-
Eigen woning kopen of niet; voor- en nadelen
Deze week was er een interessante discussie op de whatsapp-groep ivm het al dan niet aankopen van een eigen woning/appartement. Misschien ook interessant om deze discussie hier te voeren.
Zelf zie ik vooral voordelen in de aankoop van een eigen woning.
De meesten onder ons zullen hiervoor een lening moeten aangaan, en in het begin betaal je dan vermoedelijk meer af aan de lening dan wanneer je een woning of appartement zal huren.
Wanneer de lening volledig is afbetaald kan je relatief goedkoop wonen, zeker als je het vergelijkt met degene die nog elke maand zijn huur moet betalen.
Het kopen van een eigendom moet je dan ook steeds zien op de lange termijn.
Ook naar successieplanning heeft een eigen woning zijn voordelen. Bij overlijden wordt er een opsplitsing gemaakt tussen roerend en onroerend goed. Hierdoor heb je meer kans om in de lagere schalen te vallen.
Als eigenaar heb je ook meer zekerheid dat je kan blijven wonen op de plaats waar je wil wonen. Als huurder ben je meer afhankelijk van je verhuurder.
Wat zijn jullie pro’s of contra’s?
-
24 Replies
-
Een aantal jaren geleden heb ik een spreadsheet gemaakt om huren+investeren en kopen te vergelijken. De actuele gemiddelden zal je even moeten opzoeken, maar de bronnen zijn telkens vermeld.
Als je het goed doet is huren in bijna alle gevallen de beste beslissing. Al kan je ervoor zorgen als je het juiste pand koopt aan de juiste prijs. Een lening neemt aan 100% van de kosten aan een rentevoet die voldoende laag is. Dat kopen de bovenhand haalt.
De berekeningen zijn heel simpel, en wat je zegt, is zeker waar. Je moet dit op de lange termijn bekijken. Je zal dan snel zien dat op de langetermijn, in tegenstelling tot wat de meeste onder ons denken huren+investeren de juiste beslissing is. Dat komt, doordat op de langetermijn, weinig de beurs kan kloppen.
Kopen is in de meeste gevallen kapitaalintensief. Huren is dat niet. Maar om huren voordeliger te laten uitkomen heb je discipline nodig. Het bedrag dat je bespaart, aan het begin van de rit en tijdens de rit. Moet je direct investeren. Tijd speelt hier ook een heel grote rol. Geld vandaag hebben of investeren is meer waard dan geld morgen.
Je zal snel zien dat wie wanneer zijn lening is afbetaald en het volledige maandelijkse bedrag gaat investeren (achter 25 jaar). De persoon die NU zijn kapitaal belegd en begint te investeren met een klein bedrag maandelijks. Nooit meer kan inhalen. (In mijn berekening heb ik ervoor gekozen dat de huurder na 25 jaar zijn huur gaat betalen met de dividendinkomsten uit zijn beleggingsportefeuille)
Dat is natuurlijk niet voor iedereen weggelegd. Huren geeft minder gemoedsrust voor de meeste onder ons, je kan een huurhuis ook niet maken zoals je het zelf wil. Maar als je je huis zelf gaat inrichten zal je al sneller voor die dure vloer en die dure badkamer kiezen… terwijl een huisbaas het eerder kostenefficiënt zal houden. Velen vergeten ook het onderhoud dat je aan een eigen woning hebt, de jaarlijkse kosten. En om de zoveel jaar eens kosten die flink kunnen oplopen. Maar de meeste huurders maken een bijna even grote fout, ze kopen met de bespaarde som gewoon een dure auto en dure vakanties. Dan is het geld natuurlijk ook weg. En eens het weg is, kan je het niet meer investeren.
Ik wil hier gerust ook wel eens een artikel aan wijden. Ik vind het een zeer interessant onderwerp.
