Wat nu met Cofinimmo en Aedifica?

Nieuwe Belgische reus in zorgvastgoed in de maak. Dit is wat u dient te weten als belegger

Het gebeurt niet zo vaak dat de beurshandel in een Belgisch aandeel wordt stilgelegd. Nog zeldzamer is dat dat tegelijkertijd gebeurt met de aandelen van twee beursgenoteerde aandelen. Toch is dat wat we woensdag dicht bij het einde van de beursdag zagen. Rond 16:30 uur schortte Euronext Brussel de handel op in zowel Aedifica als Cofinimmo, twee specialisten in zorgvastgoed. Donderdag, om 19:45 uur, werd de reden duidelijk. Aedifica doet een voorstel om Cofinimmo over te nemen. Wat houdt de overname in? En hoe moet u daar als belegger op reageren? Tien vragen. Tien antwoorden.

1 – Waarom werd de handel in Aedifica en Cofinimmo woensdag stilgelegd?

Dat gebeurde na een opvallende koerssprong van het aandeel Cofinimmo. Dat aandeel werd op enkele minuten tijd 5% meer waard nadat de beursblog Betaville gewag maakte van overname-interesse in Cofinimmo. De beurswaakhond FSMA greep vervolgens in. De FSMA wist blijkbaar meer want besliste meteen ook de handel in Aedifica stil te leggen. Daarmee wil de instelling vermijden dat mensen handelen met insider kennis. Wie uit confidentiële bron meer weet en daarnaar handelt is strafbaar. Wellicht zal de beurswaakhond ook onderzoeken of er confidentiële informatie gelekt werd. Is het normaal dat de FSMA meer weet? Ja. Het is mogelijk dat de FSMA al op de hoogte werd gebracht door Aedifica. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat Aedifica al bezig was met de aanmaak van een prospectus. Of bijvoorbeeld omdat Aedifica onraad rook, bijvoorbeeld omdat iemand van Betaville hen contacteerde naar aanleiding van een artikel dat op die website zou verschijnen.

2 – Wat is de overnameprijs voor Cofinimmo?

Aedifica waardeert Cofinimmo op 3,08 miljard euro of 80,91 euro per aandeel. Dat is 14,8% meer dan de aandelenkoers van Cofinimmo op woensdagavond (70,5 euro) en 20,8% meer dan de prijs van het aandeel voor de plotse koersstijging van woensdag, om 16:00 uur. Aedifica zal de overname niet in cash betalen, wel in nieuwe aandelen van Aedifica. Voor ieder aandeel van Cofinimmo biedt Aedifica 1,16 nieuw uit te geven aandelen van Aedifica. Die prijs lijkt mij correct, want dan waardeer je de twee bedrijven ongeveer hetzelfde.

3 – Waarom wil Aedifica Cofinimmo overnemen?

Zowel Aedifica als Cofinimmo zijn gespecialiseerd in zorgvastgoed. Naast rusthuizen in België zijn de twee vastgoedinvesteerders elk ook actief, elders in Europa. Door hun krachten te bundelen, kunnen ze schaalvoordelen realiseren en dus besparen. Ze kunnen ook de risico’s verminderen door te spreiden over meerdere huurders. De kredietwaardigheid zou verbeteren, waardoor het voor de grote groep ook gemakkelijker en goedkoper wordt om schulden aan te gaan door op de internationale kapitaalmarkten obligaties uit te geven. De fusiegroep zou gezamenlijk ook meer dan 6 miljard euro waard zijn. Dat gewicht biedt het voordeel dat de handel in het aandeel liquider wordt en door die grotere verhandelbaarheid kunnen meer institutionele aandeelhouders worden aangetrokken.

4 – Zijn er voorwaarden bij de overname?

Aedifica stelt als voorwaarde dat het minstens de helft van de aandelen van Cofinimmo wil verwerven. Daarnaast moet de overname en de kapitaalverhoging ook goedgekeurd worden door de aandeelhouders van Aedifica en de autoriteiten in de landen waar de twee bedrijven actief zijn. De Raad van Bestuur van Cofinimmo heeft donderdagavond laat aangekondigd dat men het overnamevoorstel zal evalueren. Persoonlijk denk ik dat de aandeelhouders van Aedifica niet moeilijk zullen doen. Ik denk ook dat de toezichthouders niet moeilijk zullen doen. Hoogstens zullen ze eventueel vragen om een rusthuis te verkopen omdat ze te dominant zouden zijn in een bepaalde regio. Ik denk ook dat de Raad van bestuur van Cofinimmo een overname wel ziet zitten, al verliezen ze door die overname misschien wel hun functie als bestuurder.

