Commentaar bij de tussentijdse resultaten van de GVV’s

Intussen hebben de GVV’s tussentijdse kwartaalresultaten bekendgemaakt. Wat zien we?

Globaal zien we hier en daar wat leegstand verschijnen, niet veel, maar toch dikwijls 1% extra. De inflatie daalde licht, zodat de impact van de huurindexeringen beperkter bleef dan voorzien. Dan hebben we nog het fenomeen van de hogere belastingen op vastgoedvennootschappen in Nederland. Deze hebben in 2025 een min of meer definitieve vorm gekregen en knagen aan het rendement voor GVV’s met gebouwen in Nederland.

Winkelsegment

Ascensio en QRF kregen af te rekenen met faillissementen en daaraan verbonden kosten.  Voor Ascensio blijft de balans positief. We blijven een stijging van de winst per aandeel verwachten voor 2025.  

Voor QRF werd voor 2026 een EPRA-resultaat van ongeveer 0,95 euro per aandeel verwacht, na de herverhuring van de Casawinkels. Het aandeel noteerde toen met een aantrekkelijk winstrendement van ongeveer 9%. Intussen heeft QRF een aanzienlijke kapitaalverhoging doorgevoerd, waardoor de winst nu over een groter aantal aandelen (ongeveer een derde meer) wordt verdeeld. Met de kapitaalverhoging werden winkels gekocht met een lager bruto rendement dan op de beurskoers. Dat leidt tot een aanzienlijke verwatering van de winst per aandeel, we schatten die winst nu op 0,82 euro voor dit jaar en 0,86 euro voor volgend jaar. 

Ook bij Retail Estates zien we een gelijkaardige dynamiek. Het keuzedividend en de herinvesteringen in schuldafbouw of nieuwe aankopen gebeuren tegen lagere rendementen dan het huidige beursrendement, wat op de winst per aandeel weegt. We voorzien nu een daling van de winst per aandeel voor Retail Estates. 

Wereldhave kon daarentegen positieve resultaten voorleggen. Dankzij een lage schuldgraad kon het bedrijf de aankoop van nieuwe gebouwen grotendeels met schuldfinanciering realiseren, waardoor een grotere hefboom leidde tot een hoger rendement per aandeel. Opvallend is dat de uitbreiding van de portefeuille tot nu toe niet heeft geleid tot hogere gerapporteerde kosten – die in het winkelsegment doorgaans rond de 20% bedragen.

Vastned presenteerde voor het eerst sinds de fusie een duidelijk beeld van de gefuseerde groep. Voor 2025 werd in de zomer een EPRA-resultaat van 2,05 euro per aandeel vooropgesteld. Dat werd intussen verhoogd naar 2,10 à 2,20 euro, ook de dividendverwachting werd opgetrokken van 1,70 naar 1,80 euro.

Zorgsegment

Bij Aedifica verloopt alles als gepland. Aedifica zou nog kunnen verrassen met beter dan voorziene resultaten. 

Care Property Invest verhoogde zijn winstverwachtingen. 

Voor Cofinimmo daalt de winst per aandeel, zoals verwacht. Dat vindt zijn oorzaak vooral in verkopen van hoogrenderende gebouwen met een hoger rendement dan de hieruit voortvloeiende besparing op schuldafbouw.

Residentieel segment

Bij Home Invest blijven de activiteiten vlot verlopen. We voorzien een lichte winststijging, terwijl het dividend aantrekkelijk hoog blijft in verhouding tot de winst.
Inclusio noteert een sterke winstgroei, ondersteund door stijgende huursubsidies, wat zich vertaalt in een hoger verwacht dividend.
Bij Xior stijgt de winst licht, volledig in lijn met de verwachtingen.

Gemengd segment

Bij Immo Moury wordt een lichte winstdaling verwacht, vooral in 2026. Dit heeft te maken met de herontwikkeling van een kantoorgebouw tot appartementen – een tijdelijke daling van huurinkomsten die op langere termijn extra waarde kan creëren.
Bij Warehouse Estates blijven de winstverwachtingen onveranderd, zoals de voorbije vier jaar.

Logistiek segment

Montea en WDP presteren volgens plan, met aanhoudende winstgroei en een bevestiging van hun vooruitzichten tot 2027. Bij WDP blijft de winststijging dit jaar iets beperkter, voornamelijk door de impact van de recent ingevoerde Nederlandse belastingmaatregel.

In de tabel kan je de aandelen uit de verschillende segmenten goed vergelijken. Het winstrendement (de omgekeerde koers-winstverhouding) en de verwachte groei of krimp zijn hierbij cruciaal. Ook het rendement op extra geïnvesteerd vermogen mag niet uit het oog verloren worden, dat is het hoogst bij het logistieke segment en het laagst in het residentieel segment. Leent de vennootschap goedkoop, weet dan dat die leningen ooit herzien zullen worden aan de dan vigerende rentevoet. Die beloopt nu 3,5 à 4%.