(Je mag gerust de link van deze discussie in de WhatsAppgroep plaatsen, mijn tekst is een beetje te lang om daar geplaatst te worden.)
docs.google.com
pensioensparen of passief investeren PENSIOENSPAREN of PASSIEF INVESTEREN LEGENDE vrij aanpasbare variabele mouse-over informatie ⬍,klik op de pijltjes in de rijnummering om de jaren tussen 1 en 40 te doen verschijnen (of volgend tabblad) VARIABELEN PENSIOENSPAREN Instapkosten,3.00%,
-
Zeer interessant Jum, Bedankt! Veel heeft te maken met de leeftijd en de privé & gezinssituatie. Opvallend is wel de berekening van het pensioensparen t.o.v. het zelf passief sparen.
-
Ik zie dat je een rentevoet neemt van 9,xx %
Trek je dit dan ook door als je een wagen koopt, dat je hiervoor beter een lening kan aangaan. Momenteel betaal je voor een autolening bij KBC een rente van 4,19% (tarief via internet). Als je je geld kan beleggen aan 9% zou je toch gek zijn om dan niet voor een lening te gaan.
Of komt het huren/leasen van een wagen misschien ook goedkoper uit. Misschien nog iets voor een ander topic.
-
Ik neem inderdaad een gemiddeld rendement van 9% over 60 jaar … je moet de berekening in elk geval echt apart maken. Een auto lening is een veel te korte periode.
-
-
Dank je voor de spreadsheet Jim. Wat een verschil! Na 60 jaar heeft de hoogbejaarde 14 miljoen bij mekaar geharkt. Die kan zich een luxeverblijf in het rusthuis permiteren :-)
Maar ik denk inderdaad zoals je aanhaalt de discipline om te investeren zeer belangrijk zal zijn.
-
Helaas neemt voor sommigen de maandelijkse huurkost zo’n groot percentage in dat er weinig overblijft om te gaan beleggen. En indien het geld wel ter beschikking is men het uitgeeft aan bv. hun droomauto, droomreis, …
-
Moest je me deze stelling zo’n 5 jaar geleden moeten voorleggen, dan ging ik inderdaad ook zo gereageerd hebben, auto, motor en allerhande zaken. Nu zou ik er niet meer aan denken zelfs, cash voor het geval dat en beleggen, hoe klein het bedrag ook zou zijn en zo lang mogelijk blijven aanhouden. Beter laat dan nooit zeggen ze dan 😳
-
-
Ik denk dat kopen voor de meeste mensen de beste optie is in de huidige economie. Al wordt het er niet gemakkelijker op. 1000 euro huur per maand is ondertussen geen aardigheid. Dan betaal ik liever 1000 euro aan iets van mijn eigen. Je kunt daarnaast nog altijd investeren. het beste is nog altijd een eigen huis en daarnaast nog een bepaald bedrag investeren.
-
Dit blijft ne moeilijke, ik volg Jim zijn redenering maar als jonge persoon zou ik het er toch moeilijk mee hebben, nu op mijn leeftijd begrijp ik het maar ja het is te laat, ok ik zal mijn kinderen proberen te overtuigen maar dan heb ik misschien nog wel veel werk aan de winkel.
-
Ik vind dit nogal een louter “boekhoudkundige” benadering. Een jong gezin heeft geen geld dat het opzij kan zetten om (passief) te beleggen. Wat volgens mij ook ontbreekt in deze discussie zijn de kost van kinderen. De uitspraak “elk kind kost een huis” is volgens mij een werkelijkheid en dan moet je ze nog niet opvoeden met zelf in luxe te leven.
Wij hebben aan onze eigen woning ook veel zelf gedaan (mijn vader was zoals die van Pascal een schrijnwerker; ze hebben zelfs nog voor dezelfde baas gewerkt). Daardoor kon ik met een beperkt geleend bedrag mijn huis bouwen en met de nieuwe inkomsten de afwerking doen (zowel buiten als binnen).-
Dat klopt, maar het gaat om een gemiddelde woning en gemiddelde huur, als ze geld hebben om het te kopen, dan hebben ze ook extra geld om te sparen als ze huren. Iets gelijkaardig kopen en aan dezelfde prijs afbetalen als de huur … zonder eigen inbreng is bijna nooit mogelijk. Die gevallen zijn zeldzaam.
