-
Nieuwe belastingvoorstellen voor beleggers zijn bekend
Deze ochtend werd duidelijk welke belastingen voor beleggers de N-VA heeft voorgesteld aan de andere partijen. Dit is de samenvatting die belangrijk is voor Belgische beleggers van wat nu op tafel ligt:
💸Meerwaardebelasting van 10% waarbij de kosten aftrekbaar zijn (beurstaks, makelaarsloon) net als de minwaarden. Ook zou er een correctie voor inflatie gelden.
💸De roerende voorheffing zou dalen van 30% naar 25%.
💸Het fiscale voordeel op spaarboekjes zal afschaft worden, wel zal er een vrijstelling zijn voor de eerste vermogensinkomsten uit dividenden, spaarboekjes en andere rente-inkomsten.
💸Beleggers worden vrijgesteld van de beurstaks indien ze investeren in kleine en middelgrote bedrijven. Bij een beursintroductie zou de eerste 5 jaar geen beurstaks van toepassing zijn.
💸Hervorming van de effectentaks van 0,15%, al is het onduidelijk wat men wil hervormen.
💸Einde van het bankgeheim, sociale voordelen kunnen daardoor afhankelijk gemaakt worden van de inkomsten uit vermogen.
Belangrijk: het gaat om een nota /voorstel en geen definitief document! Alles hierboven ligt dus op tafel, maar niets is defintief.
Bron: De Tijd
-
122 Replies
-
Lijkt me een gebalanceerd en fair voorstel. Het jammere is natuurlijk wel dat de 10% meerwaardebelasting later zal klimmen naar 15% en dan 20%. Dat is gevaarlijk voor ondernemerschap in ons land. Maar zoals het nu op tafel ligt, lijkt dat ok. De MR moet natuurlijk ook wel akkoord gaan.
Ook belangrijk om te weten: wélke meerwaarden? De historische of de meerwaarden vanaf nu? Stel dat je al 10 of 20 jaar een fonds of een aandeel in portefeuille hebt dat al maal 5 is gegaan. Is dan de hele meerwaarde belastbaar? Dan is dat een serieuze domper en dan hebben de mensen die anticipatief gehandeld hebben en hun aandelen of fondsen verkochten en weer aankochten een opportunistisch voordeel. De historische verliezen op aandelen zijn dan heel interessant en waardevol, want die zouden dan kunnen afgetrokken worden…
En ik hoop dat De Wever daarnaast ook eens kijkt naar een efficiëntere en dus slankere overheid: geen exclusiviteitscontracten van een half miljoen euro en meer bij de openbare omroep (ok, da’s een Vlaamse materie), geen duur en nutteloos culinair belevingscentrum in Antwerpen (ok, Vlaamse materie) etc etc etc.
Pascal
-
Meerwaardebelasting van 10% op aandelen? Welke aandelen? Bij beursgenoteerde bedrijven wordt de meerwaarde bepaald door de koers en dus door de markt.
Hoe ga je de aandelen van de niet-beursgenoteerde bedrijven (e.g. KMO’s) waarderen?
Ironisch genoeg hebben de toegelaten aftrekposten – die als bedoeling hebben het voorstel wat te milderen – het perfide effect dat ze de deur openzetten voor allerlei bedenkelijke boekhoudkundige ingrepen.
Allé, ik denk dat de hoogste meerwaarden allicht wel een achterdeur zullen vinden. De kleine aandeelhouder alsook de kleine KMO’er zal hier allicht het grootste slachtoffer van worden, as usual.
Ik ben het er dus niet mee eens, vooral niet met die meerwaardebelasting dan. Dit is naar mijn mening de doos van pandora openen.
-
Heb het nog niet in detail bekeken. Maar ik vermoed dat men het vooral zal hebben over beursgenoteerde aandelen. En anders heeft de broer van Conner wellicht verkocht met voorkennis.
-
Dus dan wil men enkel de (kleine) investeerders die actief zijn op de beurs treffen? Ikzelf zit op de beurs omdat vastgoed voor mij op dit ogenblik nog te duur is.
De (vermogende) mensen die investeren in residentieel vastgoed om te verhuren (daar geen belastingen op betalen) en zo de marktprijs opdrijven, houdt men zo netjes buiten schot…
Het voelt wat unfair aan eerlijk gezegd.
-
Nva zelf zit in veel vastgoed met beleggen geloof ik dus dat verklaart
-
pascal, naar ik gehoord heb, zou het gaan om meerwaarden vanaf nu…
-
Johan,
Top!
Pascal
-
-
Afschaffen van de senaat? Ah nee, dat niet waarschijnlijk.
-
Een evidentie. Maar wat moet je dan aanvangen met al die gebuisde “top”politici?
-
-
Lijkt me ook fair als onkosten, inflatie en minwaarden in rekening kunnen gebracht worden. Als de premies van optiecontracten erbuiten gehouden worden, dan zou je aandelen ‘duur’ kunnen aankopen met een hoge verzekeringspremie, en ‘goedkoop’ kunnen verkopen met nog eens een hoge verzekeringspremie, zodat er geen meerwaarde (of eventueel wel minwaarde) is bij de aandelen.
-
Voila…
-
Belastigen moeten fairder en vooral eenvoudiger. Begin er maar aan om hier overal regeltjes voor te verzinnen. Da’s niet te doen.
-
Zeg dat niet te luid Sabine.
Feind hort mit! ;-)
-
-
Peis dat het aangeven van je personenbelasting er wel nie makkelijker gaat op worden … 😳
-
Wat moet ik verstaan onder een meerwaarde belasting?
Dat ik op een portefeuille van 30k per jaar 3k moet ophoesten of dat als mijn portefeuille met 1k omhoog gaat in waarde ik daar dan 100 op moet betalen?
Ik ga vanuit niet het eerste, maar dan moet je dadelijk een boekhouding gaan bijhouden. Wordt dit automatisch afgehouden of moet je dit allemaal één voor één gaan ingeven dan hoop dat het toch iets duidelijk en makkelijker wordt gemaakt.
Ook wat is de definitie van kleine en middelgrote bedrijven volgens de nota?
-
Wordt de meer-/minwaarde van aandelen in rekening gebracht bij verkoop of hoe plant men dit te bepalen?
-
@Xander Inkomsten uit verhuur worden wel belast. Verhuur van woning wordt onrechtstreeks belast via de onroerende voorheffing plus het geïndexeerde Kadastraal Inkomen progressief via de personenbelasting. Je leest en hoort vaak dat huurinkomsten niet belast worden, maar dat is dus een hardnekkige urban legend of broodje-aap verhaal. Graag in leven gehouden door socialisten en onbekwame journalisten.
-
plus op opcentiemen van steden en gemeenten, de stad Gent heeft vorig jaar het percentage sterk opgetrokken waardoor veel KI’s plots vele € meer waren dan het vorige jaar. Men zegt ook dat KI niet representatief is, maar vooral in het Gentse zijn ze niet meer realistisch maar dan in negatieve zin.
Groeten
Piet
-
Ha! Ik had het kunnen weten :D Beste Jan. Je hebt gelijk natuurlijk…
Als journalist in de financiële wereld ben je ongetwijfeld beter op de hoogte dan ikzelf. Mag ik je daarom uitnodigen om het volledige plaatje te presenteren? Het belasten via het KI is immers een nogal onfrisse praktijk waarvoor Belgie in het verleden al op de vingers getikt is geweest. Ik denk dat het ook niet echt in proportie staat tot een volwaardige belasting.
Voor wat het waard is: https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2020/11/12/betalen-particulieren-straks-meer-belastingen-op-hun-huurinkomst/
vrt.be
Betalen particulieren straks meer belastingen op huurinkomsten uit Belgisch vastgoed?
