Investeren in studentenvastgoed

Waar ik in geloof als analist? Dat is dat je vanuit een positie van sectorniveau naar microniveau aandelen selecteert. Soms kom je aandelen tegen die gunstig gewaardeerd zijn en interessante triggers hebben, maar jarenlang dood geld blijven. De reden? De sector ligt niet goed bij institutionele beleggers en zeker bij de kleinere aandelen zie je dan een gebrek aan liefde. Heeft het nog wel zin om te investeren in kleinere bedrijven in een wereld van passief beleggen waar het vooral belangrijk is dat je in een index zit of niet? Dan kan je beter een voorspelling proberen te maken over de sectoren die het volgend jaar goed of slecht zullen doen en daar zoeken naar de beste bedrijven.

En eerlijk? Dit jaar is het best moeilijk. 

Iedereen (waaronder ik) kijkt naar de VS omdat daar mooie tijden lijken aan te komen. Trump wil de belastingen verlagen en een stimulerend beleid voeren is het idee. Maar waar ik over twijfel? Wat als de verwachtingen te hoog liggen? Iedereen gaat er nu al vanuit dat alle beloftes van Trump zich zullen verwezenlijken. Maar ondertussen hebben de grote beurshuizen met de beste researchteams en toegang tot bergen aan informatie al anderhalve maand de tijd gehad om hun posities in te nemen op de Amerikaanse markt. Wie zich positioneert voor de Trump-trade, heeft in mijn ogen al een groot deel van de rally gemist.

Kiezen voor een gunstige risk-reward

Zelf wil ik dit jaar focussen op iets defensievere beleggingen die op termijn liefst 10% per jaar moeten opleveren. En misschien is het dan niet slecht om te kijken naar de delen van de markt waar het beleggerssentiment onder het vriespunt ligt. De hoge energieprijzen, de oorlog in Oekraïne en binnenkort een dreigende handelsoorlog nemen de honger naar Europese aandelen volledig weg. Pak dan nog het negatieve politieke klimaat, de braindrain (ik zie steeds meer generatiegenoten hun bedrijf net zoals mij buiten West-Europa opstarten) de steeds toenemende regulering en de hoge belastingen en dan vraag je je af: waarom zou ik in deze regio willen beleggen?

Wel, om één reden. Net omdat de miserie die Europa staat te wachten meer interventie zal vragen van de Europese Centrale Bank om de economie te ondersteunen. Ik verwacht meer tegenwind en dat de ECB de rente zal moeten verlagen in de komende jaren. Wie in dat klimaat dan wel kan winnen? Dat zijn bedrijven met een best hoge rentelast, maar die gewilde en kwaliteitsvolle activa hebben waar wel altijd vraag naar is. En dan kom je uit in de vastgoedsector.

Studentenvastgoed als stabiele rots in de branding 

Als je mij dan vraagt wie ik een aantrekkelijke speler vind met genoeg opwaarts potentieel in de vastgoedsector en die voldoet aan deze vereisten, dan is het de niche van studentenvastgoed waar Xior sterk in staat. Xior heeft vandaag 21.000 studentenkoten onder beheer waar er dit jaar alleen al 2.000 bijkwamen in de vorm van acquisities en opleveringen. De meerderheid van de studentenkoten zit in België en Nederland, die twee derde uitmaken van de portefeuille.

De groep geraakte in de problemen rond 2022 toen het plotseling een enorme overname van Basecamp aankondigde. De beleggingsfavoriet bij vastgoedbeleggers moest daardoor diep in de zakken tasten en 939 miljoen euro neerleggen. Dit terwijl men nog volop de overname van Quares Student Housing aan het verteren was sinds eind 2021. Het resultaat? Op korte termijn ging de schuldgraad plots omhoog en begonnen de eigenaars van Basecamp (die aandelen Xior hadden gekregen) deze agressief te verkopen. Het aandeel halveerde en bleef tussen eind 2022 en 2024 bewegen in een range van 25 tot recent 35 euro.

Vandaag zijn we weer naar 29,50 euro gezakt. Maar belangrijker? Xior is volop bezig om schoon schip te maken. Zo kocht men bij Basecamp ook bouwprojecten over die nog eerst ontwikkeld moesten worden en niet bijdroegen aan de kasstroom in 2022. Dat begint langzaam te lopen en inkomsten op te leveren. Om de schulden wat te dempen, begon men hier en daar wat kleinere projecten te verkopen. Een grote milestone kwam eind juli toen bleek dat Fernand Huts 80 miljoen euro investeerde in Xior en zo een hoeksteeninvesteerder werd. Huts stapte in tegen 29,02 euro. Door de instap van Huts kon de schuldgraad van Xior wat dalen. Tegenwoordig zit trouwens ook Marc Coucke in Xior via zijn investeringsvehikel Alychlo.