-
Zo hebben wij het ook gedaan, Erik. De grond hebben we gekocht toen mijn vrouw nog aan het studeren was (ik werkte wel al). Het geleende bedrag werd rustig afbetaald. Ondertussen bleven we bij ‘hotel mama’ . Sparen stond in functie van het toekomstige huis.
Daarna een rondje banken gedaan voor een lening om te kunnen bouwen. Toen bleek al dat een afbetaalde lap grond een voordeel was m.b.t. de voorwaarden en rentevoet.
Tijdens de bouw hebben we veel zelf proberen te doen, mede door de vakkennis van ouders. Dat hielp om de kosten te drukken. Daarnaast legden we de lat niet zo hoog: een volledig afgewerkt huis was voor ons niet nodig. Het belangrijkste was voor ons om er comfortabel in te kunnen wonen. Extra (slaap)kamers afwerken voor kinderen die er nog niet waren, een bureau, tuin, … deden we wel als er budget (en goesting ) was en was in eerste instantie geen prioriteit.
Ik weet echter niet of dit nu nog zo kan. De regelgeving is strenger geworden en ik vermoed dat er meer termijnen zijn waarin e.e.a. gerealiseerd moet zijn (denk maar aan EPC bv.). Misschien is de tijdsgeest ook veranderd en moet alles ‘af’ zijn. Dat maakt dat onze grote luxe ‘tijd’ minder voor de hand ligt.
-
-
Het antwoord hier op hangt van veel factoren af en is voor iedereen anders. Maar hier in België is de traditie dat iedereen MOET kopen , anders ben je niet geslaagd in het leven. Veel jongeren trappen in die statusval van het bezit van een mooie woning en steken zich op deze moment diep in schulden voor lange periodes. Zorg als je jong bent dat je aan een laag tarief huurt en koop pas een woning als je u niet diep in schulden moet steken. En als je echt op de lange termijn wilt winnen moet je doen zoals Jim zegt, huren en alles investeren maar dat is niet voor iedereen geschikt.
-
Ik heb de spreadsheet nog niet geanalyseerd maar zou de cijfers toch met een korrel zout nemen. Gespecialiseerde websites tonen een ander beeld waar het verschil meestal maar miniem is.
Bovendien is vastgoed bezitten m.i. ook een vorm van diversificatie in je beleggingsportefeuille. Toch ook niet onbelangrijk!
Hou er ook rekening mee dat niet elke belegger goede rendementen (9% per jaar!?) zal halen. Ikzelf ben er eerlijk gezegd nog niet in geslaagd. Niet met gemengde fondsen, niet met ETF’s, niet met individuele aandelen, … Niet voor ik spaarvarkens-lid was en ook niet erna.
Alleszins heb ik in de praktijk nooit het gevoel gehad goed bezig te zijn toen ik nog huurde. De prijs van vastgoed steeg toen meer dan dat ik kon bijeen sparen en investeren.
Voor mij is het een no-brainer hoor vastgoed kopen of huren. Kopen natuurlijk!
-
Er is inderdaad een groot verschil tussen het markt rendement het en rendement van de gemiddelde belegger.
-
Ik snap de redenering, maar ik neem de gemiddelde rendementen van een grote index (S&P 500) van de afgelopen 100 jaar. Ik maak vervolgens een berekening voor een heel lange periode 60 jaar.
Dat wil niet zeggen dat als je 1 of 5 jaar bezig bent, je dan deze rendementen zal halen op jaarbasis. De berekening klopt zelfs nog met een rendement van 6%, dat een beetje het gemiddelde wat je bijvoorbeeld van een IWDA echt wel mag verwachten, en zeker op een termijn van 60 jaar.