Europees Hof legt België boete en dwangsom op voor het ongelijk belasten van huurinkomsten uit binnenlands en buitenlands onroerend goed
-
-
Ik kan ook leven met 10% meerwaardebelasting, mits rekening houden met inflatie en minwaarden. Maar ik vrees het scenario van Pascal: 10% wordt 15, 20, 30,… Men zou moeten kunnen vastleggen dat het niet meer kan worden dan 10%, maar weet niet of dat kan.
-
In het interview van Elon Musk met Trump stelde Musk gisteren herhaaldelijk voor om een efficiëntiecommissie of een begrotingscommissie samen te stellen dat erop toe zou zien dat de uitgaven van de (nieuwe) Amerikaanse overheid niet zouden ontsporen, dat de geldhoeveelheid niet te zeer zou oplopen, dat de inflatie niet te zeer zou oplopen. Elon Musk zei bereid te zijn in zo’n commissie te willen zetelen. Herhaaldelijk kwam die vraag. Het leek bijna een zielige, wanhopige sollicitatie. Trump had hierop kunnen scoren (ook al kan hij zo’n belofte later weer intrekken). Maar Trump verkoos niks te zeggen, ook al verwees hij naar het succes van de Argentijnse president Javier Milei (zonder zijn naam te noemen, het leek alsof hij er niet kon opkomen). Politici en financiële discipline… het zal helaas (bijna) nooit wat worden.
-
-
Ik kan niet meer volgen. Quasi sinds de oprichting van Spaarvarkens menen we op dit forum dat de kleine belegger stiefmoederlijk wordt behandeld door de Belgische overheid en de belastingen te veel en te hoog zijn. Volgens de Oeso heeft België wereldwijd de 5de tot 7de hoogste belastingdruk op aandelen. Nu komt daar via een meerwaardebelasting mogelijk nog een slok bovenop en lees ik hier woorden als ‘fair’ en ‘gebalanceerd’. Excuseer? We gaan meer belastingen betalen. Hoe dit en dat berekend, verrekend, in minder wordt gebracht, … is naast de kwestie. Je verliest geld.
De meerwaardebelasting is nota bene een voorstel van N-VA. In 2016 speelde N-VA ook al de leidende rol in het verdubbelen van de roerende voorheffing van 15% naar 30%. Op minder dan 10 jaar tijd boort N-VA de kleine belegger zo’n 20% aan extra belastingen door de neus. Straf voor een partij die vindt dat mensen meer zelfredzaam moeten zijn en minder op de overheid moeten leunen.
Verder sta ik achter de post van @Xander . De beurs wist de jongste jaren eindelijk eens jonge mensen aan te trekken. De onbetaalbaarheid van vastgoed is voor veel jongeren een van de redenen om voor de beurs te kiezen. Terecht haalt Xander dan aan dat een rechtstreekse belasting van particuliere huurinkomsten voorlopig buiten schot blijft en er evenmin sprake is van meerwaardebelasting op de verkoop van vastgoed. De kleine belegger betaalt wel mee het gelag. Fair en gebalanceerd? En meer algemeen: waarom benadelen we onze eigen kapitaalmarkt toch zo?
Het zal zijn omdat N-VA zelf naar schatting 50% (in ieder geval een existentieel deel) van haar inkomsten uit vastgoed haalt. Vastgoed dat overigens grotendeels is aangekocht met politieke dotaties, belastingsgeld dus. En ik weet best dat politieke partijen ook plichtig zijn aan de vennootschapsbelasting (25% op de netto-inkomsten, dus na aftrek van gemaakte kosten). Maar toch, ik vind dit voorstel eerder cynisch dan fair en gebalanceerd.
-
En hoe complexer het wordt om als kleine belegger je administratie te moeten doen omdat de bank/broker het (nog) niet kan, hoe meer je ook die beleggers gaat wegjagen/ontmoedigen denk ik.
We zijn momenteel nog aan het speculeren natuurlijk wat de finale beslissing betreft, maar ik vraag me toch af of dit ook weer het zoveelste voorbeeld gaat zijn van de politiek die iets beslist zonder te kunnen garanderen dat het feitelijk ook zo uitgevoerd kan worden.
-
De politiek gaat de brokers tijd moeten geven om hun platformen aan te passen. Als ze bijvoorbeeld verwachten dat historische meerwaarden buiten beschouwing gelaten worden, gaan ze de in voege treding van de meerwaardebelasting moeten uitstellen tot de brokers de kans gekregen hebben. Dat zijn geen kleine aanpassingen. Iets anders kan ik mij eerlijk gezegd niet voorstellen.
-
Mijn angst is dat deze eerste nota die nu al te licht bevonden wordt door de andere partijen een mogelijks best case scenario zou zijn geweest.
Ik denk dat we de aftrek posten gaan mogen vergeten.
-
Wie nu al kwaad is beseft niet welke tsunami er nog op komst is: vergrijzing, staatsschuld, begrotingstekort, gebrek aan pensioenreserve. Ik daag die mensen uit om met een beter voorstel te komen. Kwaad worden is geen oplossing. En ik weiger om gewoon te zeggen wat je graag hoort. Ik ben veel liever realist.
-
Ik ben kwaad en ik besef me heel goed wat er aan staat te komen.
Vind wel dat wat begrip mag zijn aangezien de huidige jongere generaties de eerste generaties na lange tijd gaan zijn die financieel er op achteruit gaan vergeleken met hun ouders.
Tja, cynisme of realisme? Maar echt gelukkig word ik niet van dit toekomst beeld.
Dus toch niet raar Pascal als dit naar buiten komt dat mijn generatie en jonger kwaad wordt van zulke voorstellen, en totaal gebrek aan perspectief ook.
-
Euh, wabliefteru?
Om te beginnen: ik ben niet kwaad. En al helemaal niet op u 😁
Anderzijds ben ik wel een beetje verbaasd. Je hebt overschot van gelijk wat betreft die tsunami. Ik heb er dan ook geen probleem mee op de borst nat te maken, maar dan wil ik wel een ‘level playing field’ zoals dat tegenwoordig zo mooi heet in het Engels. Het is dan voor iedereen gelijk oversteken.
Deze maatregel is de zoveelste koterij in een oerwoud van koterijen en viseert bovendien één heel specifieke doelgroep: de Belgen die beleggen op de eigen Belgische beurs. Al de rest blijft buiten schot.
Kijk, elke euro die ik op het einde van de maand bijeen kan krabben die gaat momenteel in mijn effectenrekening die grotendeels belegd is in België. Desondanks slaag ik er momenteel niet in van “die zogezegde flutbeurs”, de BEL20 -zonder dividenden- bij te benen op jaarbasis. Op het einde van het jaar schiet er dus al maar een klein zakcentje over. Daar zou ik dan binnenkort nog eens 10% op moeten afgeven terwijl ik als alleenstaande voltijds werkende al tot de hoogst belaste groep behoor, in bijna het meest belaste land op aarde.
De minste vraag waarop ik dan een antwoord verdien is de volgende: “Welke bijdrage/inspanning mag ik dan verwachten van mijn mede-landgenoten?”.
Ik ben absoluut vragende partij voor een grondige fiscale hervorming – maar dan wel een die doordacht is. Eentje die achterdeuren sluit in plaats van er nieuwe open te zetten.
-
-
Wordt toch wel belast zeker, huurinkomsten!
-
Dag Koen
Huurinkomsten worden niet rechtstreeks belast, maar via het kadastraal inkomen vermeerderd met 40%. Formule: belastbaar inkomen =( KI×indexatiecoëfficiënt)+40%.
Bijvoorbeeld: iemand heeft een jaarlijks bruto-inkomen van 60.000 euro (5000 euro per maand) aangevuld met een jaarlijkse huurinkomst van 6.000 euro (500 euro per maand). Veronderstel een KI van 1.000 euro en een indexatiecoëfficiënt van 2 (= 2023) dan komt het belastbaar deel neer op 2.800 euro ( = 1000 X 2 X 1,4). Wat een pak minder is dan de 6.000 euro aan huurinkomsten. En dan neem ik nog een eerder hoge KI en een lage verhuurprijs. In werkelijkheid is het verschil nog groter.
