Xior vs. Cofinimmo

De vastgoedaandelen werden vorig jaar afgestraft, na een decennium van onstuitbare groei. De klimmende rente maakt dat vastgoedbedrijven veel minder kunnen groeien of zelfs moeten afslanken.

Xior is uitgegroeid tot de grootste ­specialist in studentenverblijven van het Europese vasteland. In 2022 nam Xior de nummer twee over (Basecamp). In totaal groeide de portefeuille met liefst 1 miljard euro aan, tot 3 miljard euro. Cofinimmo was vroeger een meer bezadigde verhuurder van kantoorvastgoed, maar de voorbije jaren vormde de groep zich in sneltreinvaart om tot een specialist in zorgvastgoed. Dat gebeurde ook in een flink tempo. Rusthuizen zijn al goed zijn voor 70 procent. Vorig jaar kocht ­Cofinimmo voor 547 miljoen euro zorgvastgoed en deed het voor 144 miljoen euro kantoren van de hand. Netto groeide de vastgoedportefeuille met 403 miljoen euro, tot 6,1 miljard euro.

Om meer vastgoed toe te voegen, door aankopen of eigen ontwikkeling, is veel kapitaal nodig. De groei is dus in grote mate evenredig met het ophalen van extra kapitaal. Xior, de groei­kampioen onder de 16 Belgische GVV’s – dat zijn Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen – haalde sinds zijn beursintroductie liefst 17 keer geld op met nieuwe aandelen, voor 1,2 miljard euro. Daardoor is de groei van de winst per aandeel wel een stuk lager, want er zijn er steeds meer. Vorig jaar klom de winst met 40 procent, maar per aandeel was het 15 procent. Toch een sterk ­resultaat. Bij Cofinimmo kon de winstgroei net geen gelijke tred houden met het aantal aandelen.

Maar door de klim van de rente is het gedaan met groeien voor de GVV’s. Die mogen wettelijk maximaal 65 procent schulden aanhouden tegenover de waarde van hun vastgoedportefeuille. Om de banken niet te alarmeren, is de praktijk eerder om niet boven de grens van 50 procent schulden te blijven. De waarde van vastgoed kan immers ook dalen. Zeker als de rente stijgt.

De waarde van vastgoed wordt periodiek door onafhankelijke specialisten geschat. Zij gebruiken onder meer ­recente transacties van vergelijkbaar vastgoed. Maar de markt ligt sinds de scherpe klim van de rente zo goed als stil. Dus zijn de schatters vandaag extra conservatief. Aan de positieve zijde speelt wel dat de meeste huur­inkomsten geheel of ten dele geïndexeerd ­worden.

Kortom, in de huidige omstandig­heden kunnen de meeste vastgoed­vennootschappen, die meestal maximaal met schulden werken, hun schulden niet verhogen. Ze moeten die liefst snel verlagen, zeker als je zoals Xior ­boven de 50 procent zit. Daardoor maakte Xior bekend af te zien van de derde fase in de overname van Basecamp. Xior zal zelfs panden verkopen, wat de huurinkomsten drukt en dus de winst.

Kapitaal ophalen, zoals Xior en Cofinimmo zo gretig deden, is nu plots te mijden. Door de zware koersdalingen noteren de meeste GVV’s met een forse discount op de nettowaarde van hun portefeuille (Cofinimmo meer dan 20 procent, Xior meer dan 25 procent). Een jaar geleden was dat nog een forse premie. Daardoor was geld ophalen aantrekkelijk, maar nu is dat waardevernietigend voor de aandeelhouders.

De huurcontracten bij Xior lopen maar over enkele jaren, terwijl die dankzij het zorgvastgoed bij Cofinimmo over gemiddeld 13 jaar lopen. Die zekerheid kan ook een nadeel zijn, want buiten de index is er dan geen huurverhoging ­mogelijk.

Besluit:

Xior verwacht dit jaar ondanks alles een klim van de winst per aandeel met 6 procent, wat vooral wijst op ‘pricing power’. Cofinimmo lijkt te mikken op een ­status quo. De groeiniche van studentenvastgoed voor Xior maakt dat het aandeel hoger gewaardeerd is dan Cofinimmo. Dat zie je ook aan het dividendrendement: 5,4 procent voor Xior en 7,2 procent voor Cofinimmo.