Beursduel: Immobel VS VGP

Immobel en VGP zijn twee ambitieuze ontwikkelaars van vastgoed. De eerste is een specialist in de combinatie van woningen en kantoren in steden, de tweede in logistiek vastgoed. Beide groepen ontwikkelen ook zichzelf.

De vraag naar nieuw en kwalitatief ­vastgoed is groot, zowel in de specialiteit van Immobel als die van VGP (Van Geet & Partners).

Immobel is tegelijk oud en nieuw. Het bedrijf werd in 1863 opgericht en is daarmee het oudste beursgenoteerde bedrijf van Brussel. Een leuk weetje is dat Immobel werd opgericht door Henri de Brouckère, voorheen nog premier van België. Binnen enkele maanden ­verhuist Immobel van het Poelaertplein in Brussel naar het De Brouckèreplein, waar de groep een 152.000 vierkante meter tellende ‘stad in de stad’ ontwikkelde. Het complex zet de toon als gebouw voor de toekomst. Het is CO₂-neutraal en is een combinatie van woningen en kantoren, waar zelfs de meeste veeleisende stadsbewoners en werknemers aan hun trekken komen.

De sterke man bij Immobel is Marnix Galle (56), ceo en eigenaar met 60% van de aandelen. Door de inbreng van zijn vastgoedontwikkelaar Allfin werd hij er de alleenheerser. Galle vindt het zonde dat bij Immobel alle vastgoedontwikkelingen weer verkocht worden en hij dus steeds opnieuw moet beginnen. ‘We hebben geen recurrent business’, klaagt hij. Dat is op termijn gevaarlijk, vindt Galle. Want hoewel hij, sinds hij aan het roer staat, een gemiddeld rendement op eigen vermogen realiseerde van ruim meer dan 15%, is Galle erg risico­bewust. Met name het coronajaar 2020 veroorzaakte door vertragingen een dip.

Galle wil van Immobel een beheerder maken van vastgoedfondsen. Binnen tien jaar moeten die 8 miljard euro ­beheren en later doorstoten naar 20 miljard euro. Het geld voor die fondsen komt van institutionele investeerders die een commissie betalen. Dat genereert regelmatige inkomsten, terwijl ­Immobel op veel grotere en efficiëntere schaal kan werken. Op die manier is het mogelijk de beste specialisten aan zich te binden, die in ruil een kwart van de winst opstrijken. Het team zal vanuit Londen werken en is ondertussen bijna compleet. De eerste jaren wordt er nog niet op winst gerekend. Die moet voorlopig nog komen van de klassieke vastgoedontwikkeling.

2021 was een sterk jaar met een nettowinst van 92,2 miljoen euro. De volgende jaren zouden ook goed kunnen zijn, want er zijn grote projecten die ­verkocht kunnen worden. Immobel neemt alleen de aankoopwaarde in de boeken en de meerwaarde komt alleen in de winst als het project verkocht wordt. Immobel heeft voor 5,5 miljard euro vastgoed in ontwikkeling en zal dat verder uitbreiden.

VGP is ontstaan in 1998 en is dus veel jonger, toch is de vastgoedontwikkelaar op de beurs al zeven keer meer waard dan ­Immobel. Het geheim: enerzijds de ­activiteit (logistiek vastgoed) en anderzijds de oprichter en ceo Jan Van ­Geet (50). Hij begon in Tsjechië, maar ontwikkelt nu bedrijvenparken voor logistiek voor grote bedrijven en ­e-commercegiganten zoals Amazon. ­Logistiek was vroeger een kostenpost, maar in deze e-commercetijden is ze cruciaal in de strijd om de klant. VGP bezit een enorme landbank met de best gelegen gronden, die vandaag meer dan 11 miljoen vierkante meter groot is. Vorig jaar haalde VGP 43% extra gronden binnen. De winst groeide met 75% tot 650 miljoen euro. Daar zitten ook herwaarderingen bij van vastgoed in portefeuille. VGP houdt vooral via joint ventures een deel vastgoed in portefeuille voor ­recurrente inkomsten.

Besluit: beide groepen behoren tot de beste in hun sector en zijn al even ­professioneel als ambitieus. Het enige wat hen kan stoppen, lijkt een recessie, maar op lange termijn zitten ze gebeiteld door de sterk blijvende behoefte aan duurzaam vastgoed.