Gereglementeerde vastgoedvennootschappen

Spaarvarkens vroeg mij iets te doen rond GVV’s, de Gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Met de ‘baksteen in de maag’ hoeft het niet te verwonderen dat we op onze beurs een expertise hebben opgebouwd, die ook internationaal begint op te vallen. Zijn deze GVV’s een goed alternatief voor de verhuur van vastgoed in eigen beheer? Wat zijn de verschillen? Is het na de grote koersdalingen interessant om in te stappen? Wat brengt de toekomst?

Zelf was ik vijf jaar actief in de professionele vastgoedwereld, dat is eigenlijk zowat alles wat niet direct residentieel is. Ik deed de commercialisatie en herontwikkeling van logistieke gebouwen en twee jaar kantoorgebouwen in de VS. Geleidelijk begon ik met de aankoop, verhuur, restauratie, ontwikkeling en verkoop, voor eigen rekening.

In een reeks van artikelen en mogelijk ook webinars nemen we de GVV’s eens grondig onder de loep. We beginnen met het overzicht van alle Belgische GVV’s in de vorm van een aandelenlijst of tabel.

De tabel focust enkel op de GVV’s (Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen). Dat zijn vastgoedspelers die eigen panden verhuren. Projectontwikkelaars die bouwen voor derden – denk aan Atenor, Banimmo of Immobel – vallen daar dus niet onder. Ontwikkelen is namelijk een heel ander vak, met een totaal ander risicoprofiel.

VGP is een hybride vennootschap: zij ontwikkelen zowel voor eigen portefeuille als voor derden. Shurgard is dan weer wél een verhuurder, maar geen GVV.

GVV’s opereren binnen een strikt wettelijk kader. Zo moeten ze minstens 80% van hun courante winst uitkeren als dividend en mogen ze maximaal 65% van de per kwartaal geschatte waarde van hun vastgoed lenen. In ruil daarvoor genieten ze een gunstig belastingregime: ze betalen geen vennootschapsbelasting – de roerende voorheffing op het dividend volstaat. Dat is anders dan in Nederland, waar men dit principe recent heeft losgelaten. Belgische GVV’s met activiteiten in Nederland konden die belasting voorheen terugvorderen. Dit fiscale verschil leidde er zelfs toe dat sommige Nederlandse GVV’s naar België verhuisden – zoals recent nog bij de fusie met Vastned.

GVV’s mogen alle activiteiten uit de waardeketen uitvoeren om tot die verhuurde gebouwen te komen. Wie zelf ontwikkelt, doet dat doorgaans goedkoper dan aankopen op de markt. Dat verhoogt de intrinsieke waarde van de portefeuille en maakt het mogelijk om meer te lenen, wat dan weer extra groei van de courante winst per aandeel ondersteunt.

Heb je vragen? Stel ze dan gerust onder dit artikel.

14 spelers op de Brusselse beurs:

• Aedifica en Care Property zijn actief in zorgvastgoed. Hun gebouwen zijn langdurig verhuurd aan zorginstellingen. Beide ontwikkelen vooral zelf.
  
  
• Ascencio, QRF, Retail Estates, Vastned en Wereldhave richten zich op winkelvastgoed. Kenmerkend is dat ze zelf niet ontwikkelen.
  • QRF en Vastned focussen op binnenstedelijke winkels.
  • Ascencio legt zich toe op baanwinkels in Wallonië.
  • Retail Estates specialiseert zich in retailparken, aaneengeschakelde winkels langs invalswegen.
  • Wereldhave verhuurt overdekte winkelcentra.
    Hoewel retail onder druk staat, lijkt die situatie nu te stabiliseren.
    
    
• Home Invest, Inclusio en Xior focussen op residentieel vastgoed. Ze ontwikkelen meestal zelf.
  • Home Invest  is de enige GVV die hetzelfde doet als een particuliere verhuurder: appartementen verhuren. Hiervoor gelden dezelfde waarderingsregels als de residentiële markt die iedereen kent, dit in tegenstelling tot alle andere GVV’s waar de waarde afhangt van toekomstige opbrengsten en rentevoeten.
  • Inclusio verhuurt met een sociale insteek, bijvoorbeeld voor vluchtelingenopvang.
  • Xior is gespecialiseerd in studentenhuisvesting.
    
    
• Montea en WDP zijn actief in logistiek vastgoed – magazijnen en opslagruimtes – en ontwikkelen zelf.
  
  
• Cofinimmo begon met kantoren, maar verkocht er veel van en investeerde in zorgvastgoed, nu bijna 70%. Ongeveer 10% van de portefeuille bestaat nog uit retail, vooral horecapanden.
  
  
• Warehouses Estates verhuurt voor 70% baanwinkels in Wallonië en heeft daarnaast een gemengde portefeuille.
  
  
• Immo Moury is een allrounder: ze verhuren zowat alles en ontwikkelen ook zelf.