-
Wel of niet Care Property Invest – spamelot
Naar aanleiding van de bespreking van Care Property Invest in de spamelot van vanavond ben ik nog eens terug gaan luisteren naar de webinar bij vfb met de ceo en cfo van cpi.
Sorry het is me nog niet helemaal duidelijk waarom een nieuw lease contract niet goed zou zijn.
X-aantal jaar geleden heeft ‘serviceflats invest’ een contract met de overheid aangegaan voor de bouw van de assistentiewoningen voor lokale besturen en caritatieve vzw’s. De gebouwen zijn gebouwd op grond van de overheid, en ze hebben hier recht van opstal gekregen. Eens de gebouwen gerealiseerd hebben ze deze in erfpacht gegeven voor 27 jaar. Na deze 27 jaar zijn de lokale besturen en de caritatieve vzw’s verplicht om de oorspronkelijke bouwsom terug te betalen.
Gedurende de ganse looptijd van de leasing hebben ze een geïndexeerde huur ontvangen.
Zoals ik het begrijp gaat CPI trachten om de leasecontracten voor een aantal jaar te verlengen. Ze verwachten dat de grotere steden/gemeenten hier niet zullen op ingaan en gewoon de oorspronkelijke bouwsom terug betalen. Voor deze projecten is dat dan een verlies van terugkomende inkomsten. Voor de kleinere gemeentes verwachten ze wel dat er een aantal zullen ingaan op hun voorstel om de contracten voor 10 à 15 jaar te verlengen.
Ik zou denken dat dit een goed voorstel is. De bedragen van 27 jaar geleden gaan toch niet zo hoog zijn om terug te krijgen. Dan is het toch interessanter dat ze de leasecontracten kunnen verlengen en de geïndexeerde huur kunnen krijgen? Bij terugbetaling van het oorspronkelijke bedrag zal het rendement bij herinvestering toch lager zijn?
Wat mis ik?
-
10 Replies
-
Goedemorgen Sabine,
Ik deel absoluut je mening. Een betere startpositie voor CPI voor een onderhandeling lijkt me inderdaad moeilijk. Ik zie er ook alleen maar de voordelen van in tenzij de gemeente natuurlijk failliet gaat. Dit zou dan de eerste keer zijn in België dat dat gebeurd (volgens een snelle zoekopdracht) maar alles kan. Bvb. bekan failliet.
Ik hou CPI alvast netjes bij.
-
Voor de duidelijkheid, het is niet dat ik Pascal zijn visie in twijfel trek. Het is gewoon dat het me nog niet helemaal duidelijk is/was.
Na een nachtje slapen, en nog even het stukje op de spamelot te herbeluisteren is het me wel duidelijk dat je in feite wel kan spreken over een lening.
Zoals CPI het uitlegt, komt het er bij mij op neer dat ze trachten de projecten langer in portefeuille te houden. En dan zie ik het eerder als een opportuniteit.
Zoals Pascal het uitlegt is het een eerder een kunstgreep om een probleem op te lossen. En dan is het inderdaad misschien niet zo mooi.
-
Ik heb de vfb webinar ook gezien. Als vroegere projectontwikkelaar volg ik het vastgoed en vastgoedaandelen op de voet en ik volg Pascal hier niet. Ik heb het er ook over gehad met Gert De Mesure, en hij ziet hier ook geen probleem.
Het is inderdaad voordeliger om de leases te verlengen en cpi staat hier in een sterke positie. Hier zijn waarschijnlijk zelfs kansen.
Wim Lewi ziet voor cpi ook interessante mogelijkheden. Hij verkoos gisteren in de tijd cpi als een van zijn favoriete aandelen en schrijft hierover :’ De historische relatie die Care Property Invest met de OCMW’s heeft, biedt groeimogelijkheden. Gezien de relatieve korting tegenover de vastgoedwaarde is het ook een potentiële overnameprooi.’
Ik zou hier nog willen aan toevoegen dat het zeer waarschijnlijk is dat cpi in september 2024 in de EPRA-index wordt opgenomen ( bron cfo cpi op finance avenue), wat een mooi koerspotentieel met zich kan brengen.
Cpi heeft momenteel ook de langste indekking tegen hogere rentevoeten, met name 7,5 jaar en dit ten bedrage van 96 procent van de schuld ( bron De Mesure)
-
Dankjewel voor dit antwoord Theo. Voor mij blijft dit ook een aandeel voor de lange termijn.
