-
Pro-contra huren vs kopen.
Stefan Willems quote op X : In mijn top 5 van nachtmerries? Mezelf 25-30 jaar vastzetten aan een hypotheek waardoor al mijn gezonde jaren gaan naar het afbetalen van schulden. Persoonlijk, maar is niet voor mij.
Pascal Paepen quote op X : Je bent gek als je geen hypotheeklening neemt, zegt Buffett. Hij heeft overschot van gelijk. Maar iedereen is anders.
Pascal Paepen quote op X : Een hypotheeklening is zoooooooo flexibel.
Mijn vraag aan Pascal was vooral wat er zo flexibel is aan een hypotheeklening. Voor mij enkel maar nadelen omdat je vasthangt aan de bank, verplichte loondomiciliering en nog eens een schuldsaldoverzekering. Moeilijk onderhandelbaar met de bank.
Dan ook nog met het idee dat momenteel het steeds moeilijker is om iets te kopen en veel kosten met zich meebrengt, dan ook nog veel regelgeving waar je aan moet voldoen.
Ook als ouder waarbij ik een huis verhuur (nu bij de rijken hoor waarschijnlijk) en dit steeds moeilijker wordt met meer regelgeving. Ik raad dit in de toekomst volledig af aan mijn kinderen gewoon omdat het veel kopzorgen geeft en dat in de toekomst waarschijnlijk ook zwaarder belast gaat worden.
Met Gemini:
Is een hypotheek een financiële last of een slimme hefboom?
-
Waarom zou Stefan gelijk hebben? Wat zijn de valkuilen van langlopende hypotheken voor persoonlijke vrijheid?
-
Waarom zouden Pascal en Buffett gelijk hebben? Hoe kan een hypotheek juist flexibiliteit bieden en een slimme financiële zet zijn (denk aan hefboom, inflatie, investeringen)?
-
Aangezien “iedereen anders is,” hoe bepalen persoonlijke omstandigheden of een hypotheek de juiste keuze is?
Wat denken jullie?
-
-
19 Replies
-
Het gevecht tussen huren en kopen wordt gewonnen in de details.
Elke situatie is anders en kent extremen. Je hebt mensen die zich tot over hun oren in de schulden werken voor hun droomhuis en vervolgens de komende 30 jaar chocopasta op hun boterham moeten smeren om hun droom af te betalen. Aan de andere kant heb je mensen die huren en vervolgens het verschil tussen huren en kopen opsouperen aan dure vakanties en een dure wagen op de oprit van de huurwoonst.
Wie is er het gelukkigst? Dat hangt af van de persoonlijke wensen en begeertes en die zijn voor iedereen anders. We mogen daar eigenlijk niet over oordelen. We maken best enkel onze eigen rekening.
Maar de keuze die iemand maakt om al dan niet te huren of te kopen, hangt van veel factoren af. Soms heeft iemand vrijheid en flexibiliteit nodig op een bepaald moment in zijn of haar leven, op een ander moment dan weer standvastigheid. Allemaal dingen die mee bepalen welke keuze de beste is voor elk individu op elk moment. Vergeet ook niet dat het hebben van een eigen woonst voor de doorsnee Vlaming een onbetaalbaar gevoel van gemoedsrust creëert.
De financiële winnaar? Die jongleert met huren en kopen op krediet en creëert voor zichzelf de optimale situatie waarin het restbedrag, of het nu gaat over de waarde verborgen in de hypotheek of het verschil tussen de maandelijkse aflossing, tussen kopen en huren. Telkens weer optimaal ge(her)ïnvesteerd wordt.
