-
Benjamin’s nalatenschappen deel 1: Plannen van vastgoed in de nalatenschap
Beste spaarvarkens, Ik hoop dat ik jullie vandaag, of wanneer je dit leest iets kan bijbrengen over vastgoed en zijn fiscaal plaatje anno 2025.
Vastgoed nalaten anno 2025: zo beperk je de fiscale lasten
Het nalaten van vastgoed brengt anno 2025 heel wat fiscale uitdagingen met zich mee. In dit artikel bespreek ik hoe je een woning van ongeveer €450.000 fiscaal slim kunt doorgeven aan je kinderen. We bekijken erfbelasting, schenkingen en handige strategieën om de belastingdruk te verminderen. Zo wordt duidelijk hoe je jouw vastgoed waardevol kunt nalaten zonder onnodige kosten.
Een eigen woning: een belasting onder de zon
Meer dan 72% van de Belgen bezit een woning, met een mediaanprijs van ongeveer €300.000 (VRT, mei 2025). Een eigen woning wordt vaak gezien als een sterk wapen tegen armoede, en ik deel die mening volledig. Voor deze uitleg neem ik een fictieve woningwaarde van €450.000, een realistisch bedrag in veel Vlaamse gemeenten. We analyseren wat er fiscaal gebeurt bij overlijden of schenking van zo’n woning.
Gezinswoning versus opbrengsteigendom
In België maken we een onderscheid tussen de gezinswoning en een tweede verblijf (opbrengsteigendom). De erfbelasting op de gezinswoning valt onder Vlaamse bevoegdheid. Voor een tweede verblijf, ook in het buitenland, geldt federale regelgeving, al blijft de erfbelasting Vlaamse materie indien de overledene in Vlaanderen woonde. De fiscale behandeling verschilt dus afhankelijk van het type woning.
Wie betaalt de erfbelasting?
De erfgenamen betalen erfbelasting. De Vlaamse wetgeving voorziet nu al verschillende handige vrijstellingen, vooral voor de langstlevende partner: gehuwden of wettelijk samenwonenden zijn vrijgesteld op de gezinswoning, feitelijk samenwonenden niet automatisch. Kinderen betalen erfbelasting op hun geërfde deel, ook al woonden zij in de woning.
Ik richt me dus op hoe men fiscaal kan plannen richting het nalaten van de gezinswoning aan uw kinderen
Erfbelasting: wat betaal je?
De erfbelasting in rechte lijn (kinderen, kleinkinderen) is in 2025 progressief:
– 3% op de eerste €50.000
– 9% op het deel tussen €50.001 en €250.000
– 27% op het deel boven €250.001
Deze tarieven gelden per erfgenaam en per categorie. De aangifte moet binnen 4 maanden een ingediend zijn.
Voorbeeld: bij volledige erfopvolging door één kind van een woning van €450.000:
– 3% over €50.000 = €1.500
– 9% over €200.000 = €18.000
– 27% over €200.000 = €54.000
Totaal erfbelasting = €73.500Praktische aangifteprocedure
Erfbelasting wordt aangegeven via de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL), digitaal of via de notaris. Erfgenamen moeten binnen 4 maanden een inventaris van alle bezittingen en schulden in België indienen, inclusief een marktwaarde van het onroerend goed op het moment van overlijden. Bij niet-tijdige betaling volgen boetes en interesten. Heb je bezittingen in het buitenland, krijg je tot 5 maanden de tijd en heb je bezittingen, roerend al dan niet onroerend heb je 6 maanden de tijd om uw aangifte in te dienen. De overheid heeft vervolgens enkele jaren vooraleer de aanslag uw kant op moet komen.
Slimme strategieën om erfbelasting te vermijden of te beperken
Schenking van vruchtgebruik en naakte eigendom
Een veelgebruikte techniek in Vlaanderen is de schenking van de blote eigendom van een woning, waarbij de schenker (meestal de ouder) het vruchtgebruik behoudt (recht om in de woning te wonen of huur te innen). Bij overlijden gaat dat vruchtgebruik automatisch over naar de kinderen zonder bijkomende erfbelasting.
