Interview Jean-Pierre Hanin, ceo van Cofinimmo

‘De toekomst is aan zorgcampussen, waar alle gezondheidszorg samenkomt’ 

Dit is een interview dat ik begin dit jaar deed voor VFB. Ik publiceer het nu omdat ik nu koopwaardig vind, lees ook de Voor de Bel van vandaag, maandag 16 oktober. Ik heb het aandeel, zoals zaterdag in de Spamalot aangekondigd, ook gekocht.

De dag voor onze afspraak met de ceo van Cofinimmo in Brussel belt Philippe Etienne, hoofd van de externe communicatie van de vastgoedgroep. ‘Is het mogelijk om het interview via Teams te doen? Jean-Pierre Hanin heeft plots koorts gekregen’. Uiteraard stemmen we in, hoewel we het altijd een meerwaarde vinden om ter plaatste de sfeer op te snuiven. Cofinimmo zou zelfs kunnen afspreken in een van zijn meer dan 1.000 café’s. Die behoren tot de kleinste divisie, genaamd ‘Distributievastgoed’. Cofinimmo nam deze cafés over van AB InBev, die ze meteen voor 27 jaar huurde. ‘De uitbreidingsmogelijkheden in deze niche zijn op Europese schaal helaas beperkt, want het is een interessante business, vertel Jean-Pierre Hanin later.
Cofinimmo is als een van de eerste beursgenoteerde vastgoedgroepen van België uitgegroeid tot een Europese speler en trots lid van de Bel20-index. Het gesprek zou ook kunnen plaatsvinden in een rusthuis, want zorgvastgoed is via een volgehouden strategie ondertussen goed voor 69% van de portefeuille ( update 16/1/’23 : bijna 75%). Daar afspreken spreekt dan weer minder tot de verbeelding. En daarmee raken we aan wat minstens een imagoprobleem is voor de ouderenzorg. En misschien toch ook een onderschat risico voor spelers in zorgvastgoed zoals Cofinimmo?

Dank meneer Hanin om ons toch vanop afstand te woord te staan. Hopelijk lukt het zonder te veel inspanning?

Jean Pierre Hanin: Geen zorgen, ik voel me oké. Maar sowieso wil ik geen virussen verspreiden.

U hebt al een hele carrière achter de rug in het bedrijfsleven en kwam 2018 naar Cofinimmo. Maar toch bent u niet zo bekend in Vlaanderen. Wat is uw ervaring en wat kenmerkt u als manager en ceo?

Ik ben lang actief geweest bij niet beursgenoteerde bedrijven. Met name bij leveranciers van bouwmaterialen. Ik heb een reeks managementfuncties gedaan en cfo en ceo geweest bij Lhoist, de Belgische wereldleider in onder meer kalksteen en dolomiet en bij Etex, de specialist in bouwmaterialen. Dat is vandaag een nuttige ervaring. Ik zie snel of een gebouw kwalitatief is gebouwd. Ik moet zeggen dat dit bij Cofinimmo goed meeviel. En wat mij kenmerkt? Ik probeer het team op sleeptouw te nemen zodat iedereen samenwerkt en bijdraagt aan het realiseren van de projecten. Ik ben de kapitein die zorgt dat de neuzen in dezelfde richting gaan. Ik ben bij Cofinimmo gekomen om een nieuwe strategie vorm te geven met een afbouw van de kantoren en groei in het zorgvastgoed.

Was 2018 niet laat om volop voor zorgvastgoed te gaan?

Let op: Cofinimmo was een van de pioniers in zorgvastgoed: de eerste investeringen dateren van 17 jaar gelden in 2005. En toen ik arriveerde was Cofinimmo al richting 50% zorgvastgoed aan het gaan. Sindsdien is de transformatie wel versneld, we zitten nu aan bijna 70%. En we zijn een volwaardige pan-Europese spelers geworden. In 2018 hadden we zorgvastgoed in België, Nederland, Frankrijk en Duitsland. Vandaag zijn er 5 landen bijgekomen: Spanje, Italië, Ierland, het VK en Finland. Daarmee hebben we en unieke diversificatie.

Wat was de reden om meer voor zorgvastgoed te gaan en kantoren af te bouwen?

Omdat globaal zorgvastgoed een interessante groeimarkt is. Het beantwoordt aan een belangrijke maatschappelijk vraag. We weten allemaal dat de bevolking vergrijst. De gemiddelde leeftijd neemt toe en daarmee ook de behoefte aan zorg. Het aantal 80-plussers wordt steeds groter en zal tegen 2050 verdubbelden. Ouderdomsziektes zoals dementie maken thuiszorg zo goed als onmogelijk. Tegelijk vormt eenzaamheid een grote uitdaging.

