-
Schulden
Enige tijd geleden hield ik eens grote kuis in mijn aandelenportefeuille. Alle met schuld beladen aandelen zwierde ik zonder dralen de deur uit. Het was alsof ik de bui van de hoge inflatie dito rente al van ver zag aankomen. Schulden, het woord alleen al doet me krimpen als een aardworm op een hete stoof.
Ongeveer vijftien jaar geleden viel de wurgende strop van de hypotheek op de woning eindelijk van mijn nek. Free, at last! Ik nam me voor nooit nog iets op krediet aan te werven. Is het dan niet contradictorisch om met mijn zuurverdiende centen deelbewijzen te kopen van bedrijven met een grote schuldhefboom?
Bij fysiek vastgoed speelt kredietwaardigheid van de potentiele koper dus een belangrijke rol. Het komt erop aan om de waarde van een pand zo juist mogelijk in te kunnen schatten aan de hand van een aantal parameters, waarbij enige vakkennis een pluspunt is. Als de markt bereid is om meer te betalen voor het pand waarvan je veronderstelt dat het waard is, is het ook niet langer een opportuniteit. Met andere woorden, een interessante opportuniteit komt niet zo heel vaak voor.
Zo ook op de beurs. Met vastgoedaandelen koop je geen vastgoed, maar ondernemingen die in vastgoed doen. Het is dus belangrijk om te kunnen vertrouwen in de degelijkheid van de managers die aan de touwtjes trekken. Schatten ze de zaak wel juist in volgens jou? Gvv’s werken met een schuldhefboom. Lap, daar heb je dat vermaledijde woord weer! Met een aandeel koop je dus niet een alleen een “papieren baksteen”, maar daarbij ook de schuldhefboom. Dat laatste is, voor mij althans, een moeilijk te plaatsen gegeven.
De beurswaarden van die gvv’s zijn de laatste tijd zowat gehalveerd. Opportuniteit? Ik heb zo mijn twijfels want hoeveel is zo’n aandeel van een vastgoedbevak werkelijk waard? Wat is dus de liquidatiewaarde van zo’n aandeel? Hoeveel geld krijgt de aandeelhouder terug op zijn geïnvesteerde bedrag bij de beëndiging van de avtiviteiten, na aftrek van de schulden? De werkelijke waarde van de bakstenen dus? En wat is die dan? Zit er niet nog altijd veel te veel lucht in de waaderingen van dergelijke vennootschappen? Ik vraag het me af want het is moeilijk om in te kunnen schatten. Opportuniteiten, ze komen in een mensenleven niet zo heel vaak voor, dus ook niet op de beurs. Denk ik… Maar misschien denken anderen er anders over? In dat geval kunnen we weer wat van elkaar opsteken.
-
4 Replies
-
Dag Gert
Ik begrijp je bedenking. Tegelijkertijd noteert het meeste vastgoed onder de boekwaarde.
Uiteraard kan de boekwaarde altijd naar beneden worden bijgesteld, maar in een volgebouwd Vlaanderen dat voor klimaatuitdagingen, een vergrijzingskost en extra inspanningen in de sociale woningen staat, zou ik verwachten dat eventuele neerwaartse bijstellingen eerder beperkt zullen.
-
Da’s waar, Jochen, in mijn bedenking richt ik me niet op de boekwaarde van de gvv, maar op de liquidatiewaarde. De werkelijke prijs van de baksteen dus, met de schulden eraf getrokken. Volgens mij kan een papieren baksteen – een gvv aandeel dus -eigenlijk beter een “papieren schuld/baksteen- deelbewijs” worden genoemd. Investeren in fysiek vastgoed kan me niet bekoren, tenzij ik de gedroomde opportuniteit ergens vind en daarbij ook nog ‘s over de nodige cash beschik om erop in te gaan. Want als ik moet gaan geld lenen, hoeft het niet meer. Met een gvv- aandeel koop je de schulden er doodleuk bij. Met de aankoop van papieren bakstenen bespaar je jezelf een hoop practische zorgen, zoveel is zeker. Maar de stelling dat je met de aankoop van een gvv de evolutie van de vastgoedmarkt volgt, gaat volgens mij niet op. Home Invest Belgium in vandaag evenveel waard als tien jaar geleden. Dat kan je van mijn schuldenvrij huurpand niet zeggen hoor. Vandaar mijn bedenking.
-
Als je met alles rekening houdt bij de vergelijking is Home Invest Belgium misschien wel een betere investering geweest dan ‘echte’ bakstenen. Dan bedoel ik: registratierechten, onroerende voorheffing op kadastraal inkomen, huurrendement, kosten voor de verhuurder,… Een WDP en een Montea hebben het wellicht nog beter gedaan dan een Home Invest Belgium. Wat Xior betreft: daar heb ik inderdaad mijn bedenkingen bij de reële waarde van de panden die ze nu proberen te verkopen. Maar de ene gvv is de andere niet.
-
Misschien wel ja. Dat zal ik zeker niet ontkennen, al vind ik Home Invest op dit moment nog steeds te duur gewaardeerd op de beurs, volgens mijn persoonlijke interpretatie. Rekening houdend met de schulden, richt ik me op een instapmomentum zo rond de 12 euro per aandeel. Bij voorkeur nog iets daar onder. Aan die prijs ga ik mijn broek daar niet aan scheuren denk ik. Tja, ge kunt op de beurs nu eenmaal niet zeggen: ‘geef me enkel maar die bakstenen hoor! Die schulden, die moogt ge houden…’ Maar zo werkt het niet natuurlijk. “Een werkelijke opportuniteit doet zich op de beurs met veel geluk 2 á 3 keer op een jaar voor”, dixit Charlie Munger…
-
Log in to reply.