Vastgoed: klussers kunnen nu gouden zaken doen

Na de forse prijsstijgingen voor woningen, bouwgronden en -materialen de afgelopen jaren, word je als potentiële koper tegenwoordig met aanzienlijk duurdere hypotheekleningen geconfronteerd. Velen bergen daardoor hun woondroom op. Maar wie het slim aanpakt, kan hem alsnog waarmaken. Pascal Paepen geeft concrete tips: “Dit is bijzonder goed voor je onderhandelingspositie.”

Metoo, in 2005

Bij de aankoop van mijn huis in 2005 slaagde ik er nog in om een korting te bedingen van de verkoper en immomakelaar. Afhankelijk van hoe lang de woning al te koop stond, betaalde je minder dan de vraagprijs. Voor een woning die nog maar net op de markt was, kon je rekenen op een korting van 5 procent. Stond de woning al een maand of langer te koop, dan mocht je hopen op 10 procent. En toen kwam de stormloop op woningen. De extreem lage rente maakte het vele (jonge) kopers gemakkelijk om veel en vooral erg goedkoop te lenen bij hun bank. Die geste van de centrale banken leidde tot een forse stijging van de vastgoedprijzen. Aan die oververhitting van de vastgoedmarkt is nu – gelukkig maar – een einde gekomen.

Kopersmarkt

Vorig jaar werden woningen weliswaar nog gemiddeld 6,1 procent duurder en moest je nog 4,8 procent meer betalen voor een appartement. Maar die prijsstijgingen waren er vooral in de eerste helft van het jaar. In het tweede semester was er maar een stijging van gemiddeld 0,5 procent. De prijsstijgingen lagen ook onder het inflatieniveau (gemiddeld 9,6 procent). De reële prijzen voor vastgoed, rekening houdend met de inflatie, daalden dus!

In 2023 daalde de belangstelling voor vastgoed nog wat meer. In België waren er in het eerste semester 4,2 procent minder transacties en in Vlaanderen zelfs 5,9 procent. De gemiddelde huizenprijs daalde 0,3 procent, terwijl die van een appartement amper 1,7 procent steeg. Dat biedt kansen. Op termijn zal vastgoed immers alleen duurder worden. En in tegenstelling tot de verkopers zijn nu de kopers aan zet. In een ‘kopersmarkt’ bepalen zij de prijs en kunnen ze gerust wat korting bedingen.

Gouden zaakjes

Vooral klussers kunnen nu gouden zaken doen. Je hebt misschien al gemerkt dat oudere woningen die onvoldoende zijn geïsoleerd en dus een ‘slecht’ EPC hebben (vanaf label D, tussen 400 en 300 kWh/m² per jaar, red.), langer te koop blijven staan. De keuze is bijgevolg groot en dat is bijzonder goed voor je onderhandelingspositie.

Heb je dus geen twee linkerhanden en/of ken je vrienden en familie die graag helpen met verbouwen? Dan is nu het ideale moment om eens rustig rond te kijken in het ruime aanbod. En heb je toch hulp van een vakman nodig? Dan kan je die de komende maanden wellicht sneller vinden dan gewoonlijk, door de dalende activiteit op de bouwmarkt.

Rente zakt

Rest nog de financiering. Twee jaar geleden kon je nog een hypotheeklening van 20 jaar financieren met een vaste rente van 1 procent. Sommige gezinnen slaagden erin nog goedkoper te lenen. Die situatie is nu veranderd. De centrale banken hebben zowel de korte- als langetermijnrente fors opgetrokken. Maar goed nieuws: het ziet ernaar uit dat we over het hoogtepunt heen zijn.

De tienjaarsrente die de Belgische overheid op haar leningen betaalt, is sinds het hoogtepunt van 3,57 procent begin oktober gedaald tot 2,66 procent op 30 december. Die evolutie zorgt ook voor een lagere rente van hypotheekleningen met vaste rente. Die daalde recent zelfs met 60 basispunten (0,6%). De kortetermijnrente blijft nog relatief hoog. Maar de kans is groot dat de Europese Centrale Bank die over ten laatste een maand of zes weer zal verlagen.

Vast of variabel?

De vraag of je kiest voor een vaste of variabele rentevoet lijkt belangrijker dan ze is. Eigenlijk maakt het niet zoveel uit. Kies je nu voor variabel, dan betaal je voorlopig meer dan wanneer je kiest voor een vaste rente. Variabel kost je nu zowat 4,14 procent, vast kan al aan 3,67 procent. Maar over een jaar zal ook die variabele rente wellicht zakken. Dan is de bank verplicht je rente te verlagen zonder extra kosten. Een nadeel is uiteraard dat de rente ook kan stijgen.

Kies je voor een hypotheeklening met een vaste rente, dan betaal je nu een tijdje minder. Vandaar dat negen op de tien kredietnemers momenteel kiezen voor die formule. Wanneer de rente fors zou zakken, kan je herfinancieren naar een lagere rente. Daar zijn wel een aantal nadelen aan verbonden. Ten eerste betaal je bij een heronderhandeling van de vaste rente een ‘boete’ in de vorm van dossierkosten en drie maanden extra intrest. Bovendien ben je afhankelijk van de goeie wil van je bank. Die zal je zelden de beste voorwaarden geven, omdat ze weet dat je opnieuw bij de notaris moet passeren voor een nieuwe hypotheek als je bij een andere bank wil herfinancieren.

Beursgenoteerd vastgoed

Ben je toch nog niet toe aan een eigen woning omdat je nog te weinig hebt kunnen sparen voor je eigen inbreng? Dan kan je toch al genieten van koopjes op de vastgoedmarkt door te beleggen in beursgenoteerde vastgoedondernemingen. De Belgische beurs biedt daarvan een ruim aanbod.

Kies voor Cofinimmo (zorgvastgoed), WDP of Montea (logistiek vastgoed) of een Wereldhave Belgium (winkelvastgoed). Door de stijging van de rente stonden die aandelen in 2022 en 2023 sterk onder druk, maar momenteel kan je instappen aan lage prijzen en hoge dividendrendementen.

Alleen Care Property Invest (zorgvastgoed) en Xior (studentenkoten) zijn voorlopig te mijden. De eerste omdat die problemen ondervindt bij de lease-afspraken die werden gemaakt met steden en gemeenten, de andere (Xior) omdat die door zijn hoge schuldpositie gedwongen wordt om vastgoed te verkopen. Maar andere aandelen van zogenaamde gvv’s (gereglementeerde vastgoedvennootschappen) zijn een ideale belegging. Ze zijn bovendien een beter alternatief dan een woning die je koopt om te verhuren. Beursgenoteerd vastgoed biedt je het vooruitzicht van mooie rendementen en je hebt er geen omkijken naar.