Beleggers smullen van stevige en voorspelbare resultaten. Nu de koersen nog. 

Jullie hadden nog commentaar te goed over de resultaten van de GVV’s, die hun boekjaar over 2025 hebben afgesloten. Deze waren over het algemeen uitstekend. Bijna allemaal konden hun resultaten verbeteren. Dat is opmerkelijk, gezien vele GVV’s geconfronteerd werden met hogere belastingen in Nederland, stijgende intrestvoeten op oudere kredieten en hier en daar wat faillissementen. 

Als spaarvarken hebben we al geleerd dat de automatische huurindexering de rentestijging grotendeels opvangt, op het niveau van de onderneming. De waardering op de beurs schommelt ook in functie van het algemeen marktsentiment en de rentevoeten. Vuistregel blijft 10% koerswijziging bij 1% rentewijziging. We zagen veel grotere koerswijzigingen vanaf 2022, wat dus overdreven was. Dat was deels te verklaren door internationale actoren. Niet overal zijn huren automatisch geïndexeerd en evenmin werden alle rentevoeten voor jaren vastgeklikt.

De aftrap van de resultaten kwam er met logistieke speler WDP, die bovendien al met een groeiplan tot 2030 kwam aandraven als vervolg op het plan dat loopt tot 2027. Beleggers smullen van stevige en voorspelbare resultaten. De stijging van de EPRA-winst was veeleer beperkt, van 1,5 naar 1,53 euro per aandeel. We moeten door de Nederlandse hogere belasting heen kijken, die de resultaten voor het eerst sterk negatief beïnvloedde. WDP kijkt vooruit, blijft bij haar eerder voorspelde EPRA-winst van 1,70 euro per aandeel in 2027, stijgende naar 2 euro per aandeel in 2030. Dat geeft uitzicht op een brutodividend van 1,6 euro tegen 2030.

Bij MONTEA beliep de EPRA-winst 4,9 euro per aandeel, met herhaling van de eerder gestelde doelstelling van 5,6 euro per aandeel in 2027. 5,6 euro op een koers van 70 euro geeft 8%, tegenover 1,7 euro op een koers van 24 euro, of 7% bij WDP. De markt gaat er dus vanuit dat de groeikansen bij Montea kleiner zijn dan bij WDP. Als ze even groot zijn, is Montea thans ondergewaardeerd tegenover WDP, wat kan veranderen bij een trigger zoals een groeiplan tot 2030. We zien wel dat WDP nu al 2,4% intrest betaalt op zijn leningen, terwijl dat bij Montea nog 2,1% is. Geleidelijk worden die goedkope leningen vervangen door duurdere. Vandaag bedraagt de intrest op 5 jaar 3%. Reken daarbij 0,8% commissie voor de bank voor topbedrijven als Montea of WDP.

Opmerkelijke prestatie weer bij AEDIFICA, zorgvastgoed, met een stijging van de EPRA-winst van 4,5%. Aedifica zal vooruitzichten geven wanneer de fusie met Confinimmo afgerond is. We zien de toekomst met vertrouwen tegemoet; op korte termijn blijft het te mistig om te voorspellen.

Bij sectorgenoot CPI zien we eveneens een forse toename van de winst per aandeel. Hogere huurinkomsten door aankoop en afwerking van een project en grotendeels eenmalige kostenbesparingen. Voor 2026 wordt weerom een lagere winst per aandeel verwacht, ook door de verwatering ingevolge de kapitaalsverhoging. We verwachten hier geen groei van de winst per aandeel voor de volgende jaren.

Bij XIOR is het ergste stilaan achter de rug. Xior keek onmiddellijk tegen de renteverhogingen aan, gezien weinig leningen afgedekt waren. In combinatie met grote investeringen was men genoodzaakt tot een grote kapitaalsverhoging over te gaan. Toch kon Xior de winst per aandeel handhaven, een hele prestatie. Vanaf 2026 rekent Xior weer op groei. Deze zou 3-4% bedragen.

HOME INVEST kon eveneens weer groei voorleggen, ondanks de zeer lage huuropbrengsten ten opzichte van de financieringskost. Home Invest speelt dit huzarenstukje al jaren, door zelf te ontwikkelen en gerichte verkopen van bestaande gebouwen aan hoge prijzen. Toch een bewijs dat de markt voor residentieel vastgoed sterk blijft.

Hetzelfde verhaal voor INCLUSIO, dat wel sterk afhankelijk is van gesubsidieerde huurovereenkomsten.