Toen ik halverwege dit jaar een VFB seminarie met Gert de Mesure volgde hoorde ik wel enkele minpuntjes. Toen hekelde hij een beetje het feit dat CPI bleef doorgaan met investeren terwijl de andere GVV’s (tot het besef gekomen dat het decennium van goedkoop geld over was) zich begonnen te richten op de afbouw van de schuldgraad zodat op de duur CPI de laatste van het rijtje was. En in dit verband vond hij het ook verbazend dat CPI het hoogste dividendrendement heeft van alle GVV’s. Maar dit zijn voor mij persoonlijk geen rode lijnen om het aandeel te gaan verkopen.
-
Ook het feit dat cpi praktisch 100 procent uitkeert als dividend is inderdaad minder gunstig.
Iedere van de gvv’s heeft zijn plus – en minpunten natuurlijk. Cofinimmo bijvoorbeeld is maar 4 jaar ingedekt tegen renteverhogingen, heeft nogal wat blootstelling aan de Duitse uitbaters waar nogal wat faillisementen zijn (ze vinden wel vlot een nieuwe uitbater) en heeft nog een deel kantoren. Aedifica geeft , naast eveneens de blootstelling aan Duitsland, dan weer het laagste dividend van de drie en daar zal bovendien na 2025 normaal een RV van 30 procent afgaan ipv de huidige 15, wat toch behoorlijk wat scheelt. Zij hebben dan wel weer veruit de laagste schuldgraad.
Persoonlijk vind ik ze wel alle drie interessant.
-
Zojuist heb ik het intervieuw in de Beste Belegger (VFB) van november opnieuw gelezen. Voorlopig ga ik CPI behouden.
Sinds mijn aankoop van Cofinimmo onder de 60 euro, heb ik ze alle 3.
Initieel was het de bedoeling om CPI te kopen, en Aedifica af te bouwen (naar de dividendverlaging na 2025 toe). Maar nu weet ik het niet meer. Ik ga de situatie verder opvolgen, en op een later tijdstip beslissen wat ik ga doen.
-
-
Zwaktes
- Constructies met erfpacht zorgen ervoor dat Care Property Invest niet kan profiteren van de waardetoename van serviceflats op termijn.
- Weinig specifieke ervaring in woonzorgcentra.
- Op langere termijn (5-10 jaar) kan er onzekerheid komen over wat er zal gebeuren als de oorspronkelijke contracten met de OCMW’s aflopen. Zullen OCMW’s overeenkomst willen verlengen of de vergoeding op het einde van de periode betalen?
Dit stond bij een uiteenzetting van CPI bij DierickxLeys.
-
https://www.dierickxleys.be/nl/studies/care-property-invest
volledig artikel van CPI is van november 2023
-
Dank Katrien voor het delen van het artikel.
In de analyse lees ik ‘Het bedrijf gaf aan dat het sinds juni 2022 geconfronteerd wordt met de
wanbetaling van een leasingnemer, die in totaal 0.7% van de totale
huurinkomsten vertegenwoordigd. Care property heeft in de afgelopen
resultaten een afboeking doorgevoerd van de uitstaande handelsvordering
(ongeveer € 1.7 miljoen)’Iemand een idee of deze 1,7 miljoen, enkel huurinkomsten zijn die niet betaald werden of is dit meteen het bedrag dat de leasingnemer nog zou moeten terugbetalen?
Is deze leasingnemer een lokale overheid, of is dat een caritatieve vzw?
-
Ook in het decembernummer van de Beste Belegger (VFB) bleek er nog een kort stukje over CPI te staan van Gert De Mesure.
Daarin staat o.a. “Zo was er een meningsverschil met een institutionele belegger die in 2021 aan Care Property Invest een lening had verstrekt van 32,5 miljoen euro. Besloten werd om deze lening vervroegd terug te betalen met een eenmalige kost van 1,1 miljoen euro voor Care Property Invest tot gevolg. Daarenboven moest het deze lening met een coupon van 2,05 % duurder herfinancieren, wat het bedrijf nog eens 0,4 miljoen euro kostte.
Ons inziens is de ‘winstwaarschuwing’ van maart 2023 het gevolg van deze zaak, wat nog niet bekend was ten tijde van de kapitaalverhoging in januari 2023.“Hier wordt niet dieper op ingegaan. Maar een meningsverschil met een institutionele partij stelt me ook niet gerust.
-
Log in to reply.