In ieder geval wordt deze 2.800 euro aan belastbaar onroerende inkomsten bij het brutoloon geteld: 60.000 euro + 2.800 euro = 62.800 euro. Op dit bedrag word je dan volgens de gangbare schijven progressief belast.
M.a.w.: je betaalt in België geen belastingen op de huurinkomsten, maar op het kadastraal inkomen van je vastgoed. Op aandelen word je wel rechtstreeks en meermaals belast via de beurstaks, de effectentaks, de RV op dividenden en weldra dus waarschijnlijk ook op de meerwaarde.
-
Dag Jochen, dan neem je nog een heel lage huurprijs. Onlangs stonden hier in het gebouw 2 appartementen te huur, 1 van 100m2 en 2 slaapkamers en 1 van 115m2 en 3 slaapkamers. Beide appartementen stonden minder dan 1 week te huur, en de maandelijkse huurprijzen, excl. kosten, zijn resp. 945 en 995 euro per maand😮 ! In de kosten zit wel water (maar dat loopt via persoonlijke meters). Al de rest is nog apart.
En om een idee te hebben van het KI, ik heb het mijne juist gekregen, dat is afgerond 1.166 euro voor 2 slaapkamers en meer dan 1.300 euro voor 3 slaapkamers (hoorde ik van mijn buurvrouw).
-
Dag An
Bedankt voor de info. Ik ben me bewust van de weinig realistische getallen. Dat was vooral voor het gemak van de berekening. Ik maak de berekening graag opnieuw: 945 huur x 12 maanden is = 11.340 euro aan huurinkomsten.
Op een KI van 1.166 euro betaalt de eigenaar dan belastingen op 3.263,8 euro (=1.166 X 2 X 1,4). Het belastbaar KI is dus niet eens 1/3 van de werkelijke huurinkomsten. Voor het goede begrip: de eigenaar betaalt geen 3.263,8 euro belastingen, maar betaalt belastingen op de 3.263,8 euro min de forfaitaire aftrek van circa 1.500 euro.
Bijkomend, wanneer de eigenaar het pand vervolgens verkoopt nadat hij/zij het langer dan 5 jaar in bezit heeft, betaalt hij/zij geen belasting op de meerwaarde.
Ik wil vooral duiden op de onevenredigheid in de belastingen onderling én ten opzichte van de maatschappelijke en economische noden. Terwijl een groeiende groep mensen uit de woningmarkt wordt geprijsd en tegelijkertijd de Brusselse beurs nauwelijks nog iets voorstelt, lijkt de overheid op weg om de gunstige belastingregimes voor vastgoed te behouden en de aandeelhouders extra te belasten.
Ik heb ondertussen ook de reactie van VFB gelezen op het voorstel: ‘Meerwaardetaks kan in kader van evenwichtige hervorming.’ Wel, wat nu voorligt vind ik niet evenwicht. Het gerommel met minderwaarde, minder RV en aftrekbare beurstaks zal de meerwaardetaks inderdaad wat uitbalanceren, maar in het totale belastingplaatje worden kleine beleggers duidelijk benadeeld tegenover particulieren verhuurders. Voor de duidelijk, ik heb niets tegen verhuurder. Mocht ik meer geld hebben, zou ik ook eerder een 2de eigendom kopen i.p.v. te beleggen. Dat is net het punt van onevenwicht.
-
Dag Jochen, Ik kan je alleen maar bijtreden hierin. Het is en blijft onrechtvaardig voor de kleine belegger versus de verhuurders. En de koterij die men nu wil doorvoeren, zal veel mensen nog meer afschrikken om te beginnen beleggen. M.a.w. men zoekt het geld waar het snel te vinden is, en bij mensen die niet rap zullen klagen of protesteren. Als ze de verhuurders aanpakken, kan dat een weerslag hebben op de oplopende prijzen op de private huurmarkt, en dat schrikt politici af.
Waar heb je de reactie van de VFB gelezen ? Ik kan alleen een artikel vinden in de aanloop naar de verkiezingen “De partijprogramma’s voor beleggers, dit stemt tot nadenken“. En gezien hun commentaar op politici en regeringen de voorbije jaren, verschiet ik van deze reactie.
-
Dag Ann
Reactie van VFB staat op Tijd.be.
Wat je schrijft ‘als ze de verhuurders aanpakken, kan dat een weerslag hebben op de oplopende prijzen op de private huurmarkt, en dat schrikt politici af.’ Dat kan ik wel volgen, tegelijkertijd vind ik dat een kromredenering. Een beetje zoals: een bedrijf dat geen personeel vindt, moet geen belastingen meer betalen, want dan hebben ze meer geld om personeel aan te trekken.
Nu goed, om een probleem aan te pakken, moet iedereen het al eens zijn dat het een probleem is. Ook hier op het forum merk ik dat de meningen verdeeld zijn. Hoegenaamd geen probleem mee.
Ik wil hier nog wel eens benadrukken dat ik niets heb tegen mensen die een huis of kamer verhuren. Wel integendeel, ik denk dat dit in ons land een slimme keuze is. Het gaat mij louter om de onevenredigheid in belastingen tussen aandelen en huurinkomsten. En ik ben ook wel bezorgd om de kansen op de vastgoedmarkt voor een groeiende groep mensen. Gezien de lage pensioenen in ons land is een eigen woning de beste sociale zekerheid voor de oude dag.
Groetjes
-
Dag Jochen,
Als reactie op je zin ‘Voor de duidelijk, ik heb niets tegen verhuurder. Mocht ik meer geld
hebben, zou ik ook eerder een 2de eigendom kopen i.p.v. te beleggen. Dat
is net het punt van onevenwicht‘Heb ik het rendement van de verhuur weergegeven, namelijk 2.5%. En dan mag je nog geen onverwachte kosten hebben.
Als je met een wereld etf bv de vwce gemiddeld 7% kan behalen, ben je daar toch veel beter mee.
Jim heeft hier een tijdje geleden ook eens een berekening gedaan. Vastgoed kopen of huren+beleggen, en met huren+beleggen had je een duidelijk beter rendement.
Je schrijft ook ergens ‘dit is simpelweg laag vergeleken met belastingen op arbeid’. Wat denk je dan over flexi-jobs? Arbeid zonder belastingen te betalen. Als je hier verder bij nadenkt is dat toch ook niet eerlijk, en zou je beleggen of verhuren ook kunnen zien als een flexi-job ;-)
-
Dag Sabine
In de vergelijking huurrendement versus ETF vergelijk je de huurinkomsten met de CAGR van een ETF. Dit is onvolledig. Je moet de huurinkomsten vergelijken met de dividenden, dat zijn namelijk de recurrente inkomsten. De CAGR van de ETF staat tegenover de uiteindelijke meerwaarde bij verkoop. De huisprijzen in België kenden de afgelopen jaar een CAGR van circa 7%. Tel daar je huuropbrengst van 2,5% bij op en je komt op een rendement van 9,5%. Dat betekent meer dan een verdubbeling van waarde op 10 jaar tijd. Een brede world index ETF haalt dit rendement niet. Wat die onverwachte kosten betreft, ook de markt kan crashen.
Ook de vergelijking met Flexi-jobs gaat niet op. Huurinkomsten zijn kapitaalinkomsten, flexi-jobs zijn inkomsten uit arbeid. Appelen en citroenen.
Als je echt overtuigd bent dat huren+belegger een hoger rendement geeft dan kopen, dan moet je dat doen. Ik volg niet. En wel omdat privé-bezit een fundament van het kapitalisme. Daarom ook dat de vergelijking flexi-jobber versus verhuurder mank loopt.
Tot slot wil ik nog eens benadrukken dat het mij niet gaat om het rendement van aandelen versus huren. Mijn punt is dat huurinkomsten door de overheid voordeliger worden belast dan inkomsten uit aandelen.
