-
Lenen of niet, that’s the question
Beste Spaarvarkens
Ik overweeg een woning te kopen. In principe, en gelukkig, beschik ik over genoeg liquide middelen (dus niet vast in aandelen, obligatie,…) om de woning zelf te financieren. Na aankoop zou ik nog een redelijke spaarbuffer overhouden voor onverwachte situaties. Heeft het in die context zin om überhaupt een hypothecaire lening af te sluiten volgens jullie?
Mijn bankdirecteur zegt uiteraard van wel, met als motivering de “lage” rente en het effect van inflatie. Maar die wil me natuurlijk een product verkopen, zijnde de lening. Ik ben ook al bij de Immotheker langs geweest, maar die krijgt uiteindelijk ook een commissie op een afgesloten lening. Volgens die laatste staat de rente trouwens “hoog”, kwestie van wat tegenstrijdige interpretaties te hebben 🙂
Ik hoorde graag eens een onafhankelijke mening. Ik meen te verstaan dat het er vooral op neer komt dat je in het geval van een lening, de “uitgespaarde” spaarreserve probeert te beleggen tegen een rendement dat beter is dan de interest van de lening (rond 3,5% op dit moment voor dit specifieke project)? Maar is dat realistisch op een periode van 20 jaar? Hoe denken jullie hierover?
Christophe
-
11 Replies
-
Nu de huidige regering de federale intrestaftrek heeft afgeschaft is er geen enkel fiscaal voordeel meer aan hyp leningen. Lenen om te beleggen vind ik sowieso een slecht idee. En veilig beleggen ( om te kunnen terugbetalen) aan min 3,5% is ambitieus als je kijkt naar de renteniveaus.
-
Dank voor je opinie, Geert. En inderdaad, hoe meer ik erover nadenk, hoe meer het aanvoelt als lenen om te beleggen. Met extra kosten (notaris, schuldsaldoverzekering, bank) erbovenop. En om op 20 jaar tijd zo heel veel beter te scoren dan 3,5% + kosten, dat lijkt me ook niet zó gegarandeerd. Aandelen en trackers scoren nu wel ruim beter, maar binnen dit en een paar jaar volgt er toch eens een stevige correctie na al die all-time high koersen, lijkt me.
Rest dan nog het positieve effect van inflatie op je uitstaande schuldsaldo. Maar of dit zo zwaar doorweegt bij gemiddelde inflatie? Bij hoge inflatie in de post-covid periode, ok, maar bij gemiddelde inflatie, dat kan ik niet zo goed inschatten.
-
Dag Chistophe. in rentevoeten zit een component “verwachte inflatie”. Dus enkel bij opstoten van inflatie boven 3,5% kan je “winnen” in reele termen. En in je herbelegging ben je niet noodzakelijk gecompenseerd voor inflatie. Geen enkele activaklasse garandeert immers inflatiebescherming (enkel inflation-linked bonds maar dan is het nominaal rendement heel laag). Hoge inflatie en slechte beurzen bv. is een scenario dat zich perfect kan voordoen gedurende meerdere jaren cfr het verleden.
-
Bedankt voor je inzichten, Geert. Goed om eens een andere klok te horen die me geen lening wil verkopen.
-
-
Christophe,
Ikzelf zou niet lenen, zeker omdat je het geld cash hebt en er dus niet mee belegt. Als je dan wel zou gaan beleggen, dan vind ik ook dat je aan het beleggen bent met geleend geld, hetgeen je in principe niet mag doen. Een Warren Buffett zou zeggen dat je best wél leent, 1/ omdat een hypotheeklening sowieso een prachtig product is en 2/ omdat Buffett liever geen aandelen Berkshire verkoopt. Maar in jouw situatie zou ik niet lenen. Net zoals Geert opmerkt: als er nog een fiscaal voordeel zou zijn geweest met een hypotheeklening, dan zou het interessanter geweest zijn om toch te lenen.