VFB: Vandaag wil nagenoeg niemand naar een rusthuis. Alleen als het echt niet meer anders gaat. Je zou de rusthuizen eerder sterfhuizen kunnen noemen. Bovendien loopt er veel mis. Kijk maar het schandaal met Orpea. Uitgerekend de zogenaamd meest luxueuze rusthuisgroep faalde om de bewoners goed te verzorgen. Ook Cofinimmo verhuurt zorgvastgoed aan Orpea (goed voor 5,8% van de huurinkomsten)?

Ja, dat was hard wakker worden. We zijn zeer teleurgesteld. Er moet echt meer aandacht zijn om voldoende en goed personeel in te zetten. Maar gelukkig is Orpea niet de sector.

Misschien stelt men vast dat grootschalige zorgcomplexen niet de juiste aanpak zijn? Is dit geen risico voor Cofinimmo ? Als de markt verandert en gebouwen niet meer aangepast zijn aan een nieuwe aanpak?

Ik begrijp uw vraag, maar bij Cofinimmo denken wel al langer na over de aanpak in de zorg. Al van bij de start in 2005 hebben mijn voorgangers verschillende noden voor de zorgsector omschreven. Naast de ouderenzorg, zijn er ook ziekenhuizen, revalidatiecentra, polyklinieken, eerstelijnszorg enzovoort. Wij geloven dat het beter is om die niet in aparte silo’s te laten functioneren, maar in zorgclusters. Op die manier kunnen er vele synergiën benut worden. Alle ziekenhuizen in België zitten in het rood. De noden nemen toe, maar de middelen volgen niet altijd. Ook voor de patiënten bieden zorgclusters voordelen. Zo kan men kennismaken met zorg die men nog niet nodig heeft, maar misschien wel later. Zo’n zorgcampus verlaagt de drempel. En alle kennis voor de zorg zit samen, dat bevordert de samenwerking en netwerking. Het is ook een goede plaats voor assistentiewoningen, met een grote concentratie aan zorgverleners die inzetbaar zijn voor verschillende noden. De toekomst is aan zorgcampussen, waar alle zorg lokaal bijeenkomt.

Dat klinkt goed, maar hebt u zo’n zorgvastgoedcampus in portefeuille?

In Duitsland bestaat het en we zijn er daar ook een aan het bouwen. En uiteraard screenen wij onze portefeuille en zien we waar we kunnen vernieuwen en aanpassen en waar niet. Dat gaat ook over het energiezuiniger en duurzaam maken van gebouwen. Het is zeker niet altijd mogelijk om goed aan te passen of te renoveren. Dan hoort dat gebouw niet meer in onze portefeuille. Maar wij hebben geen oud patrimonium. Vergeet niet dat we een groot deel van onze portefeuille pas de voorbije jaren hebben opgebouwd. In boekjaar 2021 hebben we bijvoorbeeld voor bijna 1 miljard euro in zorgvastgoed geïnvesteerd (In 2020 gaf de vastgoedgroep ook al plankgas en investeerde 733 miljoen euro, red). Sinds mijn komst is het groeitempo serieus de hoogte ingegaan. Maar we hebben ook voor ruim 200 miljoen euro zorgvastgoed verkocht. We onderzoeken onze bestaande portefeuille voortdurend of de gebouwen voldoende futureproof zijn.

Hoe pakt Cofinimmo nieuwe projecten concreet aan?

We hebben een pijplijn van 700 miljoen euro, waar ESG en het vermijden van silo’s centraal staat. Er is samenwerking met de operatoren, de zorgverleners en met de lokale spelers en gemeenschappen. Het is in ieders belang dat we investeren in een cluster waar lokaal behoefte aan is en iedereen kan bedienen met aangepaste zorg. Cofinimmo wil operationeel natuurlijk goed zijn in vastgoed. Daarom verkiezen we ook om bijvoorbeeld het onderhoud zelf te doen. Sommige vastgoedspelers doen dat niet, maar wij zijn graag betrokken.

En waar is de overheid? Is het echte verhaal niet het budget dat aan de zorg zelf besteed wordt? In Nederland is dat twee of zelfs drie keer zo groot als in België?