Groetjes
Jochen
-
Dag Jochen,
Nog een (laatste?) reactie, ik vermoed dat het voor sommige misschien vervelend gaat worden om er over blijven door te drammen.😂
Bij vastgoed heb je inderdaad ook wel een meerwaarde op termijn, en bij woningen zal je wellicht een hoger rendement halen dan bij appartementen. Of dit rendement hoger zal zijn dan beleggen dat durf ik niet te zeggen. Bij vastgoed heb je waarschijnlijk minder schommelingen. En als je voldoende kapitaal hebt, is wat spreiding tussen verschillende assets, wellicht verstandig.
Je schreef dat, indien je over meer kapitaal zou beschikken, je misschien wel zou kiezen voor vastgoed ipv te beleggen. Je kan bij vastgoed altijd klein beginnen, bijvoorbeeld door een garage of parkeerplaats te kopen en te verhuren. Dan een kleine studio, en zo afhankelijk van je kapitaal groter. Maar doe een correcte berekening.
Wat mijn vergelijking van met flexi jobs betreft: sommigen zeggen alle inkomens moeten gelijk belast worden. of het nu inkomens zijn uit arbeid, inkomens zijn dmv beleggen, inkomens uit verhuur,… flexi jobbers moeten (dacht ik) geen belastingen betalen. (Dat is dus ook weer geen gelijke behandeling.) Een voorwaarde voor flexi jobs is dat je reeds een inkomen hebt uit arbeid. Men zou dit principe ook kunnen doortrekken. Als men een inkomen uit arbeid heeft, mag men tot een bedrag van x euro onbelast ‘bijverdienen’ door te verhuren of te beleggen.
Waarom moet een leerkracht, die zeeën van tijd heeft 😉, en in zijn vrije tijd gaat flexi-jobben, geen belastingen betalen op die flexijob? Terwijl iemand die wel een drukke job heeft, en misschien wat meer verdient maar geen tijd meer heeft om te flexijobben, wel volledig belast worden aan de hoogste schijf?
Leerkrachten (of personeel in de onderwijssector) zullen dit wellicht tegenspreken. Mensen zien vaak alleen maar wat ze willen zien, en hebben vaak een vooroordeel over een ander zijn situatie.
Daarom het gras is altijd groener aan de overzijde….
-
Het gras is altijd groener aan de overzijde van de straat….
-
Als het meer water en zon krijgt, is dat inderdaad zo. 😉
-
@ jochen
Weet ik dat dat zo werkt en dus de conclusie is voor mij dat je op huurinkomsten belast wordt. Okay, technisch gezien mss niet, toegegeven. Maar praktisch gezien wel.
-
Dag Koen
Begrijp ik. Geld is geld. Alleen is belasting op KI een pak minder geld dan rechtstreeks op huurinkomsten.
Mij ging het vooral om wat @Xander schreef: het voelt unfair dat kleine beleggers weer voor een extra belastingrondje staan terwijl vastgoed wederom buiten schot blijft in het besparingstraject.
-
Hier een berekening met correcte getallen van iemand die ik ken:
Vergeet ook niet dat bij de aankoop ook al 12% op de totaalwaarde moet betaald worden.
Aankoop appartement: 180 000 + 12% = 180 000 + 21 600 euro registratiekosten
verhuurprijs 695 euro (incl. kosten syndicus)
kosten syndicus +/- 90 euro/maand (+ jaarafrekening 350 euro) = +/- 120 euro per maand
KI 730: te betalen onroerende voorheffing 2023: 702.30 euro
belastingaangifte (2023): 730 x 2.928 = 2 137.44
2 137.44 belastbaar à 50% = 1068.72 euro
+ 7.7% gemeentebelasting: +82.29 euro
inkomsten: 8 340 in de veronderstelling dat het 12 maanden verhuurd is
minimale uitgaven: 120 x 12 = 1440 euro (syndicus)
8340 – 1440 = 6900
onroerende voorheffing:
6900 – 702.30 = 6197.7
belastingen:
6197.7-1068.72-82.29 = 5046.69 euro
op een investering van 201 600 euro
komt op een netto rendement van 2.5% en dan moet het appartement voltijds verhuurd zijn, zonder dat je nog andere onkosten hebt (makelaar/herstellingskosten,…)
Je betaalt boven de registratiekosten dus nog jaarlijks 1853.31 euro aan belastingen
oftwel (in dit reëel voorbeeld) 1853.31/6900 = 26.86% belastingen. (zonder de 12% die je bij de aankoop hebt moeten afdragen!)
-
Dag Sabine
Bedankt voor het mooie overzicht. Ik heb wel een paar bedenkingen.
Ik merk dat je het KI vermenigvuldigt met 2,928 terwijl de indexatiecoëfficiënt voor 2023 2,09 was. Nu goed, het belastbaar onroerende inkomen komt sowieso uit op 2136 (730 x 2,09 X 1,4).
2136 is circa 35% van 6197,7. Je wordt dus maar belast op ongeveer 1/3 van de huurinkomsten. Betaal je hierop 50% (wat betekent dat je meteen in de hoogste schijf zit) dan komt dit op 1.069 euro + 83 euro gemeentetaks ofwel 1.152 euro in totaal. Dit geeft een belastingvoet van 18% (1.152/6197,7). Dit is simpelweg laag vergeleken met belastingen op arbeid (tot 50% en RV op dividenden (30%).
Ik begrijp niet zo goed hoe je aan 26,86% komt. Je deelt 1853,31/6900. Vanwaar de 1853,31?
Wanneer ik 1853,31 verminder met 1152 is dat afgerond 700 euro. Ik veronderstel dan dat je de registratiekost (12% = 21.000 euro) meeneemt voor de volgende 30 jaar. Dan kan je doen, maar dat maakt de berekening wel ingewikkelder. De noemer moet mee worden aangepast want de huurinkomsten zullen niet stabiel blijven de volgende 30 jaar. Ook de teller verandert, want 21.000 euro vandaag is niet hetzelfde als 21.000 euro over 30 jaar en het KI zal ook veranderen net als coëfficiënt. Als er trouwens geleend is voor de aankoop van de woning kan de rente in mindering worden gebracht van de geïndexeerde KI.
Het nettorendement van de huurinkomsten vind ik hier geen argument. Hier speelt de vrije markt. De prijszetting wordt bepaald door consument/producent en niet de overheid. Net als bij aandelen. Het is niet omdat een aandeel een CAGR heeft van 2,5% dat de RV op het dividend als hoger of lager moet worden gepercipieerd.
Groet
Jochen
-
Dag Jochen,
2.09 * 1.4 = 2.926 = +/- 2.928 (= tarief dat bij de berekening van de inkomstenbelasting werd gehanteerd)
Belastbaar is dus inderdaad +/- 2136, maar hierop wordt je wel aan de hoogste schijf belast, dus 50% + gemeentebelasting.
De onroerende voorheffing is ook een belasting die je moet betalen. In dit geval 702.30 euro
Het totaal bedrag van de belastingen die je betaalt is dus 702.30 + 1068.72 + 82.29 euro = 1853.31 euro. (de onroerende voorheffing is ook een belasting die je betaalt, dus moet ook bij de belastingen worden gerekend)
Het bedrag dat je ontvangt uit de huur is: 8340 – 1440 = 6900 euro (= bruto)
daarom 1853.31 / 6900 = 26.86%
Een lening kan volgens mij niet meer in rekening worden gebracht, oudere leningen nog wel, maar ik maak hier de vergelijking met aandelen. Daar ga je dus ook niet lenen en breng je het geld volledig in zonder lening.
Met de registratiekosten heb ik bij de berekening geen rekening gehouden, enkel vermeld terzijde.
-
Bedankt Sabine
Maakt veel duidelijk. Ik zou willen tegen argumenteren dat onroerende voorheffing geen belasting is op de huurinkomsten, maar op het vastgoed dat je bezit. Ook als je niet verhuurt, moet je het betalen.
Maar goed, ik begrijp nu wel hoe je aan die 26,8% komt en begrijp ook waarom je kennis dit zo meeneemt in zijn/haar berekeningen. Het is tenslotte ook een belasting die betaald moet worden.
