-
Mijn eerste vastgoedaankoop! (of toch niet..)
Mijn vakantiebaan zit er alweer op. Na anderhalve maand werken kan ik me nu opnieuw klaarmaken voor het nieuwe schooljaar. Toch heeft mijn vakantiebaan in de vastgoedsector me getriggerd. Vastgoed kan een hele interessante investering worden, maar er zijn dus blijkbaar ook veel nadelen die me snel duidelijk werden. Dankzij mijn zomerbaan, heb ik gezien dat er risico’s zijn die je hele investering te niet kunnen maken waarvan ik eerst totaal niet op de hoogte was.
Enkele maanden geleden bekeek ik mijn portefeuille en was tevreden met de spreiding: ik had verschillende bedrijven, geografisch en sectorieel verspreid – kortom, het zat goed.
Toch realiseerde ik me iets: ondanks die spreiding in aandelen, zit ik 100% van mijn geïnvesteerde vermogen in de beurs. Dat zette me aan het denken over alternatieven buiten aandelen. Zoals velen weten studeer ik momenteel vastgoed, en het idee kwam al snel bij me op: investeren in vastgoed.
Mijn eerste appartement op 21-jarige leeftijd?
Om direct met de deur in huis te vallen: nee. Ik beschik niet over genoeg eigen middelen om nu al een appartement te kopen, zelfs geen klein. Omdat vastgoed me toch interesseerde, dacht ik aan een kleinere stap: misschien een garagebox in een stad als Brussel, Antwerpen, Geel of Hasselt kopen.
Ik ging meteen op immo-sites kijken en vond verschillende opties. Mijn budget lag tussen €15.000 en €20.000. Voor het hoogste bedrag zou ik echt wel enkele aandelen moeten verkopen, omdat ik alles met eigen middelen wilde doen; een bank zou me op dit moment toch geen lening geven.
Ik rekende even: bij een huur van €65 per maand zou ik voor een garagebox van €15.000 maar liefst 230 maanden nodig hebben om mijn investering terug te verdienen. Bij €85 per maand zou het 176 maanden duren. Dat rendement viel tegen. Ik rekende ook geen indexaties door omdat ik de strengere pay-back methode verkies in de berekeningen.
Macro-analyse: PESTEL
Ik besloot ook een niet-financiële parameter toe te passen: de PESTEL-analyse. Een handige methode om macro-economische factoren snel in kaart te brengen:
P – Politiek: Welke regelgeving kan er in de toekomst rond garageverhuur komen?
E – Economie: Hoe staat de vastgoedmarkt ervoor?
S – Sociaal: Hoe kijkt onze samenleving tegen vastgoed aan?
T – Technologie: Welke technologie kan de investering beïnvloeden?
E – Ecologie: Hoe duurzaam is de investering?
L – Legaal: Wat zijn de huidige wet- en regelgeving waaraan ik moet voldoen?Uit deze analyse bleek:
Politiek: Eigendom wordt niet actief gestimuleerd; mogelijk grondbelasting afhankelijk van locatie.
Economie: Tekort aan garageboxen kan vraag en huurprijs opdrijven.
Sociaal: Tegenovergestelde trend: steeds meer mensen in steden kopen geen auto en kiezen voor openbaar vervoer. Garageboxen zijn dan minder nodig. Wel handig als opslagruimte voor mensen die dichter op elkaar wonen.
Technologie: Mogelijk een laadpaal plaatsen, maar dat is zeldzaam in garageboxen. Dus mensen die elektrisch rijden, kunnen jou investering al niet benutten. (in ondergrondse garageplaatsen uiteraard wel)
Ecologie: Strengere regels rondom verharding en duurzaamheid van parkeerplaatsen. Mogelijke beperkingen in de toekomst.
Legaal: Huurwetgeving is relatief flexibel: korte opzegtermijnen en lage looptijden, handig bij lastige huurders.Na deze analyse besloot ik uiteindelijk om niet te investeren in een garagebox, omdat de nadelen voor mij zwaarder wegen dan de voordelen.
