-
GVV’s – marktvisie
<div>Update van 13/10 uit De Belegger, zouden ze zich lid gemaakt hebben bij De Spaarvarkens 🐷</div>
De stijging van de langetermijnrentes blijft de markten gijzelen. Die stijging is vrij spectaculair, temeer enkele jaren geleden de tienjaarsrente in Europa zelfs negatief was. Waar gaat dat naartoe? Zowel de dalende inflatie, een zwakke economische groei als de fors oplopende overheidsschulden zijn argumenten dat de rente niet ongebreideld kan stijgen, al zijn overdrijvingen moeilijk in te schatten. Voor obligatiebeleggers adviseerden we om gespreid in de tijd langere looptijden vast te leggen. Ook voor aandelen zou een stabilisatie van de langetermijnrente al voor zuurstof kunnen zorgen. De daling van de voorbije week naar aanleiding van de oorlog in Israël/Gaza en uitlatingen van enkele centrale bankiers toonden dat al aan.
Het voorbije jaar waren vooral aandelen van rentegevoelige bedrijven kop van jut. Aandelen die enkele jaren geleden nog werden opgehemeld. Op Euronext Brussel waren toen de zogenaamde gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) gegeerd. Ze werden zelfs als goedehuisvaderaandelen omarmd. In hippe segmenten zoals logistiek vastgoed werd tot het dubbele van de intrinsieke waarde betaald. Gekke toestanden, maar duur werd gedurende lange tijd nog veel duurder. Door de historisch snelle en forse rentebocht verdwenen de premies als sneeuw voor de zon. Meer nog: ze werden ingeruild voor décotes die in sommige segmenten oplopen tot 40 à 50%. Uiteraard hebben GVV’s operationeel last van de hogere rentekost: (gefinancierde) projecten worden daardoor plots minder rendabel, terwijl hogere bouwkosten de nieuwe projecten al eveneens de das omdoen. Voor een belegger komt daarbovenop dat op de rentemarkten zich in toenemende mate ‘risicoloze’ alternatieven aandienen.
De vrees voor neerwaartse bijstellingen van de marktwaarde zijn dan vaak de druppel om GVV’s overboord te kieperen. Daardoor zijn we op enkele jaren tijd van de ene overdrijving in de andere beland. Dat biedt kansen, al is het ook nu onbegonnen werk om het absolute dieptepunt te bepalen. De kortingen zijn alvast historisch hoog, en dat geldt bijgevolg ook voor de betrokken dividendrendementen. Veel negatieve (rente)ontwikkelingen werden geëxtrapoleerd, zodat een aftopping van de langetermijnrente al voor een ommekeer kan zorgen. Een dubbele return wenkt: een stevig herstelpotentieel boven de hoge dividenden. Net zoals ons advies voor obligaties gaan we gestaffeld te werk. Voor DB Portefeuille zaaien we nu voor het eerst in GVV’s met een horizon van twee à drie jaar om te oogsten. Bij onze keuze houden we rekening met het marktsegment (die structureel moet groeien), de balans (schuldgraad, rentelast én gemiddelde looptijd), de décote en het (stijgende) dividendrendement.
-
7 Replies
-
Staat er ook bij naar welke GVV’s hun voorkeur uit gaat (en ev. waarom) ? Of is het wachten op het nieuwe tijdschrift voor we dat te weten komen ?
-
Ann, ik zie in de portefeuille van De Belegger dat ze een aankoop gedaan hebben Aedifica en Montea
-
Nog even verder gezocht voor je
Voor DB Portefeuille willen we het gewicht van de dividendwaarden opvoeren. Dat doen we met een allereerste positie in de vastgoedsector, die de voorbije twee jaar een aanzienlijke derating onderging. We kiezen voor Belgische vastgoedvennootschappen om de buitenlandse bronheffing te vermijden. Behalve WDP noteren alle 15 andere GVV’s op Euronext Brussel met een korting tegenover de intrinsieke waarde (de waarde van de vastgoedportefeuille minus de schulden). Dat is een belangrijke waardeparameter, zodat we naar de evolutie ervan moeten kijken. Bij enkele GVV’s is de trend dalend. Belangrijker nog is de winstgevendheid van die portefeuille (in welke mate kan de winst per aandeel en het dividend stijgen?) en de gezondheid van de balans. Beide elementen staan onder druk door de hogere rente, die mogelijk aan het pieken is.Bij onze zoektocht naar koopkandidaten zijn belangrijke criteria 1) de balanssituatie, waarmee niet enkel rekening wordt gehouden met de schuldgraad, maar ook met de gemiddelde looptijd van die schuld (welk deel komt bijv. de komende twee jaar op vervaldag) en de gemiddelde rentelast. Ook het 2) segment moet een positief langetermijnverhaal zijn. In welke mate stijgen de huren mee met de inflatie? En 3) in hoeverre kan de GVV de winst p.a. en het dividend verder optrekken? Onze keuze viel op Montea (logistiek vastgoed) en Aedifica (zorgvastgoed).