Bedankt voor het fijne gesprek
Groet
Jochen
-
Dag Jochen,
Ook de belasting op het onroerend goed via de personenbelasting moet je betalen, ongeacht het goed verhuurd wordt of niet. Zijn dat dan ook geen belastingen?
De redenering van het is een belasting is bezit? Dus als iemand geld bezit, dan mag men daar ook een belasting op heffen, ongeacht of dat geld op een spaarboekje, in de kluis of in aandelen zit?
Dan gaan we naar een vermogensbelasting. Dan heb ik toch liever een vermogenswinst belasting.
-
Dag Sabine
Vermogensbelasting vs vermogenswinstbelasting? Deze redenering brengt mij te ver.
Ik wou gewoon aantonen dat huurinkomsten voordeliger belast worden dan aandelen. Uit jouw posts leer ik dat het verschil kleiner is dan ik aanvankelijk dacht, al blijft de onevenredigheid wel bestaan. En dat is, om Xander nog eens aan te halen, erg nadelig voor een nieuwe generatie die meer dan ooit een vermogen zal moeten opbouwen om een huis te kunnen kopen en om in hun eigen pensioen te voorzien.
Bedankt voor je reacties Sabine
Groet
Jochen
-
Jochen,
Net als bij Stefan lees ik hier dat je ervan uitgaat dat je eerst zowat het hele aankoopbedrag van een woning bij elkaar moet beleggen vooraleer je je die woning kan veroorloven. Dat klopt niet. Je onderschat de enorme turbo-kracht van de hypotheeklening. Dat is zowat het beste product dat je kan vinden bij een bank. En ons land, jawel, België, lag aan de oorsprong van dat geweldige product.
Een webinar over pro-contra eigen woning, nu, op Spaarvarkens.
Pascal
-
Dag Pascal
Neen, het hele aankoopbedrag heb ik nergens geschreven. Ik heb nergens een bedrag genoemd, alleen beweert dat een groeiende groep mensen uit de huizenmarkt wordt geprijsd.
Op basis van wat ik lees en hoor is het vandaag de norm om 20% van de aankoopsom aan eigen inbreng te voorzien. Je moet dus al een flinke som hebben om mee te kunnen genieten van de turbo-kracht van de hyptheeklening.
Groet
Jochen
-
Ik heb vanmiddag nog gehoord van iemand dat Belgische banken nog steeds tot 100% quotiteit gaan voor een lening. Je betaalt dan wel 25 basispunten (0,25%) meer intrest dan wanneer je bijvoorbeeld maar 85% van de waarde van de woning zou lenen.
Als een baby-boomer een extra woning als investering zou kopen, betaalt hij daarop 12% registratierechten. Wie een eerste woning koopt en er zelf in gaat wonen betaalt 3% registratierechten. Er gaat dus 9% van de waarde van de woning meer naar de overheid. Dat is niet niks.
Ik kocht zelf mijn huis, enkele dagen voor mijn 37ste verjaardag. Daarvoor had ik daar geen behoefte aan. Ik heb (daarvoor) nooit gejammerd dat ik nog geen eigen huis had. Vandaag kan je een huis kopen voor een lagere prijs dan wat ik in 2005 betaalde. En ik heb niet zo overdreven veel betaald.
Ik heb twee jaar gezocht tot ik iets vond waarvan ik de prijs ok vond en waarbij het klikte. Die klik was wel vreemd, want het was long distance. Ik was toen nog in Londen en had het huis, in België nog niet echt gezien (maar ik kende het wel).
Pascal
-
Dat is heel straf… Vorig najaar heb ik op het punt gestaan om een huis te kopen. Het is uiteindelijk om een andere reden dan de lening niet doorgegaan. Maar zelfs met mijn appartement (dat verkocht moest worden), al mijn spaarcenten en beleggingen, en een lening, kwam ik er niet en zou ik bij familie nog eens het bedrag van de lening moeten lenen ! De reden : 50+, single, en ik verdien blijkbaar te weinig. M.a.w. ik kon amper 100k lenen ! En ik heb echt wel verschillende banken geprobeerd. Bij Keytrade kon ik een hoger overbruggingskrediet krijgen, maar dat was maar voor 1 jaar, en dus te kort.
-
Ann,
Er is inderdaad een heel serieuze leeftijdsdiscriminatie. De bank wil absoluut dat de hypotheeklening helemaal is terugbetaald tegen de tijd dat je met pensioen gaat. Dat vind ikzelf overdreven en niet correct. En discriminerend.
Pascal
-
Dit is ook eigenlijk mijn indruk, mijn netto loon is niet laag ik ga richting de 3.5k en zal daar wel volgend jaar aan zitten.
Het is gewoon het stuk eigen inbreng met een hypotheek van 1.4k maandelijks er voor zorgt dat ik geen reserves meer heb en dat lijkt me financieel gewoon voor problemen vragen.
Dus ik huur en hoop later iets te kunnen kopen.
-
Dag Pascal
Ik begrijp je punt niet zo goed. Dus als je toch 100% mag/kan/wil lenen, wordt de lening duurder en bijgevolg dus toch ook de woning.
Reken even mee. Ondanks de gebrekkige transparantie van de bank zal ik toch vertrouwen op die extra kost van 0,25% en neem ik een rentevoet van 3 % op de hypothecaire lening op een verkoopprijs van 220.000 euro. Situatie 1 gaat uit van een eigen inbreng van 10%. Als je dan 200.000 euro leent en op 25 jaar afbetaalt, heb je bijna 420.000 euro betaalt voor je huis (200.000 * 1,03 ^ 25) ofwel zo’n 1.400 euro per maand. In situatie 2 is er geen eigen inbreng. De rentevoet stijgt nu met 0,25% naar 3,25%. Je betaalt nu op 25 jaar zo’n 490.000 euro (220.000 * 1,0325 ^25) ofwel ruim 1.600 euro per maand.
Dat is al veel geld voor veel mensen en dan schets ik nog een optimistisch scenario, want voor 220.000 heb je weinig huis (Dat huizen vandaag goedkoper zijn dan in 2005 moet een Mols fenomeen zijn) en de inkomens zijn de jongste jaren minder snel gestegen dan de huizenprijzen.
Maar goed, ik denk dat we op verschillende golflengtes aan het praten zijn en in deze van mening zullen verschillen. Altijd leerrijk!
Mijn aanvankelijk punt was dat huurinkomsten voordeliger worden belast dan aandelen en het er niet op lijkt dat de onevenredigheid wordt rechtgetrokken. En dat op een moment dat de beurs eindelijk interesse opwekt bij jongeren. Ook omdat ze beseffen dat een eigen inbreng noodzakelijk is voor een eigen huis en hun pensioen. Dus dat wringt bij mij wel beetje.
-
Dag Jochen,
Even een fout in je berekening rechtzetten. Je moet die 3% niet over het hele bedrag de hele termijn betalen. Enkel op het uitstaand saldo.
Een online berekening geeft hetvolgende:
Te lenen bedrag 200 000 euro, 3% vaste rentevoet, 25 jaar:
maandelijks af te lossen bedrag 944.22 euro, totaal terug te betalen 283 266 euro
Bij een rentevoet van 3.25% , bedrag 220 000, 25 jaar geeft dit:
maandelijks af te lossen bedrag 1 066.59 euro, totaal terug te betalen 319 977 euro.
-
Bedankt voor de rechtzetting Sabine.
-
200.000 voor een huis is totaal onrealistisch. Voor 200.000 heb je een krot met label F dat vol met asbest zit en letterlijk ‘in the middle of fucking nowhere’ ligt. Dat is niet instapklaar, en gesteld dat je het toch op een of andere manier zou presteren: je hangt eraan voor een renovatie tot label D binnen de 5 jaar.
Tel je er dan ook nog eens de kosten van een wagen bij die noodzakelijk is voor die woning?
