-
vastgoed wereldwijd
We merken al een geruime tijd dat alles wat met vastgoed te maken heeft serieus in het slop zit. Afwaarderingen van assets, vaak gepaard met stevige schuldgraad. We zien dit ook aan de waarderingen op de beurs. Afgelopen week heb ik me eens bezig gehouden met een kwantitatieve analyse om te kijken of er sommigen bovenuit springen ja dan neen. Ik merk toch op dat er meerdere noteren tegen een prijs ergens tussen 30% en 70% van de intrinsieke waarde, en tegen amper 30% a 50% van de beurskoers die we afgelopen jaren gezien hebben.
Wat is mijn gedachtegang?
Als er bedrijven aanwezig zijn waarbij de schuldgraad onder controle is, waarbij er een stevige cashpositie op de balans staat om de moeilijkheden in het komende jaar nog te overwinnen, kunnen dit dan de koopjes van het moment zijn? Kunnen dit de bedrijven zijn die de komende jaren terug x2, x3 kunnen gaan
Of ben ik hier nog veel te vroeg?
Wat is het gedacht van de spaarvarkens?
-
16 Replies
-
In trends beleggen werd recent hierover geschreven dat de gouden tijden van vastgoedaandelen waarschijnlijk voorgoed voorbij zijn. Waarbij men ervan uitgaat dat de historisch lage rentes zoals we die gezien hebben niet meer terugkomen. Zelf heb ik recent gvv’s gekocht voor hun dividendrendement(aedifica en care property invest ,tussen 6 en 7 procent netto, wat ik prima vind voor mij). Op langere termijn hoop ik ook nog op een beperkte koersstijging als de rente iets zou zakken, maar zeker is dat niet (op bloomberg wees men er gisteren nog op dat we wel meer lange periodes hebben gehad met rentevoeten rond het huidige niveau). Dat we voor vastgoedaandelen teruggaan naar koersen zoals we die in het recente verleden hebben gehad lijkt mij erg onwaarschijnlijk.
-
Bedankt Theo,
Mijn gedacht gaat dat op een gegeven moment de rente wel eens zal stabiliseren, waarschijnlijk wat hoger dan dat we de laatste jaren gewoon zijn geweest. Dat zal dan voor de betere vastgoedbedrijven ook wel terug iets betere tijden met zich meebrengen denk ik dan. Als ik dan nu iets kan vinden aan een relatieve lagen prijs met dividenduitkering, waarbij deze jaar na jaar een beetje opgetrokken wordt, krijg je van zelfs op termijn een hoger dividendrendement.Spijtig genoeg als ik naar mijn analyse ga kijken is er geen enkele Belgisch aandeel dat aan mijn eisen voldoet.
-
Kurt,
Wat denk je van bvb Cofinimmo – flink dedaalde koers, zij zetten in op zorgvastgoed, geven een mooi divident, en de koers nu aan minder dan 65€ – zou toch potentieel terug richting 100€ moeten kunnen. Is dat dan geen opportuniteit? Of ga ik te kort door de bocht?
-
Hey Geert,
Ik had zelf in excel een paar formules gemaakt, en daar een heleboel vastgoedbedrijven ingestoken.
Alles wat ik hieronder schrijf is volgens mijn eigen formules en kan natuurlijk afwijken van hoe anderen het zien.
Totale schuld = 46% van het totale vermogen, richtlijn voor mij is max 50%
Als 2de ga ik bij vastgoedbedrijven kijken naar liquiditeit, de verhouding van vlottende activa/kortlopende schuld. Hierbij mik ik op een factor 1.5, en liefst nog hoger dan 2. Cofinimmo scoort dan voor mij hier helemaal niet goed op, en schuif ik dan aan de kant.
De 3de factor waarnaar ik dan kijk is de boekwaarde, natuurlijk liefst onder de intrinsieke waarde, voor cofinimmo kom ik een beurswaarde uit die gelijk is aan 65% van de intrinsieke waarde. Dat is dan wel weer goed. Dit zijn voor mij de eerste 3 parameters die ik nakijk bij vastgoedbedrijven alvorens ik verder ga kijken of ze interessant genoeg zijn.Wat ik wel geleerd heb is, dat het niet is omdat de koersen veel lager staan dan voorheen, dat ze niet meer kunnen zakken. Het is niet omdat de koers 50% gezakt is, dat deze ook automatisch terug zal stijgen.
-
Hey Kurt – ivm de schuld leer ik uit hun halfjaarverslag dat hun renterisico voor min 85% is afgedekt tot 2027 …
-
-
misschien Vici properties eens bekijken, Amerikaanse reit met veel chique gebouwen in Las vegas.
-
Zit zelf in Care property aan 13,90. Het halfjaarrapport leerde mij vooral:
– Nettowinst per aandeel is 0,5 euro. Daling van 20%. De totale nettowinst steeg weliswaar met ruim 9%, maar dat verwaterde per aandeel door een kapitaalverhoging.