Niet enkel de hogere rente, maar ook de onzekerheden bij diens huurders (n.a.v. het schandaaldossier rond rusthuizenuitbater Orpea) zorgden voor een koerspandoering bij Aedifica. De portefeuille bleef nochtans voor 100% bezet. Ook Aedifica zet nog steeds in op groei. In juni haalde het hiervoor extra kapitaal op (à 52 EUR p.a., zowat de huidige koers), waardoor de schuldgraad tot onder 40% daalde. Gezien de kortere looptijd van de schulden dan bij Montea, kan de gemiddelde rentelast op termijn wel sneller hoger. En door het toegenomen aantal aandelen n.a.v. de kapitaalverhoging zal de winst p.a. in 2024 lager uitvallen. Maar ca. 11 keer de verwachte jaarwinst van 2024 is niet duur voor een potentieel overnamedoelwit (geen enkele referentie-aandeelhouder). Zelfs bij een (lagere) winst van 4,5 EUR in 2024 kan Aedifica het dividend stabiel houden op 3,8 EUR, een rendement van ruim 7%
-
Bedankt, @PtrVrgt ! Aedifica is door een extra aankoop bij de kapitaalverhoging en de kapitaalverhoging zelf, volledig gekocht. Van Montea is een dikke week geleden een aankooporder afgegaan aan 65 euro. Daar is nog wel ruimte voor 1 aankoop.
Over Cofinimmo twijfel ik, temeer omdat ik naast Aedifica ook CPI heb (nog maar 1 positie). De kans is groot dat vanaf +- 2025 Aedifica zijn verlaagde RV verliest (te veel in de UK, alsook zorgvastgoed dat niet meetelt voor de verlaagde RV), terwijl Cofinimmo net op weg is om daar te geraken. -
Zelf ook al één pakketje van CPI en AED. Maar ook 2 pakketjes van XIOR. Montea zou een mooie toevoeging zijn wat betreft immo in mijn portefeuille. CofinImmo twijfel ik ook nog in functie van diversiteit maar zeker interessant naar de toekomst. Interessante vergelijking vind je hier.
fighttofire.com
Cofinimmo vs Aedifica: Which Belgian healthcare REIT is better?
I compared the healthcare REITs Cofinimmo and Aedifica. Find out which of the two healthcare real estate players in Belgium fits to you and your plans.
-
-
Toch ook de spaarvarkens visie hier in deze story zetten
De
GVV’s of Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen hebben bijzonder zwaar
geleden onder de klim van de rente. Als de markten geloven dat de Fed de rente
toch niet verder gaat verhogen en/of de langetermijnrente stilaan de top heeft
bereikt, kan er een
opluchtingsrally plaatsvinden bij de GVV’s. Er was vanmorgen
goed nieuws voor Xior:
een fonds dat een grote aandeelhouder is, wordt niet ontbonden zoals gepland.
Geen verkoopdruk dus. Een GVV met een solide vastgoedportefeuille en schulden
die onder controle is Cofinimmo.
De groep vormde zich om van kantoren naar een specialist
in zorgvastgoed en versterkte pas nog zijn balans tegen 60 euro per aandeel.
Dat was een korting van 6,6% op de koers, maar toch zakte het aandeel nog
verder tot 56,90 euro vrijdagavond. De schuldgraad is met 43% nu oké en er
vervallen weinig schulden tot 2028. De portefeuille zorgvastgoed is jong en is
al goed voor bijna driekwart van de portefeuille. Vanaf 80% daalt de roerende
voorheffing van 30% naar 15%. Het verwachte bruto dividendrendement bedraagt
ondertussen 10,8%.-
Dat was eigenlijk het opzet van heel deze @lambert-bollen
Ik denk dat ze toch stiekem meeluisteren naar Spamalot bij @spaarvarkens omdat dit allemaal al veelvuldig aangehaald is door @pascal-paepen en een @jan-reyns en ze nu toch ook de opportuniteiten beginnen te zien op lange termijn 😉 🐷
-
Log in to reply.