Liever kopen of huren?
Een huis is niet goedkoop. De hoge prijzen leiden ertoe dat heel wat kandidaat-kopers niet meer kunnen kopen. Daarnaast beweren sommige jongeren dat ze liever geen huis willen. Ik kan dat nog begrijpen als ze niet precies weten wat ze willen. Blijven ze alleen of bouwen ze een groot gezin uit? Willen ze onder de kerktoren wonen of dichterbij het werk? Misschien is wonen en werken in het buitenland wel een interessant alternatief? Maar er zijn ook jonge mensen die het sowieso altijd onverstandig vinden om een woning te kopen omdat ze huren veel interessanter vinden. “Met een huis is het altijd wat”, beweren ze. “Je moet dat onderhouden en altijd maar weer investeren en renoveren. Die zorgen en kosten kan je maar beter overlaten aan de eigenaar. Een huurder heeft daar geen last van.”
Ik durf dat te betwijfelen. De huurprijzen stijgen immers almaar, net als de prijs van een woning. Maar als je eenmaal koopt, dan heb je daarna geen last meer van een stijging van de huizenprijzen. Met een hypotheeklening kan je relatief goedkoop op krediet kopen. Na pakweg 20 jaar is de woning afbetaald. Ga je met pensioen, dan daalt je inkomen aanzienlijk, maar je hebt dan ook geen last meer van afbetalingen of huur. Dat lijkt me gemoedsrust die veel waard is. De huurder zal altijd meer blijven betalen, ook wanneer hij al gepensioneerd is. Wie huurt, loopt bovendien het risico dat hij ooit zijn thuis zal moeten verlaten omdat de eigenaar wil renoveren of zelf in het pand wil komen wonen. Pech voor de huurder.
En dan is er nog een categorie van huurders die vindt dat je vooral geen eigenaar moet willen worden omdat je maar beter je centen op de beurs kan beleggen in plaats van ze te investeren in bakstenen. “Huizen worden meer waard”, zo stellen ze, “maar een belegging in aandelen doet het uiteindelijk nog altijd veel beter.” Daar ben ik het dus niet mee eens, zelfs al weet ik dat een verstandige belegging op lange termijn met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid beter zal presteren dan een investering in vastgoed. Ik ben blij dat 7 op 10 Belgen in een eigen woning woont omdat die investering stabiliteit biedt. Zelfs de beste belegger heeft volgens mij nood aan wat zekerheid. Het eigen huis biedt die rustige vastheid. Het nestgevoel en het feit dat de huurprijzen maar blijven stijgen maar dat je daar zelf geen last van hebt, zijn van onschatbare waarde. Daarom: koop een woning als je dat kan. Met wat je daarna nog over zou hebben, kan je beleggen.
Leuk artikel Pascal! Ik ben het zeker eens met de stelling. Echter, indien je als student nooit vakantiewerk gedaan hebt- misschien kon het niet omdat je studie al je tijd nodig had- wordt het lastig een eigen woning te kopen, zonder hulp van thuis. Ik heb zelf ook lang getwijfeld en met andere docenten in gesprek gegaan, of huren voordeliger kon zijn, indien je “met de overschot” gaat beleggen. Wat blijkt, kopen zal voordeliger blijven. De lening is geen constante, maar een veer. Mensen die zeggen dat je bij kopen meteen vast hangt aan een 20-jarige lening, hebben het mis. Een lening is vaak flexibeler om te herzien of aan te passen, dan een huurovereenkomst. Ik ben er zeker van dat je bij bepaalde panden meer huur betaalt, als een hypotheek je zou kosten (maandelijks).
Wordt het voor ons jongeren makkelijker? Neen, maar met de juiste kennis zijn er tot op de dag van vandaag nog steeds genoeg manieren om het te proberen! Misschien een starterswoning nemen die niet meteen EPC A heeft en luxe uitstraalt.
Men mag het effect van een hypotheek niet onderschatten. Neem je een vaste rentevoet, dan weet je hoeveel je over 10 jaar nog steeds maandelijks betaalt. Ga je huren, zal de huur na 10 jaar gegarandeerd gestegen zijn, terwijl de rente gedaald is, en je jou lening makkelijk hebt kunnen laten aanpassen misschien.
Beste Pascal en Benjamin,
Ik sluit me volledig aan bij jullie visie: een eigen huis biedt een onbetaalbare rust en stabiliteit. Een hypotheek is daarbij een essentieel hulpmiddel, zeker omdat je tegen je pensioen — wanneer je inkomen daalt — idealiter verlost bent van die maandlast.