Koop ik nu een eerste vastgoedobject, dan verlies ik later belangrijke fiscale voordelen bij de aankoop van mijn eigen woning, wat een aanzienlijk effect kan hebben op mijn belastingen. Bovendien zou ik de aankoop volledig met eigen middelen moeten financieren, waardoor ik het hefboomeffect van vastgoed mis en de initiële kosten erg hoog zijn.
Daarnaast is er weinig controle over de eigendom; je weet nooit wat er met een garagebox gebeurt, of het nu schade door huurders betreft, problemen bij inspecties of ingrepen door lokale autoriteiten. Daarbovenop komen de verzekeringskosten, die jaarlijks oplopen en het rendement verder drukken. Ook het lidmaatschap van de Vereniging van mede-eigenaars brengt verplichtingen met zich mee, want je moet bijdragen aan gezamenlijke investeringen of kosten van het complex, wat je eigen investering financieel kan belasten. Stel dat je vereniging plots een aanzienlijke investering wilt uitvoeren, en de meerderheid is akkoord, moet je meegaan of je moet vervroegd gaan verkopen. Al deze factoren samen maken een garagebox als eerste stap in vastgoed voor mij op dit moment niet aantrekkelijk. Toch blijf ik nieuwsgierig naar ervaringen van anderen: zijn er spaarvarkens die deze stap wél hebben gezet, of denken jullie er totaal anders over?
-
15 Replies
-
Ik volg jouw redenatie alvast over heel de lijn, Benjamin.
-
Je schrijft: “Koop ik nu een eerste vastgoedobject, dan verlies ik later belangrijke fiscale voordelen bij de aankoop van mijn eigen woning.”
Bedoel je hiermee de verlaagde registratierechten op de aankoop van de enige eigen woning. Een aankoop van een garagebox heeft hier toch geen invloed op? Net zo min als een bouwgrond overigens.
-
Dag Ben,
Dan heb ik de wetgeving inderdaad op dat vlak verkeerd begrepen. Ik dacht dat er over uw gehele ontoerende goederen aankopem gekeken wordt. Goede opmerking! Dankuwel
-
-
Dag Benjamin, mijn tante had een garagebox, voor haar auto. Toen ze die laatste wegdeed, heeft ze de garagebox een tijdje verhuurd. Maar meer dan 50 euro kan je er hier niet voor krijgen, zeker niet als er geen elektriciteit is voorzien.
De huurder kocht een andere auto, maar die was te breed. En de spiegels inklappen, zoals mijn tante noodgedwongen moest doen, wou die niet.
De box heeft lang leeggestaan, omdat er geen andere huurder gevonden werd. Uiteindelijk werd het een verkoop, aan iemand die het als berging en locatie voor zijn motor wilde gebruiken.
Zelf woon ik in een groot appartementsgebouw (64 appartementen), en elektrische voertuigen zijn niet toegestaan. Alleen laden en lossen (na dreiging om naar de vrederechter te gaan) is nu toegestaan. Velen vragen zich af wat ze met een parkeerplaats zijn waar ze geen/amper nog gebruik van kunnen maken.
Ik weet dat er gebouwen zijn waar ev’s wel in de ondergrondse parkeergarage mogen staan. De wettelijke regeling hierover is me nog niet bekend, omdat dit momenteel nog niet aan de orde is.
-
Bedankt voor uw reactie Ann. Door wat vergelijkingen te maken vond ik prijzen tot 100 euro per maand. Echter was dit in hartje stedelijke gebieden. Hier op de ‘boerenbuiten’ verhuren zal je nauwelijks iets opbrengen blijkt zo.
bedankt voor je reactie!
-
-
“Na deze analyse besloot ik uiteindelijk om niet te investeren in een garagebox, omdat de nadelen voor mij zwaarder wegen dan de voordelen.”