– Netto-actiefwaarde per aandeel zit vandaag rond de 18,58 euro. Daling van ruim 6% . De waarde van het vastgoed zelf daalde met 1,5%, maar opnieuw versterkt de kapitaalverhoging de daling van de waarde per aandeel.
– De schuldgraad is met circa 46% vrij hoog. CPI gaf te kennen dat het de schuld absoluut onder de 50% wil houden. De kans bestaat dus dat men hierdoor knabbelt aan het ruime dividend van 7,8% om een buffer aan te leggen. Wettelijk moeten GVV’s minstens 80% van de winst uitkeren als dividend. CPI heeft hierop weliswaar nog marge. Ik kan leven met een lager dividend als hier minder schuld tegenover staat.
– De Vlottende activa/kortlopende verplichtingen = 0,04. @beursspeurneus waarom deze ratio? Met name bij GVV’s zit de waarde toch vooral in hun gebouwen en gronden, de vaste activa.
Mogelijk heeft vastgoed z’n beste tijd gehad. Al blijf ik geloven in het groeipotentieel van zorgvastgoed. In West-Europa is dit nog steeds een versnipperde sector met dus potentiële overnamedoelwitten. Al neemt tegelijkertijd de concurrentie toe. Doorslaggevend voor mij is vooral dat Het Federaal Planbureau de piek van de vergrijzing – in termen van uitgaven t.o.v. Bbp – verwacht in 2050 om bijzonder hoog te blijven tot 2070 (zie bijlage). Ik lees hierin dat ook de vraag naar zorgvastgoed zal toenemen.
-
Hey Jochen,
Bedankt voor je uitgebreide antwoord.
Ik probeer de vastgoedbedrijven in te schatten in vergelijking tot de andere bedrijven. Ik kan je stelling wel volgen dat bij vastgoed vooral de waarde zit in de eigendom ( grond en gebouwen). Waarom ik dan een bepaalde factor hanteer ivm kortlopende schuld? Ongeacht welk bedrijf het ook is, dus ook de vastgoedbedrijven, als die morgen een jaarlijks lopende rekening hebben van 100 miljoen euro ( kortlopende schulden, zoals nutsvoorzieningen, lonen, ….) en de vlottende activa bedraagt maar 10 miljoen euro, stel ik me de vraag waar ze die andere 90 miljoen halen om de rekeningen te betalen. Als bedrijf zijnde kan je dit wel eens voorhebben, maar structureel lijkt me dit niet houdbaar. Uit welk potje wordt de rest dan bijgepast? Het lijkt me sterk dat er moet overgegaan worden tot liquidatie van bepaalde eigendommen, om aan de jaarlijkse kosten te voldoen. Als er naar deze ratio anders wordt gekeken door beleggers voor vastgoedbedrijven, dan heb ik dat nog niet onderzocht.
Ik heb me ook nog niet veel verder verdiept in deze materie, om voor mezelf hier een pasklaar antwoord op te hebben. Daarom ook dat ik dit effe op het forum gegooid heb, om te kijken hoe de stalgenoten vastgoed analyseren alvorens ze dit in de portefeuille steken.En het is niet omdat de “markt”, “de analisten”, denken dat voor vastgoed de gouden periode voorbij is, dat dit effectief ook zo is. Het kan zijn dat het misschien niet meer het niveau haalt van wat we in het verleden gekend hebben. Maar vastgoed zal altijd een prominente aanwezigheid blijven hebben.
Zorgvastgoed, als er dat niet meer is, naar waar gaat onze hulpbehoefende oudere generatie naar toe? Onder een brug?
Residentieel vastgoed: de bevolking moet wonen, ofwel door aankoop ofwel via huren. Voor velen is aankopen onmogelijk, dus zit huren in de lift. Vastgoedbedrijven die hier inspelen op de noden van de huurders en regelmatig innoveren hebben een streepje voor.
Commercieel vastgoed: Het gaat slecht met het commerciële vastgoed, we hebben covid gehad en dergelijke, de overgang van fysiek winkelen naar online winkelen. De kantoren die leeg bleven staan omdat er van thuis uit gewerkt wordt.
Vooral in de bruisende grootsteden ( ik tel België niet mee) merk ik op dat de mensen terug naar het fysieke contact hunkeren. In de grootsteden zit alles op een zakdoek, winkelen, spel en vertier, werk zit allemaal in een boogscheut bij mekaar. Waaraan ik hier denk, is aan vastgoedbedrijven die inzetten op gemengde gebouwen. Bijvoorbeeld kantoren ingericht als “ontmoetingsplaats”, waar niet enkel gewerkt wordt, maar waar de nadruk gelegd wordt op sociale contacten leggen. Combineer in het zelfde gebouw nog een aantal andere commerciële takken zoals een restaurant, winkels, eventueel ontspanning zoals bioscoop, …
De bedrijven die dit aan de man kunnen brengen met ” in het oogspringende kwalitatieve hoogstaande ontwerpen rekening houdend met het klimaat” hebben hier een streepje voor.De sterkste in deze sector zullen van de afgelopen dip achteraf de vruchten plukken, en de mindere goden gaan er van tussen of blijven wat aankabbelen.