-
Ik sluit mij hier toch eerder aan bij Thomas & Koen. 9% per jaar… is echt waanzinnig veel. Zelfs 6% is nog véél te veel. Een beleggingscarrière duurt bij de meesten ook bijlange geen 60 jaar. (Ook wie huurt heeft aan het begin kosten + voor hoeveel je huurt heeft dan ook een invloed. Bovendien kunnen de meesten zelfs geen 20 jaar leven op water en een droge korst brood, laat staan 60 jaar).
Dat alleen al maakt dat de berekening veel gevoeliger voor fluctuaties van die S&P, en dus moet je een pak meer reservemarge inbouwen.
De gemiddelde belegger zal idd blij mogen zijn met ong. 3%. Als hij geen grote accidenten tegen komt.
Uitzonderingen zoals jij en Stefan misschien daar gelaten 😜, maar daar is behalve veel werk en kunde ook wel een portie chance mee gemoeid. Dat is nu eenmaal zo; wil je ergens geraken in ‘t leven dan kan je (helaas) niet zonder. 🤷♂️
-
Dag Xander,
Ik ben het met je laatste stelling zeer zeker akkoord, geluk speelt een rol, maar het herkennen van geluk en erop inspelen misschien nog veel meer. Sommige mensen zien een winnend lotto ticket voor hun neus liggen en lopen er straal voorbij. Opportuniteiten herkennen en ze nemen is iets heel belangrijk in het leven. Bij iedereen komen ze af en toe voorbij, het is een kunst van ze te nemen. Het is een kunst minder fouten te maken dan successen te hebben. Het is helaas geen exacte wetenschap.
Met de eerste stelling ben ik het niet eens, ik maak de vergelijking op basis van 2 personen die exact even veel te spenderen hebben. De een gaat huren en de ander gaat kopen. Het is een zeer goede vergelijking volgens mij, dat beide andere kosten hebben dat klopt… maar het te spenderen budget aan huisvestiging blijft exact hetzelfde.
De rendementen van de S&P 500 (9%) liegen niet, wie aan index beleggen doet, zal op de langetermijn wel makkelijk 6% per jaar halen. Ik ben daar 1000% van overtuigd. Het is die overtuiging of ik mag het misschien zelfs een geloof noemen, dat mij helpt consistent beleggen. En 60 jaar, is inderdaad misschien niet realistisch, maar ik neem hier ook weer gemiddelden zoals hoe oud mensen gemiddeld worden en op welke leeftijd ze uit het huis trekken.
En nogmaals, je kan met de periodes en de rendementen spelen, je zal zien dat er een heel grote marge op zit.
-
-
@sabine Dank om dit te delen, want sommigen vergeten dat er ook zijn zonder WhatsApp.
Sinds iets meer dan 25 jaar woon ik in een appartement (blok van 64 appartementen). Mijn bovenburen hebben 22,5 jaar gehuurd. Dat appartement was zeer basic ingericht, en ze hebben altijd 650 euro betaald per maand. Alleen aan huur hebben ze 175.500 betaald !
Toen kwam er een appartement op het gelijkvloers te koop, en hebben ze dat gekocht (daar wonen ze nu 3 jaar). Als ze 25,5 jaar geleden gekocht hadden, had hun appartement wellicht al afbetaald geweest.
Het huur appartement is ondertussen gerenoveerd, en de huurprijs is opgetrokken naar 980 euro per maand. Reken daar nog vaste kosten bij (syndic, gas & elektriciteit, telecom,…) en er gaat maandelijks een heel groot bedrag van je rekening. De huidige huurder is alleenstaand, en klaagt over de zware kosten (hij moet ook nog alimentatie betalen).