Oef! Ben blij dat te lezen, Benjamin. Ik dacht dat ik al te laat was om je dat te zeggen. In jouw gemeente zijn garageboxen te koop voor €15.000-€20.000, maar ik zou er niet aan denken om er eentje te kopen. Een voordeel zou zijn dat de “stationsparking” over enige tijd te betalen wordt, waardoor heel wat mensen eventueel op zoek moeten naar een garagebox, al denk ik dat de meesten zonder probleem gratis kunnen parkeren aan de kant van de weg. Maar ik denk dat zelfrijdende taxi’s ook hier gebruikelijk gaan worden. Bij een belegging probeer ik altijd vooruit te denken. Hoe zal die markt eruit zien over 5, maar ook over 10 en 20 jaar? Welnu, ik denk dat er weinig behoefte zal zijn aan parkeerplaats voor auto’s omdat minder mensen een eigen auto zullen kopen/bezitten.
Zo’n garageboxen zouden nog kunnen dienen om er rommel in op te slaan – de appartementen worden kleiner en nogal wat Belgen hebben toch wat rommel – maar of men pakweg €1.000 euro en meer per jaar wil betalen aan huur, daarvoor? Velen zullen beslissen om die rommel dan maar buiten te gooien.
Dus: investeren in een garagebox? Niet doen!
Pascal
-
Dag Pascal, bedankt voor uw reactie. Voor dat laatste had ik ook bang. Als iedereen er ‘rommel’ in de brede zin gaat opslagen, wat doet dit met de staat van uw garagebox. Schimmel, vocht, rot, ongedierte. Ik heb tijdens mijn vakantiejob goede huurders gezien die echt uit de grond van hun hart handelde als een goede huisvader. Ik zag er ook die zeiden, ‘Niet mijn huis, niet mijn zorg’. Dit bedenk ik me er nu nog even bij. Huurders zouden uw gehele investering al dan niet negatief kunnen maken. ‘Maar Benjamin, als een huurder je pand slecht onderhoud, kan toch naar de vrederechter?’ Laat me die zorgen uit aub. In welke fase tref je je pand aan voor je op de hoogte bent.
Als ik al naar een vrederechter moet om mijn investering rendabel te maken, wil ik nog niet aan beginnen ;)
Zijn er huurders onder de spaarvarkens? Voel je alsjeblieft niet aangesproken. Ik heb deze vakantie 80% huurders gezien en gesproken die hun pand degelijk en goed onderhouden! respect daarvoor, maar je moest eens net die 20% als huurder hebben.
-
-
Dag Benjamin,
ik denk persoonlijk dat de voordelen hier niet opwegen tegen de nadelen. Bij de aankoop en verhuur van een garagebox in een complex moet je ook rekening houden met de maandelijkse gemeenschappelijke kosten. Is het een ouder gebouw dan komen er ook wel eens kosten waar je in moet bijdragen.
Ook het kadastraal inkomen moet je mee in rekening brengen.
Dan vind je hopelijk een goeie huurder die correct betaalt en geen schade aanricht. En zoals Ann schrijft kan die garagebox ook soms een tijd leeg staan en dan heb je tijdelijk geen opbrengst.
Bij een appartement of huis heb je meestal nog meerwaarde na een aantal jaar, bij een garagebox weet ik niet of je daar meerwaarde kan creëren met grotere auto’s en mensen die naar de toekomst toe ook graag een laadpaal willen, tenzij je ergens in een stadscentrum zit waar de parkeermogelijkheden fel inkrimpen.
Dit alles bij mekaar genomen denk ik dat je in jouw situatie misschien beter bent met vb vastgoedaandelen die een mooi dividend geven en als je wat geluk hebt ook stijgen in waarde.
-
Dag Rika,
Bedankt voor uw antwoord. Ik heb uiteindelijk ook ingezien dat de manier waarop ik meerwaarde wou creëren niet haalbaar is met deze vorm van vastgoedinvesteringen. Ik wou graag eens af toetsen hoe de andere spaarvarkens dachten over deze vorm van investeren. Tot nu toe ben ik verbaast over de algemene negatieve reacties. Zelf was ik ook niet warm geworden ervan, maar ik dacht misschien proberen andere me van gedacht te veranderen ;)
-
-
Geïnvesteerd in een garage en van plan om deze te verhuren? Weet dat je als verhuurder van een garagebox volgens de wet btw-plichtig bent. Dit betekent niet dat je btw moet aanrekenen aan je huurder of dat je periodieke aangiften zult moeten doen; In veel gevallen zal je van deze verplichtingen vrijgesteld worden (bv. omzet minder dan 25.000 € per jaar). Vergeet wel niet dat je nog steeds een btw-nummer moet aanvragen. Dit kan gemakkelijk online gedaan worden via de site van FOD Financiën. (bron: notaris.be)
-
Merci Paula, dat je een BTW nummer nodig had, wist ik nog niet. Ik leer nog elke dag bij ;)
-
-
Het rendement van verhuren, zowel van een garage, huis of appartement is op zichzelf een slecht rendement. Er zijn zeer veel probleemhuurders, die niet alleen de huur niet meer betalen, maar ook de woning ernstig laten verloederen en zelfs veel schade aanrichten.