-
Ik denk dat het voor GGV’s makkelijker is om een kapitaalsverhoging te doen wanneer ze met liquiditeitsproblemen kampen. Het hoge dividend met een lage belasting (15% RV) maakt het aantrekkelijk om in te stappen. Zeker wanneer ze onder de boekwaarde noteren zoals vandaag quasi alle GVV’s (met uitzondering van WDP). De boekwaarde kan weliswaar nog dalen – zeker per aandeel wanneer je een kapitaalsverhoging doet – maar vastgoed zal, zoals je zelf schrijft, altijd wel een degelijke minimumwaarde hebben.
Wanneer analisten schrijven dat de gouden tijden voorbij zijn, doelen ze vooral op de stijgende meerwaarde van de afgelopen decennia. Door de dalende rente van de afgelopen 30 à 40 jaar is vastgoed in ijltempo in meerwaarde blijven stijgen. Die periode ligt – ook volgens mij – achter ons door de stijgende rentevoeten. De waarde van vastgoed zal nog wel stijgen, maar dan in verhouding tot de inflatie.
En tot slot nog een scheut chauvinisme. Antwerpen is een bruisende grootstad in België hoor. 🙂
-
-
@jvandenbergh De 15% is enkel verlaagd voor GVV’s die aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo moeten ze minimaal 80% beleggen in zorgvastgoed, dat moet ook van bepaalde types zijn en zich bevinden in de Europa. Over enkele jaren zou Aedifica problemen kunnen krijgen omdat ze ook een groot deel in de UK hebben. De verstrenging van deze gunstmaatregel is er gekomen toen Cofinimmo plots bijna 60% zorgvastgoed had, en het ernaar uitzag dat ze snel gebruik konden maken van de verlaagde RV.
-
Uiteraard! Ik schreef dit louterweg vanuit het standpunt van CPI.
Bedankt voor de verbetering Ann!
-
-
Zit in CPI, de nood aan zorg blijft bestaan. Waar gaan we anders met die mensen naar toe? Het gebrek aan het vinden van personeel is een bedenking die ik maak. CofinImmo stond op de radar om op te pikken met de daling van de koers maar heb nog niet toegehapt omwille van enkele waarschuwende berichten.
Zit ook in XIOR en heb onlangs nog een pakketje bijgekocht. De nood aan koten zal ook nog wel even blijven bestaan. En de prijzen zouden de volgende 2 jaar zelfs nog eens 20% stijgen. Ook hier een bedenking die ik maak, wie gaat dat allemaal nog kunnen blijven betalen. Maar die bedenking kan ik naar meerdere domeinen doortrekken.
Zowel CPINV, XIOR als CofinImmo hebben nog altijd status kopen als advies bij verschillende kanalen.
Ander punt, waar halen jullie je informatie? Zelf denk ik dan aan EuroNext, Beursduivel, staatsbladmonitor. Sommige zijn heel high level, andere weer met heel veel detail. En hoe moet je de informatie interpreteren? Misschien ook wel eens interessant om een webinar over te houden.
-
Hey Lambert,
Over welke waarschuwende berichten gaat het precies ivm cofinimmo?
Thx
-
De tijd, Beursduivel … hoog risico.
-
Hoog risico? Kom Lambert, beetje ernstig blijven hé.
Schuldgraad met 45,50% redelijk in orde, rentevoet schulden vastgeklikt op 1,4%, intrinsieke waarde ligt op +/- 101,50 euro, EPRA-winst gestegen naar 3,47 euro per aandeel, dividend bevestigd, …
Ja, er zijn de renteperikelen en het conflict met de Brusselse regering, maar Cofinimmo is (aan deze koers) toch geen hoog risico aandeel hé.
Halfjaarrapport hier te bekijken: https://www.cofinimmo.com/media/6365/2023-half-year-financial-report_en.pdf
-
-
Via excel heb ik eens een vergelijk gemaakt van een 260 vastgoedaandelen.
Als ik dan puur fundamenteel alles bekijk, springen er voor mij op dit moment er 2 uit waarvan ik denk dat hier wel wat muziek kan inzitten.
Enige nadeel is dat het beide buitenlandse noteringen zijn, waarbij het netto-rendement op het dividend wordt aangetast door binnenlandse en buitenlandse belasting, dus daar ben ik me wel van bewust en dat wil ik er nog wel bijnemen, dat is geen issue om niet te investeren.
Ik denk wel dat de aankoopkoers nog iets lager kan, dat tegen de koers waarop ze vandaag noteren. Dus ik zou een voorzichtige aankooplimiet inleggen van 10, 15 a 20% onder de huidige waarde.Bedrijf 1: Allied properties ( AP_u) noterend op de beurs van Toronto
Bedrijf 2: Grand city properties (GYC) noterend op XetraIk ben uiteraard benieuwd wat andere spaarvarkens hierover denken? Zijn er factoren die een mogelijke belegging hierin in de weg staan?
Alle input is welkom.
Log in to reply.