Nederland is een buitenbeentje dat is juist. Het Verenigd Koninkrijk is het andere uiterste: daar moet het gros van de ouderenzorg uit de privé komen. België zit in de middenmoot. Maar de overheden zijn uiteraard belangrijk om mee te helpen om tot lokale zorgclusters te komen. Nederland en de Noordelijk landen lopen voorop. België is een middenmoter. Al is ons land wel heel sterk met onze algemene zorg. 

Over naar de kantoren. U hebt die in een aparte vennootschap ondergebracht. Dat lijkt een voorbode voor een verkoop?

Dat is niet gezegd. We hebben wel alle flexibiliteit om te handelen. Dat hangt ook samen met de kansen in zorgvastgoed. Kantoren tellen nog voor 23% van de portefeuille. Het deel in het zogenaamde CBD (Central Business District) in Brussel, is ideaal gelegen, met alles verbonden inclusief openbaar vervoer. Brussel telt ook niet veel megagebouwen met kantoren van 15.000 m2. Er zijn niet zoveel gebouwen zoals dat van Proximus. Als iemand dan vertrekt ontstaat er plots een grote leegstand. Wij verhuren gemiddeld 1.500 m2. Brussel is eigenlijk een dorp als je het bekijkt versus Parijs bijvoorbeeld. Het rendement ligt iets hoger dan van zorgvastgoed, maar het risico is ook wat hoger. Uiteindelijk is er ook nog geen consensus over de combinatie kantoor/thuiswerken. Er wordt meer thuisgewerkt, maar in welke mate zal dat blijven? We hebben ook nog kantoren in de periferie, maar die zijn meestal goed gelegen en interessant om woningen van te maken. Dat is financieel geen risico. Dat doen we niet zelf, want residentieel vastgoed behoort niet tot ons metier.

We hebben miljarden geïnvesteerd in gezondheidsvastgoed, maar ook voor ruim 200 miljoen euro verkocht. Onze portefeuille moet altijd futureproof zijn.

Wat vindt u van de beslissing van de wetgever om de drempel om in aanmerking te komen voor de verlaagde roerende voorheffing te verhogen van 60 naar 80% zorgvastgoed in de portefeuille?

Jammer voor de particuliere aandeelhouders. Het is typisch Belgisch. Je kan niet vertrouwen op de fiscale regels. Maar ons beleid is er niet op gebaseerd. We groeien verder in zorgvastgoed en op termijn zal dat 80% worden, dan worden we ook door de markt beschouwd als een pure speler in zorgvastgoed.

De inflatie is extreem gestegen en de rente is ook flink hoger gegaan. Heeft dat u verrast? En Wat verandert dat voor uw business?

Verrast? Ja en neen. Misschien dat jongeren dachten dat een nulrente normaal is, maar voor wie al een paar crisissen heeft meegemaakt zoals u en ik, wist dat gratis geld niet normaal is en dat het zou eindigen. We beleven nu wel een accumulatie van problemen: de inflatie is ook ten dele een restant door het herstel na corona en nu hebben we de dure energie en de gespannen geopolitiek. Dat is het enige waar de markten nu naar kijken. De strategie van bedrijven, de noden van de markt of in welke segmenten je actief bent…dat is allemaal niet belangrijk. Beleggers kijken nu alleen of je schulden onder controle zijn. Wij weten dat er nog voor vele jaren een grote behoefte is aan kwalitatief vastgoed. Dat is wat op lange termijn telt voor ons. 

Bij Cofinimmo is de schuldgraad 45%?

Jawel. Dat hebben we in het verleden zo gedaan, hoewel we ook opmerkingen kregen dat dit best hoger mocht. Maar dat blijft zowat onze grens, die we gezond vinden. Voor de rest prijs ik me gelukkig dat wij een pijplijn hebben van 700 miljoen euro vastgoed waarvan de financiering al volledig gedekt is. Er vervallen heel weinig van onze schulden tot 2028. Bovendien is 90% van onze schuld ingedekt tegen hogere rentes tot 2025. Mochten we kansen zien op bijkomende projecten dan kunnen we ook kantoren verkopen. Vandaag is er weinig activiteit, weinig transacties. Dat is normaal op een kantelpunt in de cyclus. Iedereen wacht af tot we op een nieuw evenwicht komen. Sommigen aan de verkoperskant blijven nog bij oude prijzen of zakken niet genoeg. Geen probleem, dan wachten we gewoon. Ik weet niet hoe de inflatie zal evolueren. Lager, ja, maar hoeveel en op welke termijn? De markten lijken te denken dat het vrij snel zal normaliseren. Ik persoonlijk twijfel daaraan, maar ik heb geen kristallen bol. Ik heb veel respect voor mensen die kunnen voorspellen, maar het behoort helaas niet tot mijn kwaliteiten.