In vlaams brabant ga je toch al snel naar 300.000 (zonder notaris en registratiekosten) en dan ga je met heel veel geluk een klein rijhuisje vinden dat op korte termijn (<5j) weinig of geen extra kosten (renovatie) vereist en dat doenbaar is met het OV. Dat is dan nog steeds de bodem van de markt, zeker niet de brede markt. Tel er voor die laatste nog 50k bij.
Een snelle check op een immosite levert mij ook enkele woningen op rond 250k met label C. Opvallend goedkoop, sommige ook zeer duidelijk ‘met een geurtje aan’. Deze vereisen wel allemaal een wagen.
-
Ook die verhuurder maakt gebruik van die hypotheeklening…
Ik ken genoeg 2-verdieners die, desondanks hun hypotheeklening, maar ter nauwernood de concurrentie kunnen aangaan met de baby-boomers die nog wat bijklussen door hun 4e of 5e woning/appartement op te knappen tot label D…
Je moet inderdaad een substantieel eigen bedrag inbrengen en dan nog eens overhouden om de renovatie te betalen.
De jongere generatie, in het bijzonder diegenen die geen fameuze zakcent meekrijgen van thuis verdienen in mijn ogen toch ook de kans om een vermogen op te bouwen, ook al is de rente nu wat hoger.
Maar goed, de discussie mag wat mij betreft breder gevoerd worden dan alleen dat.
-
Vandaag in De Tijd: In slechts de helft van de gemeenten vind je een betaalbare woning: ‘Het voelt als een loterijspel’
-
Mooi verwoord Jochen. Ik ben ook niet voor en vermogensbelasting, dat zou quasi hetzelfde zijn als de organisatie van het communisme – geen goed idee.
Enige mate van ongelijkheid is – hoe onrechtvaardig ook – een maatschappelijke noodzaak.
Wat ik, denk ik terecht, wil aankaarten is dat we aan het evolueren zijn naar een heel (te) scheve situatie. Het verschil tussen kleine beleggers en verhuurders is er daar één onderdeel van. Er zijn nog genoeg fiscale gunstregimes die ongemoeid blijven. Gunstregimes die het voeren van noodzakelijk politiek beleid eerder nog bemoeilijken dan faciliteren. (Bedrijfswagens om maar één ding te noemen.)
Ik heb het gevoel dat de maatregel die nu op tafel ligt het resultaat is van een koehandel, eerder dan een doordacht beleid op basis van economische wetenschap. Dat die maatregel de ongelijken nog eens onevenredig en ongelijk treft is des te pijnlijker.
Het zal het fiscale landschap nog complexer maken en wat zal het netto-resultaat zijn voor de overheid? Misschien moeten we het daar ook eens over hebben… Al die moeite zou dan toch ook behoorlijk veel moeten opbrengen? Als dat niet echt een substantieel bedrag is dan is het nog absurder…
Bovendien: als alle brokers dit zouden moeten gaan implementeren: dat is ook niet gratis hé. Zij zullen die kosten ook willen doorrekenen. Dat het dus enkel bij die 10% blijft, dat denk ik niet.
-
Dag Jochen,
ik merk in je redenering wel dat je vergeet dat een groot deel van de huurinkomsten terug in het pand dienen gestoken te worden.
Ten eerste zijn er ondertussen al 100den regels om verhuurders te “pesten” deels terecht om huisjesmelkerij tegen te gaan maar deels gewoon absurd.Bv verplichte EPC van gemeenschappelijke delen.
Ten tweede moet je bij leegstand ook gewoon de lening verder afbetalen.
Ten derde onderhoud en renovatiekosten, en die is niet mis. We verhuren zelf enkele appartementen in het Antwerpse. Ik kan je vertellen dat bij elk vertrek je minstens een renovatie van 20k (schilderen, laminaat, keukenkastjes,…) aan je broek om het enkel terug op de markt te krijgen. Er is weinig tot geen respect voor gehuurd goed. Dan heb ik het nog niet over gedwongen vertrek door wanbetaling. Een vrederechter gaat er trouwens van uit dat een badkamer en keuken op 10jaar afgeschreven zijn. Wie vervangt dat elke 10 jaar?
Dan hebben we ook de renoverplichting die steeds strenger wordt.
We rekenen ons toch allemaal snel rijk aan verhuring. Je hebt er alleen constante spaarpot voor nodig.
-
Dag Stijn,
Ik begrijp je punt. Tegelijkertijd meen ik dat jouw argumenten mijn punt mee versterken. Want wanneer je de reële huurinkomsten zou belasten, volgt daar logischerwijs uit dat je ook de gemaakte kosten in mindering kan brengen. Wat sowieso al het geval is wanneer je verhuurt vanuit een vennootschap. Dan geldt gewoond de vennootschapsbelasting van 25% – aftrek kosten.
Verder durf ik de hypothese maken dat een ‘normale’ belasting van huurinkomsten de kwaliteit van huurwoningen zou verbeteren. Zeker wanneer je de meerwaarde op een verkoop wel onbelast laat. Want als je als verhuurder gemaakte kosten kan inbrengen, blijf je investeren in de huurwoning om 1) de belastingaftrek en 2) het huis in goede staat te houden voor een eventueel latere doorverkoop met meerwaarde.
Nu wou ik met mijn reacties vooral de belastingonevenredigheid tussen verhuren en beleggen benadrukken. En die blijft ook hier overeind. Zo maak ik als kleine belegger ook kosten. Denk aan dit abonnement, mijn abonnement op De Tijd, mijn abonnement op Finchat, etc. Die kan ik niet in mindering brengen hoewel ik wel de ‘gewone’ belastingen betaal.
Denk voor je reactie!
Groet
Jochen
-
In de Tijd heeft Serge Mampaey het vandaag over het voorstel tot meerwaardebelasting. In bijlage een fragment dat samenvat wat ik eerder deze week schreef.
-
Dag Sabine,
Dat cijfervoorbeeldje zal ongetwijfeld wel kloppen, maar dat wil niet zeggen dat de redenering erachter niet een beetje scheef kan zijn.
Zoals Jochen hierboven al zei: je moet ook de historische waardevermeerdering van je vastgoed tellen.
Verder is volgens mij 30% > 26,86% , dus ook op dat vlak ben je beter af.
Een laatste voordeel is dat je met vastgoed gebruik kan maken van hypotheeklening waardoor je nog een extra hefboom hebt op je kapitaal. Dat kan niet met aandelen of een ETF.
Voor mij mij moet daar niets aan te veranderen maar dan hoef ik ook die meerwaardebelasting niet.
Komt die laatste er toch, dan wel graag gelijk oversteken. Dan moet, wat mij betreft, ook de overheid fors besparen op haar eigen werking en dan mag ook het ‘vastgoedkapitaal’ op een eerlijke & evenredige manier aangesproken worden.
-
Dag Xander, 26% is inderdaad lager dan 30%, maar wel hoger dan 0 of 15%. Hoeveel belastingen betaal je op een kapitaliserende etf? Of op een aandeel waarbij geen dividenden worden uitgekeerd? In het voorstel van BDW zou je 10% op de meerwaarde moeten betalen, na aftrek kosten en correctie met inflatie. Ik weet niet of er bij vastgoed nog veel meerwaarde zal overblijven na aftrek van kosten en inflatie. En wil je dan ook een taks van 12% betalen bij de aankoop van je aandelen?
-
Dat laatste is, denk ik, net het punt: er is wel degelijke een historische stijging van de vastgoedprijs. ‘t Is toch niet voor niets dat bijv. Pascal zo weg is van de aankoop van een (eigen) woning? Hij is ook niet de enige. ‘t Zou een raar zijn dat er in België zo veel wordt geïnvesteerd in vastgoed “omdat er uiteindelijk geen meerwaarde is.” Die mensen doen dat dan vast omdat ze zo graag belastingen betalen? Of hoe moet ik dat dan zien?