5 – Blijven de aandelen beursgenoteerd?

Jawel. Idealiter gaan (bijna) alle aandeelhouders van Cofinimmo in op het overnamevoorstel. Dan ontstaat een nieuwe fusiegroep die wellicht de naam “Aedifica” zal behouden. Zowel Aedifica als Cofinimmo zijn nu lid van de Bel20-index. Aedifica zal ongetwijfeld lid van de index blijven terwijl de beurs van Brussel op zoek zal gaan naar een vervanger voor Cofinimmo. Dat zou bijvoorbeeld Colruyt kunnen worden. Het is goed mogelijk dat de Bel20 even een Bel19 zal zijn.

6 – Wanneer vindt het bod plaats?

Eerst dienen de aandeelhouders van Aedifica nog goedkeuring te geven voor de overname en de kapitaalverhoging. Die vergadering is gepland op of rond 12 juni. In juli zou het prospectus moeten klaar zijn, het officiële document dat beleggers informeert over de cijfers en de risico’s van de transactie. In augustus of september zouden de aandeelhouders van Cofinimmo dan kunnen beslissen of ze hun aandelen aanbieden aan Aedifica.

7 – Ik heb aandelen van Cofinimmo: hoe ga ik in op het bod?

Als je op het moment dat het bod start, dus wellicht in augustus of september, nog steeds aandeelhouder bent van Cofinimmo, dan zal je van je bank of broker de vraag krijgen of je wil ingaan op het bod. Stel dat de ruilverhouding effectief 1,16 zou bedragen, dan vermenigvuldig je je aantal aandelen Cofinimmo met 1,16. Zoveel aandelen Aedifica zal je krijgen. Het getal wordt afgerond. Heb je bijvoorbeeld 20 aandelen Cofinimmo? Dan krijg je 20x 1,16 = 23,2 aandelen van Aedifica. Je zal dan effectief 23 aandelen krijgen terwijl de rest (0,2 aandelen) in cash wordt uitgekeerd.

8 – Heb ik nog recht op een dividend?

Jawel. Zowel de aandeelhouders van Aedifica als die van Cofinimmo krijgen in mei nog een dividend over het boekjaar 2024 uitgekeerd. Voor Aedifica bedraagt dat dividend 3,9 euro bruto of 3,315 euro netto per aandeel. Het dividend wordt uitbetaald na goedkeuring van de aandeelhoudersvergadering van 13 mei. Het dividend van Cofinimmo wordt geknipt op 19 mei en uitbetaald op 22 mei. Het bedraagt 6,2 euro bruto of 4,34 euro netto.

9 – Geldt de verlaagde roerende voorheffing op het dividend nog?

Particulieren die aandeelhouder zijn Cofinimmo, betalen sowieso het standaardtarief van roerende voorheffing op hun coupon, dus 30%. Cofinimmo heeft immers maar 77% van zijn activa geïnvesteerd in zorgvastgoed terwijl dat minstens 80% moet zijn om te kunnen genieten van de verlaagde roerende voorheffing. Aandeelhouders van Aedifica genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15%, maar dat voordeel zou na het boekjaar 2025 verdwijnen omdat Aedifica meer en meer investeert in het Verenigd Koninkrijk. Aedifica verwacht wel dat de brutocoupons waar de belegger op kan rekenen na de overname, zullen stijgen.

10 – Mogen we nog overnames verwachten in de sector?

Het is goed dat er wat leven in de brouwerij komt in de sector van gereglementeerde vastgoedvennootschappen. De aandelen zijn sowieso interessant om op te nemen in portefeuille. Dat heeft u de laatste tijd wel vaker gehoord bij Spaarvarkens. Dat schreven we ook vorige maand nog: Hoe beleg je je centen best op korte en op lange termijn? – Spaarvarkens.be

Op termijn komt er misschien nog een overname van Wereldhave Belgium door de Nederlandse moedergroep Wereldhave. Of wie weet gaan Montea en WDP, twee Belgische spelers in logistiek vastgoed, nog samen. Ze kennen elkaar. Ze zijn familie. Letterlijk. Maar sowieso blijft de sector interessant vanwege zijn relatief hoge dividendrendementen en omdat je kan kopen aan een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde. Ongeacht of er nog meer overnames aankomen of niet. Maar we zeiden het eind vorig jaar al: 2025 wordt een jaar van overnames. Het jaar is eigenlijk nog maar pas begonnen en er waren al heel wat transacties. Er zullen er nog komen.

Dit artikel verscheen eerder op HLN.be.