De andere GVV’s zijn actief in het winkelvastgoed, zij het in verschillende segmenten ervan. De sector zit nu al 10 jaar in een uitdagende omgeving, waarbij onlinehandel een flink stuk van de detailhandel overgenomen heeft, een evolutie die nog altijd verdergaat. De overheid speelt dat ook in de hand, op allerlei manieren. Ondertussen kregen winkels ook nog af te rekenen met coronamaatregelen en stijgende rentevoeten. Je ziet overal wel wat leegstand verschijnen, of je ziet het niet echt; dat komt door de toename van het aantal tijdelijk verhuurde winkels. Uiteindelijk bleek het allemaal minder erg dan gevreesd. De huuropbrengsten hielden goed stand.

ASCENCIO liet een kleine stijging van de winst zien. Ze konden ook een nieuw retailpark aankopen, volledig gefinancierd uit de eigen middelen, wat volgend jaar in de winstcijfers te zien zal zijn. Ascensio zet ook volop in op groene investeringen, die het rendement op de bestaande sites verhogen. Voor de volgende jaren is 2-3% groei te verwachten, indien men op dit elan blijft verder gaan.

Bij QRF daalde de winst per aandeel. De voornaamste reden hiervoor is het faillissement van een winkelketen en de daaraan verbonden wederverhuringskosten. De winst per aandeel zit al sinds 2019 in een dalende trend. Er konden iconische gebouwen aangekocht worden in Oostende, gedeeltelijk te herontwikkelen, in Oostende. De helft werd uitgevoerd met een kapitaalverhoging en de andere helft uit eigen middelen en beleend. Gezien de kleine korting op de beurskoers van deze kapitaalverhoging en het hoge brutorendement, leidde deze kapitaalverhoging niet tot verwatering.

RETAIL ESTATES sluit zijn boekjaar af op 31 maart; de jaarresultaten worden op 22 mei bekendgemaakt. Een lichte daling van de winst per aandeel wordt verwacht. Over de periode 2023-2026 blijft de winst per aandeel vlak, door een combinatie van factoren. Onlangs werd een project opgestart in Kampenhout en een eerste investering gedaan in Frankrijk, voornamelijk gefinancierd uit eigen middelen, wat een positieve impact zal hebben op de winst. In Kampenhout wordt ook geïnvesteerd in zonnepanelen en laadpalen. Voor projecties van de toekomstige winst is het afwachten wat het nieuwe bestuur brengt.

VASTNED, dat investeert in binnenstedelijke toplocaties, kon aangenaam verrassen met een winstdaling. Want de daling was veel kleiner dan verwacht, na de fusie met het Nederlandse Vastned. Desondanks noteren we hier ook dalende winsten sinds 2019. Gezien de zeer lage rendementen waartegen deze panden nog steeds verkocht worden, zijn de mogelijkheden om de winst per aandeel te verhogen door nieuwe aankopen veeleer beperkt.

WAREHOUSES ESTATES (WEB) heeft voor 70% baanwinkels, maar ook kantoren en opslag. Sinds 2022 hebben we hier te maken met dalende winsten. In totaal met 6%, tel daar de inflatie bij die je zou verwachten door huurindexeringen, en je hebt 13% winstdaling over die periode. De vennootschap heeft vele gebouwen die minder polyvalent zijn dan die van de meeste GVV’s, wat wederverhuring vertraagt.

WERELDHAVE BELGIUM kon een mooi stijgend resultaat voorleggen van 7,5%. Deze winststijging komt vooral door de aankoop van het Knauf Shopping Pommerloch in Luxemburg, dat bijna volledig met schulden gefinancierd kon worden, doordat deze GVV een heel lage schuldgraad had. Tegen het eind van het jaar werd ook nog overgegaan tot de aankoop van het shoppingcenter Villeneuve te Charleroi, ditmaal slechts voor 1/3 gefinancierd en de rest via een kapitaalsverhoging. Gezien de huurrendementen, na kosten en de lage beurskoers, leidt dit tot een lagere winst per aandeel voor 2026. Daarom werd ook een grote korting gegeven, 22%, voor wie intekende op nieuwe aandelen. Voor wie intekende op nieuwe aandelen speelt die verwatering dus niet echt; zij deden een goede zaak.

*** EPRA-winst = Alle werkelijke inkomsten, verminderd met alle uitgaven, maar zonder de eventuele meer- of minderwaarden op verkopen of financiële instrumenten. Een soort courante winst dus en een goede basis om de GVV’s te beoordelen.