Niemand houdt je bijvoorbeeld tegen om op zoek te gaan naar een koopje, een woning die je kan kopen met een minimale inbreng waarvan de maandelijkse aflossing overeenstemt met de gemiddelde huurprijs van dat moment. Onmogelijk? Wie zoekt die vindt. Je kan vervolgens na enkele jaren (de woning laten schatten) slim omgaan met de opgebouwde waarde in je hypotheek en zonder bijkomende inleg een investeringseenheid kopen, heb je ook daar gezocht en gevonden, dan betaalt de huurder de hypotheek af… (je zorgt dan wel best voor een buffer voor onvoorziene omstandigheden etc. maar het kan.) Je geniet hier optimaal van het feit dat de huren geïndexeerd worden en de combinatie van inflatie en tijd kredieten wegvreten.
Zoals je ziet, kan je hier enorm creatief mee omgaan. Ik maakte ooit (lang geleden) een calculator (op tab 3-4 van dit spreadsheet) om het voor elke situatie individueel uit te rekenen. Deze calculator kan een wegwijzer zijn om hier creatief mee om te gaan, maar hij belooft niet voor iedereen gemoedsrust.
-
Bedankt Jim voor het duidelijke antwoord, ik had uw calculator van in 2023 al gevonden. Belangrijkste zinnetje voor mij is ”Je geniet hier optimaal van het feit dat de huren geïndexeerd worden en de combinatie van inflatie en tijd kredieten wegvreten.” Dit vind ik wel een belangrijk gegeven.
-
Graag gedaan, de calculator is theoretisch juist … in de praktijk komt er wel discipline bij kijken en daar kan je geen variabele voor ingeven :)
Ik heb zelf een huisje gekocht aan de hand van de calculator. Dat wil zeggen dat ik eigenlijk tegen het gemiddelde resultaat van de calculator inzwem door de kostprijs van de wooneenheid heel laag te houden.
De calculator is van 2018 denk ik :)
-
“Je kan vervolgens na enkele jaren (de woning laten schatten) slim omgaan met de opgebouwde waarde in je hypotheek en zonder bijkomende inleg een investeringseenheid kopen”
Dit begrijp ik niet goed Jim, kan je wat verduidelijken hoe dit juist werkt?
-
Dag Pieter,
Je kan het opgebouwde kapitaal in een lening hergebruiken als inleg voor een nieuwe aankoop op krediet. Zo maak je het groeipotentieel los van dat kapitaal wat anders ligt te slapen onder het pand.
Neem nu, je koopt een huis van 200k en na 10 jaar heb je 50% afbetaald. Je bent dus voor 50% eigenaar van je woning. Die 50% heeft een waarde van 130k (het huis is immers in die tien jaar gestegen in waarde) Die waarde kan voor 80% als onderpand dienen voor een nieuwe aankoop samen met 80% van de waarde van de nieuwe eenheid. Hierdoor kan je zonder cash inleg lenen voor de nieuwe eenheid, je inleg komt uit jouw vermogen, de waarde (het opgestapelde kapitaal) dat vast zit of slaapt onder het eerste pand.
-
Dag Jim,
Dank voor het antwoord! M.a.w. is dit dus een wederopname van de al reeds bestaande hypotheek, of is dit een andere constructie?
Pieter
-
-
Kopen of huren, er is gewoon geen simpel en duidelijk antwoord op. Je móet altijd kijken naar de persoonlijke situatie van de betrokkene. Heb je een vaste plek waar je jezelf wilt settelen? Heb je een stabiele job of ben je eerder een jobhopper?
Eén van de grootste redenen dat ik beleg, is om later een woning te kunnen aankopen. Waarom verkies ik dan nu al kopen? Vanaf je pensioen dalen je inkomsten met ruim 60% van je laatste brutoloon. Plots wordt die geïndexeerde huur een veel groter stuk van de taart in je huishoudbudget. Het voordeel dat je hebt als huurder, is dat de grote kosten niet voor jou zijn, maar misschien ook niet voor de verhuurder. Ja, wettelijk gezien moet een verhuurder die kosten herstellen of laten repareren, maar doen ze dit ook effectief allemaal? Ja, je kan een klacht indienen, maar wil je dat? Er wordt mij ook wel eens gezegd: “Maar Benjamin, wat als je over 30 jaar iets helemaal anders wenst?” Dan kan je als huurder toch veel sneller veranderen? Neen! Als huurder heb je eigenlijk maar één optie: je zegt je huurcontract op tijd op en je gaat opnieuw op zoek naar iets anders. Dat is de enige mogelijkheid. Indien je een woning gekocht hebt, kan je drastische verbouwingen doen, je woning totaal anders inrichten of – in het uiterste geval – je verkoopt je woning en je neemt je gerealiseerde meerwaarde op. Met al die centen kun je vast opnieuw iets zoeken dat je ligt.
