Beursduel: VGP VS WDP

Van Geet Projects (VGP) en Warehouses De Pauw (WDP) zijn actief in logistiek vastgoed en groeiden jaren als kool. Nu de rente fors is geklommen, verandert het financiële plaatje. Beleggers vrezen dat de markt zal instorten.

Jarenlang verkenden de koersen van de vastgoedaandelen nieuwe hoogtepunten. Zowel WDP als VGP schopte het tot de Bel20. Maar sinds de rente ­begon te klimmen, kwam de klad in hun koersen. Ondertussen mogen we spreken van een regelrechte crash. WDP zakte dit jaar al 44 procent en VGP dook een ongelofelijke 73 procent lager.

De beurzen zitten in een baissemarkt en dan zijn aandelen met zware verliezen normaal, maar dit is extreem. Het doet denken dat de beleggers vrezen voor financiële moeilijkheden, of erger.

De belangrijkste reden voor de daling is de fors gestegen rente. Die ging van zo’n 0 procent voor een Belgische tienjaarsobligatie naar 3 procent. Dat maakt voor alle aandelen een enorm verschil en is de reden waarom de beurs zo’n 25 procent ­gezakt is. Beleggers willen een hoger rendement voor aandelen dan voor obligaties, omwille van het ­hogere risico. Als die obligaties plots 3 procent meer opbrengen, willen beleggers ook 3 procent meer rendement op de aandelen. Dat kan alleen als de koersen fors zakken, en dat is wat er gebeurd is.

In theorie zouden de bedrijven achter die aandelen de hogere rente kunnen compenseren door meer winst te maken, maar dat gaat niet gebeuren. Eerder integendeel. Dat geldt zeker voor rendementsaandelen, die beleggers de voorbije jaren kochten als alternatief voor obligaties. En zo ­komen we bij de vastgoedaandelen.

Daartegenover bedragen de finan­ciële schulden 35 procent. De gemiddelde looptijd ervan bedraagt 5 jaar. Daarvan moet dit jaar niets meer terugbetaald worden, in 2023 is dat 375 miljoen euro en daarna drie jaren minder dan 80 miljoen per jaar. Volgens Martijn Vlutter, verantwoordelijke investor relations, zal VGP nu op jaarbasis voor 281 miljoen euro huurgelden ontvangen, waarvan 220 miljoen euro uit de joint venture met ­Allianz. Gevraagd of de markt nu is stilgevallen, antwoordt Vlutters dat iedereen wacht tot er beter zicht is op de rente en de inflatie, want die bepalen sterk de prijzen en de mogelijke rendementen. Het lijkt dus perfect normaal dat ­Allianz en VGP wachten vooraleer een vierde joint venture op te zetten.

Maar het lijkt plausibel dat de toekomstige groei en rendementen lager zullen zijn. ‘Alleen al omdat die voort­durende opwaartse herwaarderingen wegvallen en misschien veranderen in afwaarderingen’, zegt beursanalist Gert De Mesure, die al decennia vastgoedaandelen opvolgt. Toch zullen WDP en in mindere mate VGP nog wel de huurinkomsten zien stijgen, door te indexeren.

Op de top van de markt werd voor WDP meer dan het dubbele betaald dan de nettowaarde van het vastgoed, vandaag noteert het aandeel met een discount. ‘De beleggers overdreven eerst naar boven en nu naar beneden’, zegt Gert De Mesure. Wim Lewi (KBC ­Securities) denkt dat de beleggers een zeer donker scenario in de koersen ­verwerkt hebben.