 Alle vastgoedaandelen zijn fors gezakt. Cofinimmo ontsnapte niet, integendeel. Bent u tevreden over de waardering?

Een bericht over de inflatie en de koers gaat 5% hoger of lager. Het is relatief tegenover andere beursgenoteerde vastgoedspelers. In Europa zijn er ongeveer 60 beursgenoteerde vastgoedgroepen. Sommigen noteren 60% onder hun nettowaarde, bij ons is het nu 20% à 25%. Daar hebben we geen impact op. Dat hebben we wel op ons dividend, dat we voor dit jaar bevestigd hebben. We willen ook de verwatering voor de aandeelhouders beperken of niet te hebben. Voor dit jaar verwachten we een winst per aandeel van 6,9 euro versus 7,15 euro over 2021. In dat jaar hebben we een kapitaalverhoging doorgevoerd van 565 miljoen euro. Het dividend willen we over dit jaar verhogen tot 6,20 euro (pay out 90%, red.) per aandeel versus 6.00 euro over 2021. Het dividendrendement klimt dus heel fors (ruim 7% bruto, dat is meer dan 300 basispunten meer dan met de koers van een jaar geleden en het toenmalige dividend, red).

Verbindt Cofinimmo zich tot bepaalde ratio’s voor uitkering van dividenden?

Neen, dat bekijken we ook in functie van de marktomstandigheden. Zoals gezegd willen we dillutie sowieso vermijden.

Een voordeel van vastgoed is dat de huren meestal geïndexeerd worden. We hebben nu een inflatie van pakweg 10%. Wil dat zeggen dat de huurinkomsten ook 10% zullen klimmen?

Neen, zo eenvoudig is het niet. De situatie verschilt ook van land tot land. In Duitsland wordt er bijvoorbeeld gewacht tot er een bepaald niveau van inflatie is overschreden en dan kan je daar 70% van doorrekenen. In sommige landen wordt er gewacht tot het begin van het jaar, in andere landen tot de verjaardag van het contract. En in Frankrijk is de inflatie lager, doordat er een plafond is gezet op de energieprijzen. Sowieso is er ook een vertraging. In november waren onze huurinkomsten tegenover de start van het jaar 3% gestegen door indexatie van de huren. De indexeringen moeten op termijn de hogere financieringskosten compenseren, hoewel daar zoals gezegd nog jaren goed zitten. Langs de andere kant hebben we ook veel mensen die in België voor ons werken en daar hebben we dus de verhoging door de automatische indexatie.

In België worden indexaties ook voor huurcontracten het meest doorgevoerd?

België is inderdaad het land waar de prijzen het meest worden aangepast aan de inflatie. Het is ook een van de enige landen waar de lonen automatisch geïndexeerd worden.

Cofinimmo is nu actief in negen Europese landen. Is er een land waar u graag meer wil groeien?

Neen, we kijken ernaar op basis van de kansen. We hebben kantoren in diverse landen en die houden lokaal de vinger aan de pols. Maar er is niet een bepaald land waar we het interessanter vinden dan elders. Elke regio heeft zijn eigenheden met voor- en nadelen. Een land waar we wel wat voorzichter zijn is het VK. Na de Brexit heeft het land het moeilijker, ook budgettair. Het is ook niet zo eenvoudig om er kwalitatief goed zorgvastgoed te vinden. Voor de rest zoeken we dus overal groei.

Hanin zegt in ons interview geen ‘kristallen’ bol te hebben, maar hij is te bescheiden:

Uit een interview met De Tijd van 13 december 2018:

De Tijd: Als de woonzorgtak doorgroeit tot 60 procent van de portefeuille, daalt de roerende voorheffing op de dividenden van 30 naar 15 procent.

Hanin: ‘Dat zou goed zijn voor de beleggers. We gaan in die richting en waarschijnlijk over de drempel. Het zou wel niet verstandig zijn de bedrijfsstrategie daarop af te stemmen. Het is niet de eerste keer dat dat soort regelgeving verandert.’

Analyse aandeel

Beleggen in Cofinimmo of Aedifica?