Dus in mijn ogen is de flexibiliteit die huren zogezegd biedt, toch wat minder dan vaak gedacht. Je hangt bij huren meestal vast aan een 9-jarig contract en 3 maanden opzeg. Heb je een eigen huis, dan is je opzeg 0. Je kunt geen meerwaarde realiseren bij huren, je zult enkel steeds meer geld spenderen door de indexatie.
Uiteraard is het voor iedere situatie persoonlijk. Een hypotheek dwingt je tot het maandelijks sparen, en ook hier zijn er verschillende flexibele manieren. je kan en cours de route nog altijd van rentevoet wisselen, van afbetalingsmodaliteiten wisselen. Ja, er zijn altijd weer kosten (wederbeleggingsvergoedingen) van toepassing, maar het is flexibeler. Probeer eens aan je huisbaas te vragen, “zullen we vanaf volgende maand 50 euro minder per maand betalen, maar ik zal langer hier blijven’. Weinigen zullen dit toestaan.
Benjamin
-
Benjamin ook bedankt voor de verduidelijking, als je jong bent en wilt beleggen is het perfect om in aandelen en obligaties dit te doen, ik zou dit zelfs altijd aanraden.(dit natuurlijk ook bij hotel mama) Als je vrijheid wilt en iets gaat kopen of huren is het moeilijker, daarom ben ik voorstander om zeker ervoor te zorgen dat je een goede financiële buffer opbouwt en niet teveel schulden maakt. Dan over de flexibiliteit heb je van de 2 kanten goede argumenten, maar de flexibiliteit van iets kopen en dus een hypotheek lening hebben is zeker ook niet gemakkelijk en blijft volgens mij heel duur (herbeleggingsvergoeding). Dan ben je gans de tijd van je lening ook afhankelijk van die bank en als jij het wilt aanpassen sta je steeds in de zwakke positie en kan de bank doen wat ze wilt. Regelmatig op spaarvarkens wordt verwittigd dat schulden in moeilijke tijden niet gemakkelijk op te lossen zijn.
Die moeilijkere tijden verwacht ik omdat :
– de rente is onvoorspelbaar
– je niet zeker bent dat de huisprijzen blijven stijgen zoals in het verleden
– de inmenging van de overheid hoe en wanneer je moet verbouwen en investeren
– ooit komt er de belasting op de huurgelden die nu nog bijna volledig vrijgesteld zijn op 1/12 na
Dus een moeilijke oefening en zeker iets heel persoonlijk.
-
Dag Pascal, daar geef ik je zeker en vast gelijk in. Ik spreek hier ook uit een bevoorrechte situatie waar ik nog zolang mag thuis wonen als ik wens. Mijn ouders vinden ook dat ik nu best enkele jaren werk, spaar en beleg. Het beleggen en de mentaliteit is 1, die heb ik zelf gekweekt. Het kunnen beleggen, doordat ik thuis als student zijnde nog niet hoef bij te dragen in de woonkosten, is twee. Vele studenten die moeten vanaf hun eerste vakantiejob mee bijdrage aan het huishoudbudget. Het feit dat ik dit nog niet hoef te doen, zet mij in een ideale positie te kunnen beleggen. Zal mijn ouders daar dan ook altijd dankbaar voor blijven.
-
-
Op korte tijd zijn verschillende koppels uit mijn omgeving die huurden voor het feit gezet dat de woning verkocht werd.
