-
GVVs too good to be true?
Als ik de laatste berichten lees (bv https://staging.spaarvarkens.be/forum/Onderwerp/gvvs)
– is het netto rendement zeer aantrekkelijk (5+% gemiddeld en koersen nog verder gedaald)
– noteren bijna alle GVVs met een significante korting en is er dus nog extra upside
De inkomsten zijn normaal redelijk stabiel want langlopende contracten en ook nog indexatie. Wat me wel een risico lijkt is bv een stijgende interest.
Als ik echter naar bv cofinnomo kijk is het dividend sinds 2020 telkens minstens 5.5 geweest (dus inclusief financiële crisis etc.) wat momenteel een bruto dividend van 10% zou geven. (zie hier voor gegevens: https://www.cofinimmo.com/investeerders/beursprestatie/totaal-rendementberekening/)
Het lijkt bijna too good to be true wat me dan weer wat achterdochtig maakt.
Daarom de vraag: mis ik iets, of waarom zou je nu niet een groot stuk van je portefeuille in GVVs steken?
-
13 Replies
-
Bij GVV’s moet je vooral naar de schuldgraad kijken, en daarnaast is het ook belangrijk voor hoe lang ze ingedekt zijn. Een andere belangrijke factor is de premie/discount. De meeste GVV’s noteerden een paar jaar terug met een hoge premie. WDP en Montea zelfs boven de 100%. Bij gebrek aan veilige alternatieven (obligaties waren niet interessant) was dat voor sommige beleggers geen beletsel om te kopen. Nu noteert alleen WDP nog met een premie, en Montea met een kleine korting.
GVV’s zijn verplicht om zich aan een aantal strikte regels te houden
– de schuldgraad mag niet hoger zijn dan 65%, in de praktijk zelfs lager (vanaf 50% moeten ze een financieel plan opstellen)
– maximaal 20% van het vermogen mag aan 1 vastgoedcomplex zijn blootgesteld, anders wordt de maximale schuldgraad verlaagd (Ik dacht dat Wereldhave Belgium in dat geval zit)
– minstens 80% van de winst moet worden uitgekeerd in de vorm van een dividend.Door de constante groei uit het verleden, mede door de dalende en nadien lage rente, konden een deel GVV’s hun dividend stabiel of licht stijgend houden. Of dat de komende jaren zo zal blijven, betwijfel ik. Al denk ik persoonlijk dat de logistieke spelers Montea en WDP, en de baanwinkels Ascencio en Retail Estates, daar wellicht een uitzondering op zullen zijn.
De dag van vandaag zijn obligaties terug interessanter geworden om je portefeuille te diversifiëren. Aan de andere kant zijn GVV’s dezer dagen wel een kans om goedkoop in te stappen of bij te kopen, door de daling van de laatste maanden en weken. En dat hoor je niet alleen hier op Spaarvarkens, ook De Belegger is in Aedifica en Montea gestapt met zijn voorbeeldportefeuille.
Zelf heb ik al bijgetankt bij Aedifica (met de kapitaalverhoging), en recent Montea. Er staat nog een limietorder uit voor CPInvest, dat genoemd wordt als een grote overnamekandidaat (geen familiale aandeelhouders, net zoals bij de grote broers Aedifica en Cofinimmo). Bij Retail Estates, Ascencio en Home Invest heb ik nog niet bijgekocht (bij de laatste omdat de schuld te hoog staat).
-
Dag An
Op hoeveel staat je limietorder op CPI? Heb er zelf eentje op 10,70 euro staan. Vorige week heel even, een paar minuten, die koers bereikt, maar door de beperkte liquiditeit was ik niet bij de gelukkige. Helaas.
-
-
‘k Heb het order vrijdagavond pas ingegeven, en heb het op 10.74 gezet.
In 1 beweging wat orders ingegeven / gewijzigd : Mijn order van D’Ieteren heb ik verlaagd naar 134, en Euronav vliegt de deur uit als het 16.80 haalt (dan heb ik incl. kosten 20% winst). Ik ga het risico niet nemen met een superdividend. Over Cofinimmo ben ik nog niet uit, maar de kans is wel groot dat ik dat binnenkort ook ga kopen. -
Wat Ann zegt, klopt volledig. En de reflex van Filip is verstandig. Zo’n hoog dividendrendement wijst wel vaker op iets dat niet houdbaar is. Dat zou bij Cofinimmo (en vele andere gvv’s) het geval zijn als de rente nog fors verder stijgt en de waarde van de portefeuille zakt. Dan zou de schuldgraad weer toenemen en zou het kunnen dat ze opnieuw kapitaal moeten ophalen. Maar als je gelooft dat we het grootste deel van de renteklim (voorlopig of definitief) achter de rug hebben, lijken dit koopjes.
-
Vandaag nog een Nederlandse podcast beluisterd (sorry weet niet meer welke het was), maar daar waren ze helemaal niet positief over de vastgoedvennootschappen en hielden ze er hun handen vanaf.
Hun uitleg daarbij was dat het vastgoed op regelmatige basis geherwaardeerd wordt, en dat ze door deze herwaardering het eigen vermogen daalt, waardoor procentueel de schuldgraad weeral omhoog ging.
Ik vermoed dat in Nederland meer zal spelen dan in België.
-
Waarom enkel in Nederland Sabine?
-
Ik zou niet zeggen enkel in Nederland, maar in Nederland meer dan in België. Ook in andere landen zal dit wel het geval zijn.
-
Ik heb de podcast teruggevonden. Het was BNR nieuws:
vanaf 21:12 gaat het over de vastgoedvennootschappen
(hiervoor ging het ook over de afwaardering van banken)
bnr.nl
Beursweek | Pijn voor automakers: China slaat terug in exportoorlog
Bijna de helft van de omzet van ASML kwam uit China in het derde kwartaal. Logisch: Chinese bedrijven kopen als een dolle chipmachines, voor de exportrestri...
-
-
Tja, wie weet het. Wait and see?
20% van mijn portefeuille is al GVVs: Pakketje CPI, ondertussen al XIOR bijgetankt en onlangs een pakketje Aedifico aangekocht. CofinImmo leek me ook interessant. Maar om te diversieren in vastgoed zou ik eigenlijk Montea (De Belegger) binnen moeten doen.
Percentage wordt dan wel hoog, maar dat zet ik nog in op een eerste pakketje Dieteren en Brederode, en een extra pakketje KBC Ancore (AK 42€)
-
Zou aan G.De Mesure niet eens kunnen gevraagd worden om een overzicht te maken met de (af)looptijd van de schulden van de GVV’s….
-
Bedankt voor de extra info!
Is er ergens beschreven hoe het vastgoed geherwaardeerd moet worden bij GVVs?
-
Het vastgoed van een gvv moet elk kwartaal gewaardeerd worden door een schatter.
https://fiwe.be/vastgoed/vastgoedbevak/
fiwe.be
Goedkoop investeren in vastgoed? Beleg in een vastgoedbevak of GVV!
Investeren in een vastgoedbevak of een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV): zonder zorgen beleggen in vastgoed dat periodiek voor mooie inkomsten zorgt.
-
-
<b itemprop=”headline”>’Kotmadam Xior praat met zes investeerders over joint venture’
Log in to reply.