Zelf ben ik nu aan het kijken naar een huis, bij voorkeur nieuwbouw of met zo weinig mogelijk kosten. Of dat haalbaar zal zijn, is kantje boort (door single en 50+ te zijn kan ik niet zo veel lenen). Moest ik 60 of 65+ zijn, dan zou ik huren misschien wel overwegen. Maar nu nog niet.
Als ik iets nieuw koop, wil ik zo energiezuinig mogelijk kunnen wonen, zonnepanelen leggen, e.d. In een huurwoning heb je dat niet te kiezen, en zit je vaak ook nog met oude ramen e.d.-
Enkel glas in een huurwoning lijkt me toch heel zeldzaam te zijn, de huurprijs zal dan ook naar gelang zijn. Ik dacht dat het sinds 2020 niet meer mocht en dat de huurder dat kan aankaarten als een gebrek. Als de huurders altijd 650 hebben betaald. Was dat 22 jaar geleden wel een duur appartement. Het lijkt me eerder logisch dat ze 22 jaar geleden slechts 400 euro ofzo betaalde? Het kan toch niet dat het op 22 jaar niet geïndexeerd is? Het zal dan ofwel toen heel duur zijn geweest, ofwel nu heel goedkoop.
Ik snap je heel goed Ann, en dat is ook een deel gemoedsrust wat spreekt. Je gaat nu ook een flinke som in de woning moeten steken.
-
Klopt enkel glas is niet meer toegestaan in een huurwoning (één raampje mag nog wel 😉)
@acroymans een appartement is meestal energiezuiniger dan een woning. Zeker als je ergens op een tussenverdieping zit.
En als je energiescores met mekaar gaat vergelijken dan moet je ook de oppervlakte in rekening brengen, want het ene A-label is het andere niet. Je kan bijvoorbeeld een woning van 300 m2 met een A-label hebben (met score 99 kW/m2jaar) of een woning met A-label van 100 m2 (met score 30 kW/m2jaar). De 1ste woning zal theoretisch een jaarlijks verbruik hebben van 29 700 kWh/jaar; de 2de 3 000 kWh/jaar. of bijna een factor 10 verschil terwijl beide een A-label hebben.
-
@sabine Op dat gebied heb ik nog veel te leren !
Maar als het zover is, kom ik hier zeker nog op antenne😊. -
Toen we 25,5 jaar geleden in onze nieuwe appartementen trokken, was de initiële huurprijs vastgelegd door de bouwheer. Ik heb ook nooit van enkel glas gesproken. Er was dubbel glas, maar geen thermopane. Maar verder was in dat ene appartement (misschien nog in enkele anderen, maar er werden er toen maar een handvol verhuurt) heel basic qua keuken en badkamer (het minimum, zeg maar). Een paar jaar terug heeft de eigenaar eindelijk eens alles grondig gerenoveerd.
Zelf heb ik 10 jaar geleden nieuwe ramen gestoken aan de voorkant, en vorig jaar aan de achterkant. Verder heb ik ook rolluiken laten plaatsen achteraan (25 jaar geleden) en een automatisch screen aan de voorkant. Voor zover het kan heb ik wel het nodige gedaan, en in januari 2020 zijn ze ook een airco komen installeren in de slaapkamer.
Maar wat me vooral begint tegen te steken, is dat de huidige eigenaars (zowel bewoners als verhuurders) geen energiebesparende maatregelen willen uitvoeren… Vandaar de keuze voor een huis en, indien mogelijk, nieuwbouw, zodat je de komende jaren niet meer te veel moet doen.
-
Je moet voor alles de berekening maken, kostprijs en opbrengst over een bepaalde periode. Bepaalde investeringen op vlag van energieneutraal zijn vaak de moeite niet waard. Soms wel … of als de prijs van de technologie daalt. Hou daar wel rekening mee, ook als je gaat bouwen. Een verbruik van 0 is niet altijd de beste oplossing, denk er aan: geld vandaag is meer waard dan geld morgen. We hebben het inflatiemonster toch leren kennen, de afgelopen periode!
-
Log in to reply.