Let wel: ik ga niet beweren dat elke investering in vastgoed een rendabele investering is maar dat weet je met een aandeel/obligatie/etf ook niet – dat is een andere discussie.
Ik zal het anders formuleren: als ik een meerwaardebelasting van 10% moet gaan betalen, dan vind ik dat die 12% bij aankoop (van >2e woning) nog omhoog mag ja – al is een belasting op reële huurinkomsten dan allicht een beter idee, ook goed. Zolang het totaalplaatje maar in evenwicht blijft.
-
Xander,
Ik promoot de aankoop van een eigen woning niet omdat je er zoveel aan kan verdienen, wel omdat het een uitstekende manier is om financieel zelfredzaam te worden. Als iemand absoluut tegen de aankoop van een eigen woning is (daar kunnen heel wat redenen voor zijn), dan wil ik graag in een pro-contra webinar uitleggen waarom ik voor de aankoop van een eigen woning ben. Maar ik ben akkoord met Sabine: zoveel zou er niet belast worden, ook niet bij de aankoop van een pand dat je verhuurt. Dan kan je veel beter aandelen van gvv’s kopen.
Pascal
-
Helemaal akkoord wat betreft de financiële zelfredzaamheid en de eerste woning.
Overigens, we zijn deze discussie gestart met het idee dat mensen die investeren in aandelen, in afwachting van een eigen woning omdat de ‘opstartkost’ daarvoor net zo hoog ligt, nog eens extra benadeeld worden door die meerwaardebelasting. Dat vond ik unfair t.a.v. de mensen die de residentiële vastgoedmarkt gebruiken als belegging, en die dus ‘buiten schot’ blijven.
Misschien heeft u die crux gemist of bent u het tout court niet met mij eens. Dat mag natuurlijk.
-
ok.
-
-
Het nettorendement is toch absoluut wel een argument. Als dat te laag wordt, zijn er geen transacties (in dit geval huurcontracten) meer. Is dat dan een gewenste situatie?
-
Dag Koen
De discussie spitst zich toe op het verschil in taxeren tussen aandelen en huurinkomsten. Je zou dit inderdaad progressief kunnen laten verlopen in absolute getallen zoals bij de belastingen op inkomen, maar dat is hier niet het geval. Bijgevolg is het nettorendement niet relevant om aan te tonen dat huurinkomsten voordeliger worden belast dan aandelen. Of een bedrijf nu 5% of 1% dividend betaalt, de RV is 30%. Of je nu een rendement van 2,5% of 25% op huurinkomsten haalt, de belastingformule blijft KI X indexatiecoëfficiënt X 1,4 waarbij de KI een waardering is van de overheid, niet van de markt.
Gezien de woningnood zie ik transacties hier niet snel opdrogen. Maar dat is een heel ander punt.
Groet
-
Jochen,
De transacties zouden kunnen opdrogen omdat de verhuurders – woningnood of niet – niet meer verhuren.
Bovendien vind ik je benadering erg theoretisch. Idd de formule blijft hetzelfde los van het nettorendement. Echter in praktijk zijn het misschien wel communicerende vaten. Missch is de fiscaliteit op woningverhuur wel wat ze is omdat er anders geen verhuurders meer zijn? Of anders gesteld: misschien zou de formule er heel anders uitzien moest verhuur van vastgoed pakweg 25% per jaar als nettorendement hebben?
-
Dag Koen
Uiteraard, ik beschrijf de theorie achter de belastingen van aandelen versus huurinkomsten.
Verder schrijf je ‘Misschien is fiscaliteit, … , ‘Misschien zou de formule, … ‘. Dat zijn ook theoretische formuleringen.
Wat wel concreet en praktisch is, is de onroerende voorheffing. Als verhuurders niet meer verhuren omwille van te hoge belastingen, betalen ze nog wel steeds onroerende voorheffing op een leegstaand pand. Ook dat is een belasting op iets dat niet opbrengt. Bovendien vraagt het pand ook onderhoud. Misschien iets minder dan bij verhuur, maar ook een leegstaand pand moet worden onderhouden en verwarmd. Het pand wordt dan een pure kostenpost. Dan toch maar blijven verhuren? Ik denk dus niet dat de huurmarkt snel opdroogt.
Nogmaals Koen, ik wil niet klinken als de anti-verhuurder. Ik heb niets tegen mensen die een inkomen puren uit huurinkomsten (uiteraard geen huisjesmelkerij), maar wijs gewoon op de onevenredigheid tegen belastingen op huurinkomsten en aandelen naar aanleiding van de post van Xander. Ik denk dat @Xander iets wezenlijks aanraakt wanneer hij zegt dat hij belegt omdat hij zich geen huis kan veroorloven. Dit geldt voor veel jongen mensen op een gloeiend hete huurmarkt. Als de overheid het belegd vermogen (dividenden en meerwaarde) harder belast dan de huurinkomsten (onrechtstreeks en gunstig belast) en de meerwaarde op de verkoop zelfs onbelast laat, dan wringt dat des te harder voor jonge mensen. Want wat begrijpen zij hieruit: een al opgebouwd vermogen wordt minder belast dan een nog op te bouwen vermogen.
Voor de duidelijkheid, ik ben zelf 45 en heb een huis.
-
Hoe komt iemand aan 25% op huurinkomsten? Waar koop ik zo’n pand?
-
Misschien wanneer je verhuurt via air bnb? 😉
(maar dan word je weeral anders belast denk ik)
-
-
Als ik het goed begrijp dat heeft een meerwaardebelasting op aandelen ook een negatief effect op het rendement van de Belgische holdings. Of zie ik dat verkeerd ?
-
Ik vermoed van wel aangezien holdings ook hun belangen in bedrijven afbouwen of verkopen met meer- en minwaarde.
-
Je ziet dat verkeerd. Voor holdings en andere grote investeerders zal er altijd een uitzondering zijn. Het leven is niet rechtvaardig en zal dat wellicht ook nooit zijn.
-
Ja kijk, dat is dus precies wat ik hogerop bedoelde.
Het is een trend die al langer bezig is: door systematisch & op lange termijn grotere vermogens (= historische vermogens) te ontzien en de belastingen te concentreren op de lagere (midden)klasse zal het de toekomst almaar moeilijker worden om van 0 een eigen vermogen op te bouwen. Daarmee beperk je de sociale mobiliteit.
De maatregel die het gezicht van de socialisten moet beschermen in deze coalitie is dus, op lange termijn, anti-sociaal. O ironie.
Bovendien kan je dit niet eeuwig volhouden, op één keer is de citroen toch echt leeg.
-
Bekijk het positief en optimistisch. Als dezelfde belasting eerst op een beursgenoteerde holding geldt, en nadien nog eens privé, dan word je eigenlijk 2x belast. Dan liever 1x belasting.
Nog meer shocking, althans voor sommigen: ik denk dat de trend van verlaging van vennootschapsbelasting zal blijven duren. Ook dat werkt bij sommigen als een tang op een… spaarvarken. Probeer het toch positief/optimistisch te bekijken.
Waar je wel gelijk hebt: als weinig mensen beleggen (ik denk dat het de bedoeling is van de nieuwe regering om dat te veranderen/verbeteren), dan zit je meer en meer met haves en have nots. Dat is een gevaarlijke ontwikkeling. Maar dat de middenklasse altijd de zwaarste lasten zal dragen, relatief, dat is bijna altijd zo geweest.
Pascal
-
Van die eerste alinea snap ik niets eerlijk gezegd :-)
Ik heb niets tegen het verlagen van de vennootschapsbelasting. In tegendeel: het ondernemen moet gestimuleerd worden.
Ik zie alleen niet in hoe je beleggen aantrekkelijker wil gaan maken door nu een meerwaardebelasting van 10% in te gaan voeren?? Oké, ja: we betalen dan ook 5% minder RV. Ik neem aan dat dit dan ten goede zou komen van de value-aandelen (hoog dividendrendement, meestal beperktere groei). Maar maak je daarmee de beurs als geheel aantrekkelijker?