Zo werd een koppel, net op pensioen, op nog geen 5 jaar tijd twee maal geconfronteerd met het overlijden van de verhuurder …
-
Dat is een van de risico’s van huren, ik denk dat je best niet te gehecht bent aan je woning. Dat is ook een beetje die gemoedsrust die je krijgt van het kopen van een woning. Maar zelfs dan, je koopt eigenlijk enkel de titel van de overheid. En die staat of valt bij de betrouwbaarheid van die overheid. Net zoals met ons cash geld.
-
Wat vinden de mede spaarvarkens ; als je bijna op pensioen bent je huis is afbetaalt, je hebt geen kinderen. Als je dan wil veranderen van woning, welk is jouw inziens dat de beste basis huren of kopen? meeneembaar van registratie rechten is ondertussen afgeschaft. De registratie rechten op nieuwe aankoop ben je sowieso kwijt.
-
Bekijk ook zeker de optie om naar het buitenland te gaan … verder blijft het toch een persoonlijke keuze, op latere leeftijd is het positieve effect ook weg van tijd die je hebt bij investeringen … het blijft interessant, maar het ligt allemaal wel iets anders. Er zijn verschillende factoren om af te wegen.
-
-
Nog een nuance in de kweste kopen – huren is dat een huiseigenaar ook best over twee rechterhanden beschikt. Ik geloof erg in het concept van de tiny houses. Reeds een half jaar ben ik op dat vlak met een proefproject bezig en heb daar al bijzonder veel bijgeleerd wat betreft off grid lifestyletechnieken. Volgens mij zit er veel potentieel in voor de toekomst.
-
Een heel leuk project, ik heb het met mijn eigen ogen mogen waarnemen!
-
Gert, iemand die een woning koopt, en zelf kan klussen, zelf elektriciteit kan leggen, zelf sanitaire kan voorzien, zelf bezetten/schilderen.. noem het maar op. Dat zijn goede beleggingen. Als je vandaag een eigen woning gaat moeten bouwen, en zelf geen rechterhanden hebt, en een gebrek aan het juiste netwerk om voor elkaar iets te kunnen betekenen, zal het zeer lastig zijn, nog een woning te kopen anno 2025.
Kapitaalkrachtig zijn is fijn, maar moest ik de skills hebben om alles zelf te kunnen ruilde ik het zo in ;)
-
Bedankt voor je reactie, Benjamin. Handigheid kan je leren. Smijt je erop en bijt je vast. Vakwerk – ook het beleggen trouwens – leer je door het heel veel te doen. En maak je geen illusies, je zal nooit alles even goed kunnen, alle technieken even goed beheersen. Daarvoor kom je enkele levens te kort. En ja, volgens mij wordt techniekbeheersing meer en meer relevant. Daarom dat ze er ons vandaag zo afhankelijk van proberen te maken i.p.v. te beheersen. Zo geven we onze autoriteit langzaam maar zeker weg. Vroeger aan een toornige God, nu aan Al. Groetjes.
-
Inderdaad oefening baart kunst! Je moet het gewoon proberen.
Ik heb het geluk dat ik een heel handige vader heb, en dat zet ook aan om het zelf ook te proberen. Bij de verbouwing van onze woning ben ik begonnen als diener. Mortel maken, stenen klaarzetten, stenen slijpen, metselwerk uitkrabben,… maar op den duur heb ik het truweel ook zelf in handen genomen en dat lukte ook wel.
Aan laswerken heb ik me nog niet gewaagd.
-
Hey Sabine, da’s aanpakken. Knap gedaan! In de bouw vroeger was ik metserdiender in Gent bij een aannemer. Na maanden was ik nog steeds diender en dat begon me zuur op te breken. ‘Leer eerst maar ‘s goeie mortel te maken manneke’, lachten de bouwvakkers me uit. ‘Probeer daarna maar eens een truweel vast te pakken’. Pijnlijk maar zo leer je het. Groetjes en tot gauw.
-
Log in to reply.