Persoonlijk vind ik de financiële wereld en alles wat erbij komt kijken enorm boeiend. Ik heb die interesse zelf van mijn ouders meegekregen, en wij hebben op onze beurt onze kinderen altijd nauw betrokken bij onze financiële keuzes. Ik zie met trots dat zij dit nu zelf voortreffelijk aanpakken. Als grootouder vind ik het nu prachtig om die wijsheid weer te kunnen doorgeven; je merkt echt hoe die visie zich zo van generatie op generatie verderzet.
Natuurlijk is de keuze van de rentevoet sterk afhankelijk van het renteklimaat. Een vaste rente biedt de zekerheid dat je maandlasten gelijk blijven terwijl je inkomen stijgt, maar een variabele rente kan ook interessant zijn mits je goed voorbereid bent op de maximale verhoging. Wat de keuze ook is, ik geloof sterk in de kracht van een grotere, eenmalige vervroegde aflossing. Zeker nu de woonbonus is afgeschaft, valt het fiscale voordeel weg en is het vaak veel interessanter om de schuld sneller af te bouwen. Zo verkort je de looptijd aanzienlijk en bespaar je fors op de totale interesten, waardoor er misschien weer extra centen vrijkomen om te beleggen of in andere zaken te investeren.
Wat mij echter het nauwst aan het hart ligt, is onze rol in de financiële vorming van de jeugd. Omdat het onderwijs hierin tekortschiet, moeten we kinderen en tieners zelf wegwijs maken binnen hun eigen leefwereld. Ik betrek ze graag bij de dagelijkse realiteit en denk mee met hun dromen. Hen leren sparen of beleggen met hun zakcentjes geeft hen een enorme voorsprong.
Het verrast me telkens weer hoe boeiend en aangenaam deze gesprekken zijn, zoals met ons oudste kleinkind. Het gaat om die gezonde balans: een sterke financiële basis leggen, maar ondertussen ook volop blijven genieten van onze centjes. Want uiteindelijk is dát waar we het voor doen.
Zo denk ik er althans over.
Dag Myrèse,
Klopt, vastgoed is jaren lang een duurzame investering geweest juist omwille van de fiscale gunstmaatregelen. Vandaag de dag vallen er steeds meer en meer fiscale gunstregimes weg en dienen deze ook bijgerekend te worden. Ik vind het dan ook fantastisch dat u deze kennis met uw kinderen meegeeft.
Ik ben het met je eens, vanaf je jou schuldenlast vandaag afgebouwd hebt, heb je meer zekerheid en meer rust. Pascal heeft hier een leuk Column over geschreven: https://www.hbvl.be/economie/column.-is-je-leven-lang-huren-dan-beter-dan-een-hypotheeklening-van-veertig-jaar/26454940.html
Ik start maandag mijn afstudeerstage bij een middelgrote vastgoedmakelaar in Mol. Moest ik klanten hebben die kunnen kopen, want het is altijd nog de vraag of het gaat, zal ik ze altijd adviseren te kopen. Huren, en de overschot beleggen was jarenlang een goede formule, al is het verschil tussen huren en kopen, (zonder extra kosten) verwaterbaar.
Daarbij biedt een woning afbetalen je op lange termijn inderdaad meer rust, en en cours de route voldoende extra financiële kennis. Zoals @pascal-paepen in zijn lessen ook aangaf enkele jaren geleden, een hypotheek is nog niet zo vast als mensen denken. Dat je 25 tot 30 jaar moet betalen staat vast, echter de flexibiliteit is enorm!
Succes met je stage in Mol, Benjamin! Vastgoed is voor de meeste mensen geen alledaagse zaak, maar een van de grootste beslissingen in hun leven. Juist omdat klanten vaak de diepgaande kennis missen, is de rol van een makelaar om hen te wijzen op alle juridische en fiscale punten een enorme meerwaarde.
Ik vind het trouwens knap dat Pascal deze thema’s zo onder de aandacht brengt. Eigenlijk zou basiskennis over hypotheken en financiën standaard in de hogere klassen van het middelbaar moeten zitten. Niet iedereen studeert economie, terwijl iedereen later wel met deze keuzes te maken krijgt. Goede begeleiding, zoals jij die straks gaat bieden, maakt dan echt het verschil.
Bedankt Myrèse! Fijn te horen. Ik merk zelf tijdens mijn studie hoe snel bepaalde wetgeving durft veranderen. Dit spreekt me enorm aan, in combinatie met continue bijleren en ervoor zorgen dat mensen beter worden, zowel financieel, als gelukkiger! Daarom draag ik zo graag bij aan een initiatief als Spaarvarkens.be!