Let op: Sinds de invoering van de fictiebepaling door de Vlaamse Belastingdienst wordt bij een schenking van enkel de blote eigendom schenkbelasting geheven op de waarde van de volledige eigendom, dus inclusief het vruchtgebruik. Dit omdat het vruchtgebruik bij overlijden automatisch en kosteloos overgaat naar de kinderen. Dit noemen ze oogwel een fictiebepaling om toch meer belastingen te kunnen heffen.
Voor een woning van €450.000 en een schenker van 65 jaar wordt de blote eigendom op 60% van de waarde geschat (€270.000). De schenkbelasting is dan toch 3% van €270.000 = €8.100. Dit voorkomt later erfbelasting op het volle goed (€73.500). De besparing kan zo €65.400 bedragen.
Schenking van roerende goederen
Geld, aandelen of kunst kunnen eenvoudiger geschonken worden, via een notariële akte (3% schenkbelasting) of een hand- of bankgift (gratis, tenzij overlijden binnen 5 jaar). Registratie geeft zekerheid tegen latere erfbelasting.Gesplitste schenkingen (‘salami-techniek’)
Door om de drie jaar delen van maximaal €150.000 per kind te schenken, betaal je telkens 3% schenkbelasting (€4.500 per gift). Na drie keer is de woning volledig geschonken voor €13.500, en vermijd je erfbelasting.Verkoop en schenking van de opbrengst
Je kunt de woning eerst verkopen en vervolgens de netto-opbrengst schenken. Dit is roerend geld en kan via bankgift gratis, maar met risico bij overlijden binnen 5 jaar. Registratie kost 3% maar vermijdt risico.Nota bene: Noodoplossing bij te late planning
Heb je te laat aan erfplanning gedaan of geen zin in ingewikkelde trajecten? Er is een noodoplossing, die ik enkel in uiterste gevallen aanbeveel:
Scenario 1: Waarde correct aangeven (€500.000)
Indien je de waarde correct aangeeft, wordt je belast op schijven, de eerste schijf van 0,01 tot 50.000 euro zal aan 3% zijn, de volgende vanaf 50.000,01 zal dan aan 9% zijn. De uitkomst van de uiteindelijk te betalen erfbelasting is dus (3%-9%-27%) = €87.000Scenario 2: Waarde onderschatten (€200.000 aangeven i.p.v. 500.000) + 20% boete op verschil
Dit tweede scenario wil ik enkel aan onze vertrouwde spaarvarkens meegeven, als mogelijkheid indien je te laat was met het plannen. Ik zal dit nooit als professioneel advies geven, want ja je begaat een overtreding en je wordt dus gestraft, enkel zal deze straf goedkoper zijn dan de erfbelasting.
– Erfbelasting over €200.000 (3%) = €6.000
– Boete 20% op verschil (€300.000) = €60.000
Totaal = €66.000Ondanks de boete bespaar je zo €21.000 tegenover correcte aangifte. Ik ben ervan overtuigd dat dit nog aangepast zal worden in de toekomst, al heb ik geen exacte cijfers over hoeveel personen dit toepassen. Weet dat het bestaat beste spaarvarkens, maar verkies ALTIJD en ALTIJD de schenking, al dan niet geregistreerd door een notaris.
Waarschuwing: Dit is géén fiscaal advies, maar een noodoplossing. Correcte aangifte en planning blijven de beste weg.
Conclusie
Erfbelasting op vastgoed kan hoog oplopen zonder voorbereiding. Wie niets doet, kan tot €73.500 erfbelasting betalen op een woning van €450.000. Met slimme successieplanning – via vruchtgebruik, gesplitste eigendom, gespreide schenkingen of verkoop en schenking – kun je tienduizenden euro’s besparen. In een tijd van stijgende vastgoedprijzen en vergrijzing is zo’n doordachte aanpak geen luxe, maar een noodzaak voor elke Vlaming met familiebezit.
Benjamin Belmans
zaterdag 21 juni 2025 -
10 Replies
-
Ik hoop dat ik jullie een eerste aanzet heb gegeven, waarom het echt belangrijk kan zijn vroeg te starten met nadenken over je successieplanning.
wat mij misschien ook interessant lijkt zijnde:
– levensverzekeringen in een nalatenschap
– wat met aandelen in een nalatenschap?