Zoals ik elders al aanhaal: het is een PITA om die regel van 10% te gaan invoeren. Brokers zullen die kosten willen doorrekenen. Dan moet je nog hopen dat dat allemaal 100% automatisch kan, want als er nog recurrente kosten bij komen, zullen ook die doorgerekend worden. En wat brengt het uiteindelijk allemaal op?
-
De spaarrekening wordt belast, de verplichte getrouwheidspremie verdwijnt, de vrijstellingskorf geldt zowel voor intresten, dividenden, etc.
-
“En wat brengt het uiteindelijk allemaal op?”
#zwartesneeuw
-
-
Blijkbaar snapt de politiek niet dat minder meer is. Minder belasting voor beleggers betekent meer beleggers en finaal meer inkomsten voor de overheid…
-
Bij de roerende voorheffing ziet men dat gelukkig wel: van 30% naar 25%. Terwijl het Johan Van Overtveldt en dus n-va was die die 30% had ingevoerd. Men ziet nu blijkbaar in dat dat fout was. Het gaat om de eerste verlaging van de RV in 34 jaar. In 1990 ging men van 25% naar 10%. Maar dat heeft niet lang mogen duren.
Ook de “nudge”, de fiscaal-voordelige korf, die men nu wil aanbieden, is een poging om van ‘minder is meer’ een succes te maken. Soortgelijk: Cooreman-De Clercq (1982), pensioensparen (1987) en korfje voor terugvragen van dividenden (een paar jaar geleden). Bied het volk iets aan en eens men de smaak te pakken heeft, zal de overheid alsnog meer inkomsten kunnen hebben. De spaarder zal ook meer opbrengst krijgen als hij belegt ipv enkel maar spaart. Win-win.
Pascal
-
Ha, pensioensparen. Waarom zou je (als jongere) nu nog aan pensioensparen doen? Voor een marginaal pensioen, als je het al ooit krijgt?
Dan kan je toch net zo goed de centen zelf beleggen? Dan heb je tenminste controle over het moment dat je uitstapt (en dat je rendement dus mee bepaalt).
Voor zij die het wel hebben stel ik mij de vraag: zou de meerwaardebelasting ook gelden op het potje dat je ‘pensioengespaard’ hebt?
-
Ik zou ook heel graag op Spaarvarkens een pro-contra webinar organiseren over pensioensparen. Ik zal mij in het kamp van de “pro” zetten. Is er iemand die het met mij wil opnemen? Dan hebben we een webinar.
Zo’n pro-contra over pensioensparen,
Een pro-contra over eigen vastgoed: ja of neen?
Een pro-contra over deze nieuwe fiscale voorstellen…
Ik zou dat zoooooo graag doen. Maar daarvoor moet je dus met (minstens) twee zijn.
Pascal
-
Top idee, maar alle eerlijkheid: ik kan daar in mijn eentje niet genoeg gewicht voor in de schaal leggen 😅
-
Je mag samenspannen, Xander. 😀
-
Met het aandeel Exmar hebben jullie dat indertijd ook gedaan. En dat was heel leerrijk ! Veel van opgestoken toen.
-
Inderdaad. Heel goeie herinneringen aan, Ann. Da’s de enige keer dat we ‘t gedaan hebben. Zin om nog zo’n pro-contra’s te doen. Ik hou wel van een beetje debat. En daar kan iedereen dan hier en daar iets uit plukken en zelf, naar zijn gevoel, en zijn eigen situatie, tot een conclusie komen…
-
Ik zie hier herhaaldelijk dat NVA de RV van 30% ingevoerd heeft? Ik heb nooit geweten dat we in een dictatuur leefden? Regeringen bestaan altijd uit meerdere partijen, Vivaldi zelfs uit 7 partijen. Denk je nu echt dat de Walen zouden akkoord gaan met een voorstel van NVA? Neen dus. De regering beslist iets
en de minister moet het voorstel uitwerken. Dat was op dat moment Van Overtveldt, hoofdredacteur van de Tijd en een zeer bekwam econoom. De geschiedenis van de roerende voorheffing https://www.plan.be/uploaded/documents/200907131422090.pp044_nl.pdf
-
Dag Ludo
Johan Van Overtveldt was eerder hoofdredacteur van Trends, niet van De Tijd. En de regering Michel 1 bevatte maar 1 Waalse partij, namelijk MR en die hebben zich wel degelijk geweerd tegen een hogere RV. N-VA was echter veruit de grootste partij met Van Overtveldt als minister van Financiën. Tijdens de campagne beloofde Van Overtveldt luidkeels en meermaals een begroting in evenwicht, maar slaagde daar niet in. Om het gat toch enigszins dicht te rijden, nam hij het initiatief om de RV te verhogen. Daarom ook dat ik schreef: ‘N-VA had een leidende rol in het verhogen van de RV.’
-
-
In de commentaren van de spaarvarkens lees ik veel gespeculeer. Het gaat hier om een hoofdstukje (dan nog in telegramstijl) uit een document dat, na consultatie van 5 politieke partijen, is opgesteld om als basis van discussie te dienen. Het is ongepast om hier het standpunt van één politieke partij in te zien. Het uiteindelijke compromis over dit onderdeel zal in de context van een volledig regeerakkoord moeten geëvalueerd worden. Het lekken van bepaalde onderdelen uit het algemene onderhandelingsdocument lijkt mij een stuk beschadigingspolitiek door één of meerdere onderhandelende politieke partijen en maakt mij weinig optimistisch over de slaagkansen van de huidige federale regeringsformatie.
-
Je hebt gelijk uiteraard. En tegelijkertijd is het allemaal niet nieuw, dit is van 2016, ook toen lag het op de onderhandelingstafel: https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2016/10/11/4_vragen_over_demeerwaardebelastingopaandelen-1-2790400/
Slechte ideeën zijn blijkbaar erg hardnekkig.
vrt.be
4 vragen over de meerwaardebelasting op aandelen
De regering heeft zich gisteravond vastgereden op een nieuwe meerwaardebelasting op aandelen, een eis van CD&V. Maar waarover gaat het eigenlijk?
-
-
Ik dacht dat wetten altijd gemaakt werden voor de toekomst, zeg toekomstige daden.
· Dus (meer)(minder)waarden op aandelen belasten geldt voor de nieuwe aankopen.
· ’t Zou anders zijn zoals een renovatie verplichting tot energie label D ook voor woningen gekocht 10 jaar geleden…?
· De heffing op oude aandelen heeft immers geen zin (te theoretisch en praktisch ondoenbaar).
· Indien dit toch zou gebeuren, moet ik mijn winstgevende aandelen net voor het in voege gaan van de wet verkopen, en daarna weer aankopen.
-
Als ik 100 stuks van aandeel X in in mijn bezit heb en ik koop er 25 stuks bij wanneer de nieuwe wet van kracht wordt, dan zou ik in principe enkel maar meerwaardebelasting moeten betalen op die 25 stuks.
Als ik later dan terug 25 stuks verkoop is het onduidelijk of ik een meerwaarde belasting moet betalen of niet, want je zou kunnen redeneren dat het 25 stuks zijn van die 100 die nog onder de oude regeling vallen.
Het komt er dus op neer dat een meerwaardebelasting aanleiding zal geven tot discussies, rechtszaken, enz….
-
Goed gezien Peter!
Enfin, ook dat is technisch op te lossen door je beleggingsportefeuille virtueel op te splitsen in 2 rekeningen. Maar ja, waar stopt het op den duur hé?
-
Peter,
Dat kan eenvoudig opgelost worden met een lifo, fifo etc.
Betreft het twee verschillende rekeningen/effectenportfeuilles die je aanhoudt, dan is dit anders. De banken en brokers gaan op dat vlak uiteraard niet moeten samenwerken. Anders zou het te complex worden.
Pascal
-
Ok. Dat was misschien zo. Tot de Reynderstaks ingevoerd werd… @geert-junius
-
Log in to reply.