Dag Pascal,
Ik kan mij ook volledig vinden in dit artikel. Een eigen woning is één van de beste beleggingen die je in het leven kan doen. De (gedeeltelijke) financiering met een hypotheeklening zorgt ervoor dat het openstaande kapitaal over verschillende jaren makkelijker wordt om maandelijks af te lossen door de inflatie. Als ontlener speelt dit in jouw voordeel. Een eigen woning zorgt voor gemoedsrust op de oude dag en dat is moeilijk kwantificeerbaar in rendement. Het is ook een goede diversificatie in een beleggingsportefeuille. Vastgoed blijft wel in waarde stijgen in de komende jaren door de krapte op de markt.
Beleggen in vastgoed om te verhuren zie ik niet zitten. Het is geen passief inkomen omdat er heel wat onzekere factoren zijn zoals huurders die niet betalen, schade aan het vastgoed, administratieve rompslomp, belastingen op huurinkomsten, … Dat laat ik liever aan professionals over en dan denk ik in de eerste plaats aan GVV’s. In mijn portefeuille hebben ze niet veel renderende obligaties vervangen omwille van hun relatieve stabiliteit en hun (hoger) dividendrendement.
Dag Pascal
Ik kan je volledig volgen. Wij bezitten zelf een huis dat bijna afbetaald is en via de hypotheek is er ook een mooi belastingvoordeel geweest. Toch voor wie al wat langer geleden zijn woning kocht.
Maar er is wel iets wat mij toch bezig houdt. Wij zijn de 2de helft van de 50, getrouwd en hebben geen kinderen. Ik vraag mij af of het op termijn (binnen vb. 15 jaar) toch niet beter is om op een bepaald moment de eigen woning te verkopen en op latere leeftijd te gaan huren. Je kan dan immers gemakkelijker over je middelen beschikken en ze de bestemming geven die je wil (consumptie/schenken/…). Anders wordt het voor diegene die ooit bij ons overlijden vb. de woning zou erven wel een heel dure erfeniskwestie. Is een dergelijke redenering voor jou logisch of is eigenaarschap van de eigen woning of appartement ook in dit geval toch nog altijd te verkiezen ?
Af en toe is een vooruitkijken ook niet slecht ;-)
Wim
Dag Wim,
Overweeg in dat geval misschien ook de mogelijkheid van verkoop op lijfrente.
Een lijfrente geeft je een vast inkomen en is vrijgesteld van belastingen. Met de lijfrente kan je dan (een deel van) de huur van een (service) flat betalen. Het boeket kan je beleggen of wegschenken.
Mijn plus- zoon studeerde verleden jaar af aan de universiteit Delft mechanical engineer/robotica. Zijn eindwerk presentatie, vermoedelijk geïnspireerd door de vele gesprekken die we voerden: Tiny houses op daken van flatgebouwen in steden kreeg veel bijval. Volgens docenten zit daar wel een markt in om op die manier ‘verloren stedelijke ruimte’ op te vullen op een creatieve manier. Al heb ik daarover zoal mijn bedenkingen.
Ben voor honderd procent mee met wat Pascal schrijft, maar vooral gebeten door op een inventieve innoverende, creatieve manier omgaan met vastgoed. En dit om jongeren met een kleinere portemonnee in de mogelijkheid te stellen om op een creatieve manier bescheiden vastgoed te verwerven. Hoe dat zit met waardevastheid is een andere kwestie natuurlijk. Er moet nog veel water naar de zee…
Dit is een advies vanuit uitgangspunten (zekerheid, immobiliteit, lage volatiliteit) die vele mensen delen en daarvoor optimaliseert. Maar huren kan financieel ook een heel goede/ betere keuze zijn. Voor mensen die niet kunnen kopen, toch belangrijk om dit te duiden: je bent niet slechter af. Zie bvb dit artikel, maar eenzelfde berekening is ook in internationale artikels te vinden: Kiest u vandaag het best voor kopen of huren?
https://www.tijd.be/netto/vastgoed/kiest-u-vandaag-het-best-voor-kopen-of-huren/10465940.html
Of je wel of niet slechter af zal zijn is onvoorspelbaar. In het artikel in De Tijd wordt vooropgesteld dat iemand die het verschil tussen huurprijs en maandelijkse aflossing van de hypotheek belegt, beter af zal zijn. Zelfs al zou dit het geval zijn, toch ben ik van mening dat veruit de meeste huurders dat bedrag niét beleggen. De Duitsers tonen dat aan. Ze sparen relatief veel, ook de huurders. Maar die centen worden helaas niet belegd. De gemiddelde Duitser is nu armer dan de gemiddelde Belg omdat een Duitser huurt en niet belegt. De Belg belegt ook niet, maar heeft doorgaans gelukkig wel een huis, zodat zijn vermogen resistenter is tegen de inflatie. Er is een verschil tussen theorie en praktijk.