-
Dag Benjamin,
Bij schenking blote eigendom. Wie moet het KI invullen op zijn belastingbrief ? Dus wie wordt er op de eigendom belast?
De vruchtgebruiker ?-
Dag Gisèle, idd, de vruchtgebruiker dient dit aan te geven. Zo is ons dat toch meegedeeld door de notaris, toen mijn tante een paar jaar terug haar huis schonk.
-
Het is inderdaad de vruchtgebruiker die het KI moet aangeven in de belastingaangifte.
De vruchtgebruiker plukt de vruchten ( mag er wonen of ontvangt de huur) en staat ook in voor de kosten en lasten van het huis.
-
-
Dag Benamin,
Hier heb ik 2 vragen bij:
Voor een woning van €450.000 en een schenker van 65 jaar wordt de blote eigendom op 60% van de waarde geschat (€270.000). De schenkbelasting is dan toch 3% van €270.000 = €8.100. Dit voorkomt later erfbelasting op het volle goed (€73.500). De besparing kan zo €65.400 bedragen.
=> de schenkbelasting is in dit voorbeeld geteld op de blote eigendom. Dit moet, dacht ik, op het ganse waarde van de woning betaald worden?
Scenario 2: Waarde onderschatten (€200.000 aangeven i.p.v. 500.000) + 20% boete op verschil
– Erfbelasting over €200.000 (3%) = €6.000
– Boete 20% op verschil (€300.000) = €60.000
Totaal = €66.000=> ik dacht dat als je een te lage schatting maakt van de verkoopwaarde, is dit een tekortschatting. In het geval van een tekortschatting zijn de aanvullende rechten verschuldigd PLUS een belastingverhoging van de aanvullende rechten afhankelijk van de grootte van de te kortschatting.
-
Jouw eerste vraag heb ik dit weekend ook gesteld, Wim.
(M.i. is een schenking van onroerend ook niet aan 3% onderhevig.)
Alleen blijken mijn vragen en de antwoorden daarop nu verwijderd?!?
-
Franck,
Er zijn inderdaad helaas enkele (niet veel) recente berichten verloren gegaan op het forum. De reden is dat er een software- of netwerk-probleem was. De schade is gelukkig beperkt gebleven, maar achter de schermen is er wel hard gewerkt door een aantal mensen, waarvoor dank!
Pascal
ps: ook mijn berichten van afgelopen weekend zijn verloren gegaan. Nu ja, een groot verlies is dat niet. Ik schrijf ook zoveel… 🤣
-
Ah, ok, bedankt!
Nog een resumé van mijn antwoorden dit weekend:
– net zoals Wim denk ik dat je de schenkbelasting dan moet berekenen op de volledige/volle eigendom (450000);
– schenking onroerend aan 450000 geeft m.i. schenkingsrechten tbv € 49.500
zie ook volgende link waar er toevallig een voorbeeld à 450000 berekend wordt:
-
Voor wat betreft het eerste: de schenkbelasting op 270000 is dit volgens mij meer dan 3%
Als het om een onroerend goed gaat en je schenkt dit aan 1 kind dan zal je op de schijf van
0 tot 150000 3% betalen (4500)
van 150000 tot 250000 9% betalen (9000)
van 250000 tot 270000 18% (3600)
wat in totaal 17100 is.
als het op de volledige waarde is loopt dit nog meer op.
vandaar de salamitechniek waar dan meestal gebruik van gemaakt wordt.
Stel dat je aan drie kinderen schenkt dan zal het 3% zijn omdat ieder kind dan in de schijf van 0 tot 150000 valt.
-
Voor scenario 2 is de erfbelasting op 200000 ook meer dan 3% als 1 kind dit alleen erft.
op de eerste schijf van 50000 betaal je 3% (1500)
op de schijf van 50000 tot 200000 betaal je 9% (13500)
dit in rechte lijn als je vb als kind alleen dit erft.
Wordt dit bedrag verdeeld over vb twee kinderen dan is het elk 100000 en betaalt elk op de eerste schijf tot 50000 3% en op de schijf van 50000 tot 100000 9%
-
Log in to reply.