Het kan verkeren zei Bredero. De beursgenoteerde vastgoedaandelen hebben dit jaar, maar velen ook al in 2021 klappen gekregen. Alleen de lang gemeden specialisten in winkelvastgoed konden min of meer overeind blijven of konden hun aandeelhouders zelfs koerswinst laten zien. Wereldhave Belgium won 28,5% en VastNed Belgium +24,6% sinds begin 2021. En dan rekenen we het hoge dividendrendement 7 à 8% nog niet mee.

Waarom deze inleiding. Omdat zorgvastgoed lang populair was, maar de voorbije jaren pluimen heeft moeten laten, mede onder invloed van de schandalen rond de Franse uitbater van rusthuizen Orpea. Maar Cofinimmo dat met 69% van zijn portefeuille ook in sneltempo een pure speler in zorgvastgoed aan het worden is, wordt blijkbaar nog iets minder gewaardeerd. Terwijl Aedifica, net als Cofinimmo een lid van de Bel20, zo goed als noteert aan de nettowaarde van zijn portefeuille, moet Cofinimmo een discount van 20% tolereren.

Zo kan het dat Cofinimmo met een portefeuille van 6,1 miljard euro en netto 3,4 miljard euro (met aftrek van 46% schulden) een beurskapitalisatie heeft van 2,76 miljard euro. Aedifica heeft een flink hogere beurswaarde van 3,13 miljard euro terwijl de vastgoedportefeuille met 5,6 miljard euro en netto 3,05 miljard euro (met aftrek van de financiële schulden van 42,5%) kleiner is dan die van het oudere Cofinimmo.

Dat heeft uiteraard alles te maken met het deel van de portefeuille dat Cofinimmo nog heeft in kantoren. Maar rechtvaardigt dit zo’n grote korting? De kantoorgebouwen liggen voor bijna 70% in het zogenaamde CBD van Brussel: dat zijn de topliggingen helemaal in het centrum met directe aansluiting op openbaar vervoer. Het lijkt ook aannemelijk dat de groep met de afbouw van de kantoren altijd de minst interessante heeft verkocht.

Het rendement van de kantoorportefeuille bedraagt 6,0%, dat van het distributievastgoed (de cafés) is goed voor 6,4% en dat van de zorgvastgoedportefeuille, of beter de Healthcare portefeuille, want er zijn bijvoorbeeld ook hospitalen en revalidatiecentra bij, is goed voor 5,3%. Een groter verschil zit in de huurtermijnen. De kantoren zijn gemiddeld verhuurd voor maar 5 jaar. Globaal is het 13 jaar. Bij Aedifica is de huurtermijn van de globale portefeuille liefst 20 jaar. Het rendement bedraagt 5,4%, zeer vergelijkbaar met dat van het gezondheidsvastgoed van Cofinimmo.

Als de kwaliteit van de Healthcare vastgoedportefeuille van Aedfica en Cofinimmo niet veel van elkaar afwijken, lijkt de waardering van Cofinimmo meer waarde te laten voor de belegger. Is het daarom dat Jean-Paul Henin niet wilde antwoorde op onze vraag om Cofinimmo te vergelijken met Aedifica?

De man wil natuurlijk liefst zeggen dat Cofinimmo interessanter is dan andere vastgoedbedrijven, maar dat toont nogal goedkoop. Natuurlijk heeft Aedifica als nieuwkomer een spectaculaire hoge groei neergezet. Maar Cofinimmo heeft de voorbije vijf jaren ook een groei neergezet van liefst 14% per jaar. En ook belangrijk zal Aedifica sneller kunnen groeien zonder dat dit verloren gaat door verwatering van de aandeelhouders? Natuurlijk kan ook meespelen of u nog extra wil investeren bij kapitaaloperaties of niet. We afsluiten af door de waarderingen naast mekaar te zetten. Aedifica noteert tegen 16,7 keer de verwachte winst van dit jaar en Cofinimmo tegen 12, 4 keer de winst. Het verwachte dividendrendement van de eerste is 4,71% bruto en het bedrijf van Jean-Paul Henin biedt een wel erg royale 7,23%. Aan u de keuze! Of zoals de grootste gvv-kenner van Vlaanderen en omstreken Gert De Mesure zou zeggen: ‘het is niet verboden te spreiden’. Maar dan kan u nog altijd spelen met de gewichten.

Xior vs. Cofinimmo – Spaarvarkens.be

Schade op de markten beperkt  – Spaarvarkens.be

Cofinimmo lanceert kapitaalverhoging – Spaarvarkens.be /forum