Ik heb zelf een slechte huurder voor de vrederechter gedaagd en ik stond versteld van de lange rij probleemhuurders, die waren opgeroepen – 90% van de zittingtijd werd aan hen besteed – waarbij
telkens nieuwe kansen werden gegeven en loze beloftes werden gedaan, die in feite de zaken maar erger maakten tot een uitzetting nodig was, waarbij bleek dat de schulden en boetes toch niet konden betaald worden omdat er gewoon geen geld was. Dus zelf voor alle kosten opdraaien.
Het enige rendement dat je op een huureigendom kunt hebben is de meerwaarde bij een latere verkoop. In normale omstandigheden en onder voorwaarde van goed onderhoud, kan je vaak je eigendom na 15-20 jaar verkopen met een mooie meerwaarde. Intussen heb je meestal weinig of niks verdiend en kan je heter enkele mooie aandelen kopen, die je zonder zorgen en problemen meer opbrengen dan de huurprijs, waarvan het rendement in het beste geval 4 à 5% bedraagt na aftrek van alle kosten en belastingen. Bezint eer je begint, Benjamin, want het lijkt allemaal mooier dan het is.
-
Ja ook hier weer, heb je een punt. Nu, er zijn verschillende onroerende zaken die men kan verhuren en al deze reacties doen goed om eens na te denken. Dus ook jij bedankt voor je reactie. Onlangs ook nog zo een verhaal gehoord van een huurder die zijn pand in verschrikkelijke omstandigheden achter heeft gelaten in Geel. lees het artikel hier: 76045428.html
Goed, ergens wou ik nu komen met de argumentatie: ‘je kan altijd aan kennissen en vrienden verhuren’ maar dan bots ik op het fenomeen, met vrienden moet je wandelen, niet handelen.
-
-
Op zich een doordachte redenering, volgens mij zijn er nog enkele andere argumenten die je ook moet bekijken (zelf heb ik geen garage die ik verhuur)
- Locatie, locatie, locatie -> als er te weinig parkeerplaatsen vlakbij zijn kan het mogelijk interessant zijn, anders waarschijnlijk niet
- Liquiditeit -> het zou toch een aanzienlijk deel van je vermogen zijn, en een verkoop duurt toch snel enkele maanden (vooral tijd van notaris)
- Verder dacht ik dat een garagebox leegmaken bij slechte huurders veel makkelijker is dan bij een woning
-
We hebben ooit eens een boerenveldje verpacht in de polder van Stabroek als vastgoedbelegging. Met de ‘verpaarding’ van het landschap hier leek ons dat een goed idee. Zo’n landbouwgronden kosten nu ook weer niet zoveel – afhankelijk van ligging, toegankelijkheid, watervoorziening- en makkelijk zat, dachten we. Toch ook altijd wel wat bleek achteraf hoor Benjamin. Het verkeerde onkruid woekerde tussen het verkeerde gras, verzakking aan de grachtoever, dan weer stroomstoring afsluiting om maar te zwijgen over de staat van de uitloper met de stalling. Ook veel administratieve rompslomp met dat laatste. En wispelturige pachters die hun paard(en) niet altijd even goed verzorgden. Vooral dan tijdens de verlofperioden. Er was wel een bescheiden rendement maar de zorgen waren toch ook navenant. Wel een mooie meerwaarde gerealiseerd bij verkoop. Dus ik denk dat je op de beurs nog zo slecht niet zit.
Log in to reply.