Maar om te focussen op de olifant in de kamer… De rente

Een andere reden waarom Xior begon te dalen sinds 2022? Dat was omdat de rente in Europa begon te stijgen. Vandaag heeft de ECB echter al meermaals de rente verlaagd en tegen eind 2025 verwacht ik dat de beleidsrente verder zal dalen tot 1,5% à 1,75%. Dat is vooral goed voor spelers zoals Xior die een hefboom hebben op hun vastgoed door hun hoge schuldgraad. De kans is groot dat Xior in de toekomst zijn leningen tegen lagere tarieven zal kunnen herfinancieren, wat verdere rugwind moet geven aan het bedrijf.

En dat kan met de sterke fundamentals van de portefeuille. De bezettingsgraad is al langer hoog met 98% en een zeer gediversifieerde portefeuille doorheen verschillende landen en met 21.000 units. De huur groeide in 2024 gemiddeld met 6,5%, wat ook zorgt voor steeds hogere inkomsten en winsten op termijn. Daarnaast bedraagt de intrinsieke waarde van de portefeuille 42,50 euro per aandeel, wat ook een stootkussen geeft als de sector wat tegenzit. Daarnaast is men als een GVV verplicht om minstens 80% van de winst uit te keren. Daardoor kan je momenteel een dividend van ongeveer 1,77 euro per aandeel verwachten per jaar of ongeveer 6% per jaar. 

De recente huurverhogingen hadden ook geen impact op de vraag die nog steeds groeiend is. Zeker in België is het ieder jaar steeds vroeger zoeken naar een kot omdat de beste plekken al vanaf april of mei op de markt komen voor het seizoen dat start in augustus-september. Ook is men best goed ingedekt. Voor 91% van de schuld is men ingedekt voor de komende paar jaar tegen rentes van gemiddeld 3,14%. Zakt de rente verder zoals ik verwacht, dan kan Xior hier op termijn van profiteren. Pas in het eerste kwartaal van 2026 moet Xior grote delen van zijn schuld beginnen terugbetalen (rond de 350 miljoen euro in 2026 en in 2025 een tiende hiervan).

De triggers die nu moeten zorgen voor een hogere koers:

1. De aandelenverkopen vanuit Basecamp die grotendeels achter de rug zijn wat de technische verkoopdruk wegneemt
2. Het renteklimaat dat versoepelt wat moet zorgen voor een beter sentiment in de hele sector
3. Herfinancieringen die de winst opdrijven in de toekomst
4. De indexeringen en nieuwe opleveringen moeten de winst verder doen stijgen
5. De grote korting op de intrinsieke waarde (42,50 euro per aandeel) kan op termijn voor koopjesjagers zorgen
6. Rijke Belgen zoals Huts en Coucke hebben hun huiswerk gedaan en zijn al recent ingestapt. Dat kan vertrouwen geven, zeker na de recente instap van Huts.
7. In september werd een overbruggingskrediet van ABM Amro terugbetaald van 43 miljoen euro. Dit ging over een duur krediet wat de rentekosten verder zal doen afnemen wat zichtbaar zal zijn in 2025.
8. Tot 2022 noteerde het aandeel tegenover een premie op zijn netto-actiefwaarde. Als de rente voor meerdere jaren laag blijft, zie ik deze tijden terug komen omdat vastgoed dan weer een alternatief kan worden voor obligaties.
9. De schuldgraad die het doel moet halen om te zakken onder de 50%. Die doelstelling zal men vermoedelijk in 2025 halen (nu al 50,30%) waardoor Xior bewijst dat zijn schulden geen probleem zijn.

Conclusie: als je gelooft dat Xior terug tegen zijn intrinsieke waarde kan noteren in 2030, dan moet, samen met het dividend, de stijging van het vastgoed en het wegkrimpen van de korting, je een investering hebben die ongeveer kan verdubbelen tegen eind 2030. Gaan we terug naar de periode van een premie (Xior noteerde tegen een premie van 60% 5 jaar geleden), dan heb je in een positief scenario nog meer rendementspotentieel.

Het risico dat je neemt is dat de markt van studentenvastgoed in België of Nederland het slecht zou doen in de komende jaren, al lijkt die kans miniem door de grote vraag aan koten en vastgoed. De korting op het vastgoed zie ik niet verder toenemen omdat de grote klap van Basecamp al achter ons ligt en de situatie sinds 2022 enkel beter is geworden. Blijft de korting hetzelfde, dan heb je nog steeds het dividend van 6% en de stijging van de waarde van het vastgoed dat voor rendement moet zorgen. Een stijgende rente zou ook de case geen goed doen, maar voorlopig is de trend van de rente neerwaarts gericht. Op vlak van risk-reward is Xior geen slecht idee voor wie zoekt naar een aandeel dat zichzelf in 2025 kan herpakken en mooi potentieel heeft in de komende paar jaar. Zelf zet ik dit jaar vooral in op mijn project in Bulgaars vastgoed, maar Xior staat bij mij op vlak van beursgenoteerd vastgoed in België ook hoog op mijn lijst. Hopelijk was dit een leerrijk artikel.