Pascal
-
Bedankt, Pascal, ik ga dit advies zeker ter harte nemen. Ik zou graag wat meer als Buffett zijn. Het beleggen van de uitgespaarde maandelijkse aflossing in een 5G-portefeuille kan alvast een eerste, goede stap zijn in die richting.
-
Buffett begon met kroonkurken te verzamelen.
Rest van verhaal zie cursus voor beginners….
-
Hehe, stap 2: kroonkurken verzamelen. Check ✅
-
-
3,5% verwondert me wel in vergelijking met de getallen hier: https://www.spaargids.be/sparen/vergelijk/hypothecaire-leningen.html
Je zou denken dat je door je sterke financiële positie een heel scherp leentarief kan krijgen.
Stel dat je niet leent, weet dan dat je een stuk minder risico neemt dan de gemiddelde belegger die
1) leent voor het huis en afbetaalt met loon
2) periodiek een stukje spaargeld richting de beurs schuift.
Sowieso moet je nog een stuk liquide geld overhouden voor tegenslag, dus het nadeel is dat het deel van je vermogen dat in lage opbrengstmode staat, relatief groot is.
Gewoon voor de denkoefening onderstaande:
1) Je neemt een lening, maar voor de helft van het nodige bedrag aan 2,5%. Dat wil zeggen dat je de helft van het bedrag in huis omzet. De andere helft blijft cash op je rekening.
2) Je belegt het geleende bedrag in een Europese obligatie: https://www.saxoinvestor.be/investor/page/product/Bond/49398689
Die brengt iets minder op dan de lening kost, da’s waar. Maar:
3) Je doet voor de rest alsof je het huis niet geleend hebt, dus je investeert op de beurs in schijfjes volgens loon / mogelijkheden. Je wacht geduldig.
4) De beurs maakt een serieuze tuimeling. Je verkoopt de obligatie. Je gaat voluit in aandelen. Je bent nu de koning van de stal.
Indien de obligatie door stijgende rente te veel in waarde zou gedaald zijn, vervalt het plan en hou je de obligatie tot het eind van de termijn. Maar het is een risico-arme optie die je hebt, die je niet hebt zonder lening.
-
Ja, de vaste rente op 20 jaar die ik kreeg bij mijn vast kantoor, zonder onderhandelen, was niet om naar huis over te schrijven: 3,55%. De Immotheker vond dit ook maar magertjes. Die stelde een variabele 3/3 formule voor bij VDK als beste formule voor mij, aan 3,15-3,3%, afhankelijk of ze de energiekorting wouden toepassen (EPC waarde is net wat te hoog). De verwachting is een licht dalende trend van de rente in de nabije toekomst. 3,5% gemiddeld over 20 jaar leek me geen slecht startpunt om een eventuele belegging mee te vergelijken. De hele lage rentes van 5-7 jaar geleden zitten er allicht niet snel meer in. En je vertrekt ook met een achterstand in het leenscenario; voor de kosten voor een lening (bank, notaris, schuldsaldoverzekering) kom ik rond 12.000 euro uit. Dat is niet niks.
Alleszins een interessante denkoefening met die 10-jaarsobligatie. Maar oei, een obligatie, die Spaarvarkens-leermodule heb ik nog niet gevolgd 😉 Nee, serieus, ik denk dat dit ook de piste was die mijn bankdirecteur voor ogen had toen hij zei van zo veel mogelijk te lenen nu de rente toch “zo laag” staat. Maar dan met een bankenfonds met instap- en beheerskosten ipv een obligatie.
Koning van de stal, dat klinkt alvast wel goed 😆
-
Ik zie net dat de OLO 10 jaar op 3,4% staat. Dus een leenkost van 2,5% is niet realistisch. Met de aktekost erbij… ja ik begrijp waarom niet lenen het beste kan zijn.
-
Log in to reply.